你在广州买房的姿势可能错了（在广州买房宁愿买贵）

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提问：雕叔，您好！天河公园天府路小学学位的两房，和金融城三房比较，哪个更具投资潜力？

回答：金融城潜力不输天河公园，如愿起来的话金融城跟天河公园的价差是拉进的，金融城的体量很大，不是几年能建成的，但是利好会不断刺激，等大家看到金融城盖了一大堆楼的时候，房价也会悄然无息起来 就好像鱼珠那边的美林盈彩金碧为什么涨得快？你看看去年都发生了什么？宜家开业，居然之家开业，眼下的保利鱼珠港部分写字楼都快要交付了，还有山姆会员店那连片商业体，是不是有一些像天河城＋天环＋正佳？ 这些都会刺激业主的心态。 潜力赢面大的程度下，又多一个房间，何为而不为？当然各盘各议哈

提问：请教雕叔，家庭月入3w，目前hz两套全款房，其中一套自住带好初中学位。价值300左右。家人一人hz工作，一人广州上班（只一人入了广州户口），去年入了广州一套两房贷款180，月供9k，但是学位不好。考虑到孩子将来想到广州上初中（目前7岁），请问应该如何规划家庭资产配置，目前想法如下: 1.考虑卖出hz其中一套jlh，但是首付150左右广州应该买不到电梯三房不错学位的了。 2.卖出hz两套全部进入广州？首付300还能选择下？但是全家搬到广州风险有点大？ 3.能不能jyd惠州两套泵出钱来（200?），然后考虑广州再来一套？ 谢谢

回答：卖HZ, 不值得持有 ，卖出也需要时间 ，你开始做就知道有多难了。 家庭房子不少 ，可惜都是低总价低流通性低杠杆的，腾挪不易，祝好运。

提问：雕叔，买二手房，除了税费，中介费，还有什么其他的费用呢

回答：按揭费，评估费，如果要拉高评的话有个拉高的费用，流水不合格再有一个买流水的钱，剩下就是后续过户的一个工本费百来块吧。资质没问题的话，一般按揭（含评估费）是5k左右。拉高评的话看难度另算，流水一般2千左右的市场价 当然你找链家的话中介费一般是1.8个点，然后按揭费那些也包进去，但是链家很轴，你的资质不行的话你很难灵活操作，所以链家按揭费帮你包了也是有原因的，他的前提就是筛选了一批资质没问题的客户在前

提问：雕叔，投资南沙区府附近怎样？有么预估多久能起势，还是就是画的一张饼？

回答：可以去，但是不是最佳选择。我建议你花一个周末，把南沙区府的楼盘踩一遍，试探一下好不好砍价 然后再花一个周末，看看老黄埔一带的房子。 你会发现东部的房子价格很坚挺。投资南沙很需要谨慎再谨慎，目前产业没有，人口倒入也没有，不建议今年就冲上去。 饼不饼现在还不好说，但是眼下这几年我觉得投南沙很玄了，当别人都涨了，你南沙的房子还没涨，怕是要哭了

提问：请问一下老师，旭日雅苑幸福里这个楼盘怎么样？89方，550价格怎么样？

回答：旭日雅苑幸福里，属于员村板块里的绝对次新楼盘，产品新，学位这些、生活配套这些，如果要求不高的话，其实是可以的，单价6.1万，其实是偏高的，如果自住当然么得问题 如果是投资，6.1万，550万的选择多了去了

提问：雕叔，如果从投资价值上看，珠江花城和富颐华庭那个更好

回答：花城，富颐的话价格起来了也不便宜，而且呢富颐不好的地方在于虽然位于鱼珠板块，但是地铁通勤是硬伤，靠近广园快速噪音也大，学位吹了很久也没影；不如直接上花城，花城的短板也很多，长期看，天河招牌也好过黄埔，再加上花城的户型其实很多家庭会作为首选。不好的地方在于花城目前还没发售新的一期，估计要过几个月吧，开发商最会见风使舵，行情起高的时候，开盘价也不便宜，你要有心理准备

提问：雕叔，下午好，早上问您没回复，可能信息太多，遗漏回复了。看过宝中房子，凯旋城(宝安实验9年制中小学，新安地铁站500米)，西岸观邸(宝安实验9年制中小学，新安地铁站500米)，第五大道(海韵学校9年制中小学，宝安地铁站300米)，鸿荣源尚都(滨海小学，海旺中学，宝安中心站750米，壹方购物中心800米)，这4个盘差不多都是07年，价格也差不多，准备买总价800-900万的. 凯旋城和西岸观邸是宝安实验学位最好，但楼盘品质，景观和物业感觉尚都好些，个人喜欢尚都，现在惠州工作，3-5年后打算去宝中生活小孩要用到学位了，如果在宝中片区选这几个盘，您觉得哪个盘更合适些？谢谢！

