你在广州买房的姿势可能错了(在广州买房宁愿买贵)

你在广州买房的姿势可能错了(在广州买房宁愿买贵)(1)

我是雕叔,专研楼市十余年在数十座城市投资买房,长期进行实地市场调研,选择大于努力!未来10年依然可以靠买房躺着赚钱

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提问:雕叔,您好!天河公园天府路小学学位的两房,和金融城三房比较,哪个更具投资潜力?

回答:金融城潜力不输天河公园,如愿起来的话金融城跟天河公园的价差是拉进的,金融城的体量很大,不是几年能建成的,但是利好会不断刺激,等大家看到金融城盖了一大堆楼的时候,房价也会悄然无息起来 就好像鱼珠那边的美林盈彩金碧为什么涨得快?你看看去年都发生了什么?宜家开业,居然之家开业,眼下的保利鱼珠港部分写字楼都快要交付了,还有山姆会员店那连片商业体,是不是有一些像天河城+天环+正佳? 这些都会刺激业主的心态。 潜力赢面大的程度下,又多一个房间,何为而不为?当然各盘各议哈

提问:请教雕叔,家庭月入3w,目前hz两套全款房,其中一套自住带好初中学位。价值300左右。家人一人hz工作,一人广州上班(只一人入了广州户口),去年入了广州一套两房贷款180,月供9k,但是学位不好。考虑到孩子将来想到广州上初中(目前7岁),请问应该如何规划家庭资产配置,目前想法如下: 1.考虑卖出hz其中一套jlh,但是首付150左右广州应该买不到电梯三房不错学位的了。 2.卖出hz两套全部进入广州?首付300还能选择下?但是全家搬到广州风险有点大? 3.能不能jyd惠州两套泵出钱来(200?),然后考虑广州再来一套? 谢谢

回答:卖HZ, 不值得持有 ,卖出也需要时间 ,你开始做就知道有多难了。 家庭房子不少 ,可惜都是低总价低流通性低杠杆的,腾挪不易,祝好运。

提问:雕叔,买二手房,除了税费,中介费,还有什么其他的费用呢

回答:按揭费,评估费,如果要拉高评的话有个拉高的费用,流水不合格再有一个买流水的钱,剩下就是后续过户的一个工本费百来块吧。资质没问题的话,一般按揭(含评估费)是5k左右。拉高评的话看难度另算,流水一般2千左右的市场价 当然你找链家的话中介费一般是1.8个点,然后按揭费那些也包进去,但是链家很轴,你的资质不行的话你很难灵活操作,所以链家按揭费帮你包了也是有原因的,他的前提就是筛选了一批资质没问题的客户在前

提问:雕叔,投资南沙区府附近怎样?有么预估多久能起势,还是就是画的一张饼?

回答:可以去,但是不是最佳选择。我建议你花一个周末,把南沙区府的楼盘踩一遍,试探一下好不好砍价 然后再花一个周末,看看老黄埔一带的房子。 你会发现东部的房子价格很坚挺。投资南沙很需要谨慎再谨慎,目前产业没有,人口倒入也没有,不建议今年就冲上去。 饼不饼现在还不好说,但是眼下这几年我觉得投南沙很玄了,当别人都涨了,你南沙的房子还没涨,怕是要哭了

提问:请问一下老师,旭日雅苑幸福里这个楼盘怎么样?89方,550价格怎么样?

回答:旭日雅苑幸福里,属于员村板块里的绝对次新楼盘,产品新,学位这些、生活配套这些,如果要求不高的话,其实是可以的,单价6.1万,其实是偏高的,如果自住当然么得问题 如果是投资,6.1万,550万的选择多了去了

提问:雕叔,如果从投资价值上看,珠江花城和富颐华庭那个更好

回答:花城,富颐的话价格起来了也不便宜,而且呢富颐不好的地方在于虽然位于鱼珠板块,但是地铁通勤是硬伤,靠近广园快速噪音也大,学位吹了很久也没影;不如直接上花城,花城的短板也很多,长期看,天河招牌也好过黄埔,再加上花城的户型其实很多家庭会作为首选。不好的地方在于花城目前还没发售新的一期,估计要过几个月吧,开发商最会见风使舵,行情起高的时候,开盘价也不便宜,你要有心理准备

提问:雕叔,下午好,早上问您没回复,可能信息太多,遗漏回复了。看过宝中房子,凯旋城(宝安实验9年制中小学,新安地铁站500米),西岸观邸(宝安实验9年制中小学,新安地铁站500米),第五大道(海韵学校9年制中小学,宝安地铁站300米),鸿荣源尚都(滨海小学,海旺中学,宝安中心站750米,壹方购物中心800米),这4个盘差不多都是07年,价格也差不多,准备买总价800-900万的. 凯旋城和西岸观邸是宝安实验学位最好,但楼盘品质,景观和物业感觉尚都好些,个人喜欢尚都,现在惠州工作,3-5年后打算去宝中生活小孩要用到学位了,如果在宝中片区选这几个盘,您觉得哪个盘更合适些?谢谢!

