万达商管盈利能力（万达商管承诺的利润对赌目标）

在原有招股书失效一天后，珠海万达商业管理集团股份有限公司（以下简称“万达商管”）再度向港交所递交招股书。

不过南方 记者注意到，在新版招股书披露后，舆论对于万达商管对赌协议的利润目标究竟达成与否出现了分歧。有说实现的，也有说利润太低未能达成的。

这究竟是怎么回事？

图片来自万达商管网站

新版招股书披露业绩

在这份新的招股书中，万达商管披露了最新的2021年业绩信息。

其中，2021年其营收为234.81亿元，比2020年的171.96亿元增长36.55%。毛利也获得巨大增长，达到105.22亿元，比2020年的63.44亿元提升65.85%。

在净利润方面，万达商管达到35.12亿元，比2020年的11.12亿元猛增215.77%，归母净利润也达到34.73亿元，增加约212.16%。

截图来自万达商管招股书

对于业绩表现，万达商管在招股书中称，其收入增加主要由业务扩张带来的在管商场及在管建筑面积增加所推动。据其透露，2019年末、2020年末和2021年末，其在管建筑面积分别为4713.6万平方米、5277.1万平方米和5895.5万平方米。而在2021年末，万达商管在管商业广场数量已达到417家。

截图来自万达商管招股书

此前，万达商管招股书之所以引发关注有着多重原因。一方面在于当年万达退市回A失败致使出售大量酒店和文旅项目，彻底走上轻资产道路后的再度谋求上市。另一方面则源于万达再次摆出了“对赌协议”。

根据招股书，去年7至8月，珠海万赢、大连万达商业、万达商管等与投资者订立了一系列投资协议，引入了包括郑裕彤家族、碧桂园服务、中信资本、招商局资本等在内的多家投资人。

招股书中明确，大连万达商业及珠海万赢已同意保证万达商管2021年预估实际净利润、2022年及2023年扣除非经常性损益的经审计净利润分别不低于51.9亿元、74.3 亿元及94.6亿元，并表示2021年预估实际净利润已达到目标净利润的要求。

然而，万达商管此次更新的招股书中，净利润仅为35.12亿元，与51.9亿元相差甚远，这一点看上去颇让人疑惑。

一个被忽略的细节

那么，万达商管究竟有没有实现利润目标？这背后其实有一个容易被忽略的细节。

招股书中在介绍保证预估实际净利润时，附带了一句“基于自2021年1月1日起实施我们运营模式的改变……等假设而计算”，并指出系自2021年3月起的调整。

截图来自万达商管招股书

而根据招股书中“自2021年3月起的调整”的部分的内容及注释，万达商管从2021年5月开始根据委托管理模式取运营管理服务费，从而确认运营管理服务收入。

截图来自万达商管招股书

此前，由万达商管提供的运营管理服务属于万达集团业务的一部分，因此其并没有向万达集团拥有的商业广场另外收取运营管理服务费。而独立第三方拥有的商业广场，此前运营管理服务费也是由万达集团直接收取。

根据招股书提供的在管商场概况，截至2020年末，在委托管理模式下，万达集团持有215个商业广场，独立第三方持有19个商业广场。最起码这200余个项目的运营管理服务费，在2021年前4月的报表中并不能体现。

这正是万达商管2021年净利润增加重要原因。开始收取运营管理服务费后，其委托管理模式下商业管理服务收入，从6240万元猛增至38.81亿元，增幅达到6119.9%。

因此，万达商管在净利润与承诺实际净利润相差甚远的情况下仍然声称已经达到目标要求，或许正是因为那句“基于自2021年1月1日起”，若加上前4个月的运营管理服务收入，则净利润指标将达到要求。

上一次递交招股书时间为2021年10月21日，在期满6个月后失效，如今万达商管通过更新招股书再次谋求上市，能否顺利需要持续关注。

【记者】葛政涵 柴亚娟

【作者】 葛政涵；柴亚娟

【来源】 南方报业传媒集团南方 客户端