回答：在宝中选800到1200万的三房四房，是一道超难的选择题，因为没有对错，只有抉择。 凯旋城和西岸观邸，学位更好一些，居家氛围也更纯粹，但是凯旋城物业一般，在宝中风评不高。 西岸观邸的鸿荣源物业加高赠是优势，但也有12年楼龄，价格去到了十万多，和对面九万多的海纳公馆一比，有点三十美少妇仍以为自己青春十八貌美如花的赶脚。 第五大道户型方正合理，但是一期外立面老旧，总让我有点耿耿于怀。 尚都是均衡型选手，各项指标都能打八十分，无功无过。 怎么选，难啊！ 来来，我们运用排除法，不考虑学校，我会先排除西岸观邸和凯旋城，这两个盘价格已经不低，离海纳公馆太近，以后会受海纳二手压制，涨幅会受影响。 第五大道和尚都，我个人其实喜欢尚都多一点，但是尚都位于宝中核心区位，周边同质竞品盘太多，价格彼此形成压制。 最后是第五大道，区位，产品，户型都算中上，周边除了幸福海岸没有竞品，海韵学校优于海旺略弱于宝安实验，上升势头明显，你又有娃要读书，综合评判，就选第五大道吧。 PS：每天后台咨询问题的很多，我做事又死板认真，恨不能每个问题都论文式回复，只恨自己时间太少，无法做到每问必答，如果有漏答的，还请星球粉丝见谅。

提问：雕叔 去年年中同总价的天河，黄埔，万博的楼盘，目前万博涨幅比较疲软，被前面两个狠狠吊打了。您认为后面万博会补涨吗？还是会从此拉开差距呢。

回答：已经在补涨了， 番禺房子多，不然怎么叫睡城 但是番禺好房子少，万博的好房子更少 万科欧泊率先复苏了 接下来就是雅居乐，佰利山，锦绣香江之类的跟进 你去看看呗，已经涨起来了

提问：雕叔，恳请帮忙评价一下这个盘怎么样，是滘口鹅谭湾的新房，近江边的二楼，实地看过能看见江，173方，740-750左右，想买这个准备置换自住用，想知道雕叔怎么评价这个盘，怎么评价这个户型呢，万分感谢

回答：鹅潭湾在滘口，属于珠江实业的楼盘，在江边，在桥边，三江口之上 户型产品上4房带双主套，产品没问题的，近6-8年之内的产品肯定是没问题的 这个盘：有点CEO属性，江景资源溢价，而且这个盘好像是珠实打造最高端额项目，至少是之一，自住可以买的，投资就不建议了，祝好运

提问：雕叔，金融城和鱼珠哪个天花板高？分别要几年能旺起来？子弹80，老家的房产可以经营贷出300多，总预算450左右，年还款30-40，准备450全款投资一套，然后经营贷把钱弄出来再投资一套300左右的，如果按5%的利息，每年利息正好30-40，准备持有3-5年后卖出再投资其他地方。3-5年鱼珠能旺起来吗？因为看到金融城和鱼珠的小区都很老旧了，留几年怕价格上不去，或者不好出手，所以在考虑： 方案一、黄埔花园次新和中鼎君和名城，1套三房450左右1套两房300左右，这两个小区南向中高楼层基本都要4.6左右了，我的想法是如果涨幅不理想，次新在手里可以留个5-8年再出手，而那些已经20年左右的房子再留5年都感觉愁。 方案二、黄埔花园次新和中鼎君和名城挑选1套三房450左右，然后再入手一套鱼木小区或者鱼木小区旁边的鱼木公安宿舍88平300万博拆迁。 雕叔帮忙看看什么方案更好？

回答：金融城天花板优于鱼珠，未来10年大概率还是珠江新城的天下，金融城与珠心还有对岸的琶洲距离对比鱼珠是有优势的，其次是产业定位，金融IT一般是一座城市的两大领头羊产业，鱼珠目前的定位还是不清晰，但是鱼珠临江一片拆迁很快，阻力小，对比金融城这点是很大优势，目前鱼珠片区一带是比金融城便宜的，所以预算稍微低点上鱼珠也不怕，潜力还是很大的。一个版块发展起来不是高楼建起来了，产业导入了，人来了就完事了，还有后续深化，另外我还想说的是即使金融城鱼珠还没起来，这个片区还是值得持续的投入的，这种强势版块的利好是持续的，假如未来10年有2-3波行情，金融城跟鱼珠的房子不会是涨了一波就没了下一波的，后续会源源不断有新的接盘侠进驻。

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