回答:在宝中选800到1200万的三房四房,是一道超难的选择题,因为没有对错,只有抉择。 凯旋城和西岸观邸,学位更好一些,居家氛围也更纯粹,但是凯旋城物业一般,在宝中风评不高。 西岸观邸的鸿荣源物业加高赠是优势,但也有12年楼龄,价格去到了十万多,和对面九万多的海纳公馆一比,有点三十美少妇仍以为自己青春十八貌美如花的赶脚。 第五大道户型方正合理,但是一期外立面老旧,总让我有点耿耿于怀。 尚都是均衡型选手,各项指标都能打八十分,无功无过。 怎么选,难啊! 来来,我们运用排除法,不考虑学校,我会先排除西岸观邸和凯旋城,这两个盘价格已经不低,离海纳公馆太近,以后会受海纳二手压制,涨幅会受影响。 第五大道和尚都,我个人其实喜欢尚都多一点,但是尚都位于宝中核心区位,周边同质竞品盘太多,价格彼此形成压制。 最后是第五大道,区位,产品,户型都算中上,周边除了幸福海岸没有竞品,海韵学校优于海旺略弱于宝安实验,上升势头明显,你又有娃要读书,综合评判,就选第五大道吧。 PS:每天后台咨询问题的很多,我做事又死板认真,恨不能每个问题都论文式回复,只恨自己时间太少,无法做到每问必答,如果有漏答的,还请星球粉丝见谅。

提问:雕叔 去年年中同总价的天河,黄埔,万博的楼盘,目前万博涨幅比较疲软,被前面两个狠狠吊打了。您认为后面万博会补涨吗?还是会从此拉开差距呢。

回答:已经在补涨了, 番禺房子多,不然怎么叫睡城 但是番禺好房子少,万博的好房子更少 万科欧泊率先复苏了 接下来就是雅居乐,佰利山,锦绣香江之类的跟进 你去看看呗,已经涨起来了

提问:雕叔,恳请帮忙评价一下这个盘怎么样,是滘口鹅谭湾的新房,近江边的二楼,实地看过能看见江,173方,740-750左右,想买这个准备置换自住用,想知道雕叔怎么评价这个盘,怎么评价这个户型呢,万分感谢

回答:鹅潭湾在滘口,属于珠江实业的楼盘,在江边,在桥边,三江口之上 户型产品上4房带双主套,产品没问题的,近6-8年之内的产品肯定是没问题的 这个盘:有点CEO属性,江景资源溢价,而且这个盘好像是珠实打造最高端额项目,至少是之一,自住可以买的,投资就不建议了,祝好运

提问:雕叔,金融城和鱼珠哪个天花板高?分别要几年能旺起来?子弹80,老家的房产可以经营贷出300多,总预算450左右,年还款30-40,准备450全款投资一套,然后经营贷把钱弄出来再投资一套300左右的,如果按5%的利息,每年利息正好30-40,准备持有3-5年后卖出再投资其他地方。3-5年鱼珠能旺起来吗?因为看到金融城和鱼珠的小区都很老旧了,留几年怕价格上不去,或者不好出手,所以在考虑: 方案一、黄埔花园次新和中鼎君和名城,1套三房450左右1套两房300左右,这两个小区南向中高楼层基本都要4.6左右了,我的想法是如果涨幅不理想,次新在手里可以留个5-8年再出手,而那些已经20年左右的房子再留5年都感觉愁。 方案二、黄埔花园次新和中鼎君和名城挑选1套三房450左右,然后再入手一套鱼木小区或者鱼木小区旁边的鱼木公安宿舍88平300万博拆迁。 雕叔帮忙看看什么方案更好?

回答:金融城天花板优于鱼珠,未来10年大概率还是珠江新城的天下,金融城与珠心还有对岸的琶洲距离对比鱼珠是有优势的,其次是产业定位,金融IT一般是一座城市的两大领头羊产业,鱼珠目前的定位还是不清晰,但是鱼珠临江一片拆迁很快,阻力小,对比金融城这点是很大优势,目前鱼珠片区一带是比金融城便宜的,所以预算稍微低点上鱼珠也不怕,潜力还是很大的。一个版块发展起来不是高楼建起来了,产业导入了,人来了就完事了,还有后续深化,另外我还想说的是即使金融城鱼珠还没起来,这个片区还是值得持续的投入的,这种强势版块的利好是持续的,假如未来10年有2-3波行情,金融城跟鱼珠的房子不会是涨了一波就没了下一波的,后续会源源不断有新的接盘侠进驻。

很多人在评论区给我留言提问,抱歉因为精力有限,无法一一回复

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