丰台东河沿两宗地块（2022第一批次仅此一块地）

2021年首批项目基本都已入市，二批次地块也陆续公布案名产品。要说环线位置最靠近市区的，当属首开建工拿的丰台万泉寺地块，可以说是离东西城最近的一块地了，就在二环边儿，离丽泽商务区也很近，指导价11万2，容积率2.5。

而在2022第一批次供地中，有且仅有一宗位于三环内，且距离万泉寺地块不远，也就是丰台纪家庙地块，容积率2.8。同样在三环内，您要住这，别说自己住纪家庙，说自己住丽泽边上，那一下就高大上了。于是我就准备去纪家庙周边踩踩盘，揭叔来了句：“纪家庙那地是不错，三环里，但是你怎么去啊，妹妹。”我打开地图看了看，还真是，地块儿边上的路不是在建，就是不通。不过不影响，条条大路通罗马，大不了看看周边二手房情况，先了解一些行情呗。

零下四度的星期三一大早我坐着公交就去了，夏家胡同站下车就能看见懋源璟岳的大别墅，门口还站着几个人，像是来看房的。当时没注意随手拍了一张照片，回来研究了下楼栋图，这买在东侧的联排怕是很憋屈啊，阳光被旁边的高层公租房挡得死死的。目前在售户型590-618㎡合院、420-460㎡联排，均价116000元/㎡起；164-210㎡平层、132-218㎡洋房,均价113000元/㎡起。这个豪宅价格确实豪，但是位置三环边上，噪声可不小。周边只有两栋商业办公楼和一个小学，后面是没拆完的老破平房，属实是有些突兀。

路过了豪宅之后从旁边的小路进去，小路左边是未拆的平房，右边是万柳西园，2000左右的公房，6层的板楼，楼间距大，跟小区的大爷聊了一下，说去年全新保温加固，社区自来水管也更换了，居住还是很舒适的。户型也不错，100平的三居做到了南向三面宽，南北通透。缺点是小区没有大门和单元门都没有门禁，不太安全；另外不带电梯对老人也不友好。目前挂牌房源不多，均价5.8万/平米。

三环边上另一个较大的小区是万柳园，也是公房社区。虽然万柳园是92年的老房子，但整体外立面在17年翻新过，楼道里重新粉刷，窗户，单元门都新换了，所以看着会比万柳西园好些，并且大门小门都有门禁，安全性也更高。产品上以五六十平的两居为主，少量70多平的三居。90年代的房子，户型没什么特点，就是普普通通的两居，个别户型能做到南北通透，300万就能上车。小区外面有便民商业，餐饮、超市都有，生活也很方便。丰台五小万柳分校，也在小区内。新地块就在小区正后方，但目前有墙体围着，看不见地块，但是能看见远处的丽泽商务区。

踩完二手房我还是想去地块看看，地图导航去地块对面的小区万泉盛景园，还真给我导航出了一条小路能经过地块，扫了辆小车就出发了。跟着导航我又绕回豪宅后面的小路，沿着小路到了地块，周边那叫一个荒凉。路也没通，人也见不着几个，最重要的是还有一条铁路，我在寻思这铁路过不过火车呢，一辆绿皮火车呼呼的就开来过了，我拍了两种照片蹬上小车就走了，此地不宜久留···这铁路真是差点意思，没记错的话限高1米8，别说大车了，来个183的小伙还得弯腰走。

有句话说得好“来都来了”，万泉盛景园也看看吧，看这石材外立面、大理石贴面的电梯口，您会往回迁房想吗？咱只能说现在新型的回迁小区做得太好了，小区里小广场、花园、健身器材都有，还做到了人车分流，就是这楼看着有点密集恐惧症，有三千多户住户。户型以60平的一居小户型为主，目前挂牌均价7万左右，三环里的次新小区，对刚需还是很友好的。不过这个小区也在铁路边上，也有些影响。

再说回纪家庙这个地块，从周边二手房小区的环境、户型来看，我觉得他肯定得出些改善户型。首先，周边仅有的两三个二手小区，不论是产品、小区环境、物业都明显跟新小区比不了，这时候有人要说了，你前面才夸了万泉盛景园好，确实小区品质好，但是他生活和交通都不太方便。记得从小区出来准备走的时候，门口还有好多师傅问“叫车吗，姑娘？”我准备回家呢，但这地方公交也没有，距离地铁1.5公里，我已经被冻得不行了，这距离太尴尬，站在原地犹豫了一会儿，扭头问师傅“师傅走吗？”然后打车回的。

其次就是没有大户型，对于周边想要改善的购房者来说，这算是个缺口。虽然还有懋源璟岳的平层、别墅，但是11.3万的价格，最便宜的一套下来也1500多万，和300万就能上车的二手房中间还有很大的价格空间，这也意味着中间还有很大一批潜在购房者。总体来说这周边还是很缺新房源的，指导价格也出来了10.9万，虽然这块地和万泉寺比起来差点意思，但是从周边的房源情况看来，这块地还是有潜力的。