公摊率和公摊系数一样吗（你真的知道公摊吗）

在国内买房，永远绕不开一个词：公摊。放眼全球主要经济体，只有我国大陆和台湾还在用这种奇葩的计价方式进行房产交易。

和台湾比起来，大陆可要幸福多了。台湾的平均得房率，只有区区50%~70%，买一套房子，一半都是公摊，近10年的新房，平均会摊掉35%的建筑面积。

对于还没有开始购房的小伙伴，这几个概念可一定要弄懂：

使用面积（地毯面积）=各个房间的面积总合

真正可以摆家具的的面积，香港叫“地毯面积”，顾名思义就是地面上能铺地毯的空间（包括厨房和卫生间）。

使用面积不包括：1、突出内墙面的壁柱、管道井、通风道、垃圾道；2、阳台与一般门洞口、屋顶平台、吊柜；3、住宅户内楼板有挑空部分, 则挑空部分不计入使用面积；4、烟囱、通风道、各种管道竖井等均不计入使用面积；

套内面积（实用面积）=使用面积 墙体厚度 阳台

在使用面积上，加上了墙体的厚度。因为套内面积和使用面积相差不大，经常被混为一谈。日本买房就按套内面积计算，但不包括阳台。

建筑面积=套内面积 公摊

所谓的公摊，就是整个大楼的公共区域加起来，分摊到每户头上，分别有多少面积。国内每个地区对于公摊具体怎么算，还有不一样的规定。像是楼梯、大堂、电梯井，统统都算在公摊里。

全国除开重庆是计算套内面积之外，都是按照建筑面积计价，房产证上标准的也是建筑面积。

为什么我们要大费周章地搞出这些全球其它国家都嫌啰嗦的体系，这还要“感谢”精明的香港地产商。

香港开发商的无限创造力

李嘉诚与他的长江集团因为“首富”的身份，时常无辜中弹。前段时间李嘉诚宣布退休，一篇《“公摊”发明者都退休了，“公摊”什么时候才能退休》的网文直接把锅推到李嘉诚身上，而且还有大量转载。

实际上，李嘉诚虽然对房地产影响很大，但他并不是“公摊”的发明者。

1952：分层出售

五十年代的中环唐楼，战后的唐楼多为5层，没有电梯，每栋楼的占地面积很小

在此之前，全香港乃至全球的楼房都是整栋出售的，买得起楼的，不是有钱人就是大公司，普通人只租房，轻易买不起房子。

吴多泰博士（1991-2005），生前曾为香港国际鸿星投资集团有限公司董事长、全国政协委员

国际鸿星投资集团的吴多泰觉得长线收租资金回笼太慢，于是在和律师讨论之后，率先把楼拆开卖，一栋楼5层，平均拆成5份，分别卖给5个人。

不亚于房产界“小岗村”的尖沙咀山林道56~58号，现址是1982年改建的新大厦

因为这种做法史无前例，在注册时，由购买了一栋楼的5个人共同签了共有产权。

这在当时是完全创新的模式，用这种方法，他在1952年把两栋楼拆分成10套出售，几天内就卖完了。

可是即使拆开卖，这些每层1000呎（差不多90㎡）的公寓，一套售价2万港币，普通香港人一个月工资不过两三百元，根本不可能一次性拿出那么多钱来买房。

第二年，在香港这片神奇的弹丸之地上，又产出了另一个革命性的发明。

1953：卖楼花

不亚于房产界“小岗村”的尖沙咀山林道56~58号，现址是1982年改建的新大厦

分层出售虽然把买房的门槛降低了，但是仍然很昂贵，普通大众还是买不起房，房地产市场也并不火热。

当时霍氏集团的霍英东拿下了油麻地四方街的地，要建100多栋5层唐屋，也打算按分层出售的方式卖楼。

为了加速资金周转、减小资金压力，他在和律师开会后，决定在动工前就向大众卖期房，并且支持分期付款，随便付上10%~30%的首付，就可以预定一套公寓。

除此之外，他还发明了“售楼说明书”，即我们现在所说的户型图，连夜印刷后散发给市民。

香港市民抢购楼花

这种现在我们觉得稀疏平常的做法，恰恰是霍英东的全球首创，在当年造成了轰动。四方街项目开售的第一天，买房的人蜂拥而来，买到名额的人随便转手就能加价卖出。100多栋唐楼、超过1200户公寓很快就售完了。自此，这种卖期房加分期付款的方式，就被香港人称为“卖楼花”。

现在的香槟大厦已面临收购拆除的威胁

尝到了卖楼花的甜头后，霍英东又建起了8层楼高的香槟大厦，是当时全九龙最高的楼。不但如此，他还打算把每一层楼再一分为二，分开出售。

如此一来，每层楼每户的面积都不同，之前每层均分的方式行不通了，电梯的维护、修改屋契容易产生纠纷。

霍英东和英国律师一合计，就按照“公共契约”的形式，大楼内的人按土地面积分配，不同的户数占不同的比例，共同分担了整栋楼的产权。

自此，“公摊”的形式就奠定了基础。因为当年的楼房不能拆分出售，相当于大家合伙凑份子买楼，公共区域自然也需要摊派。房屋买卖按建筑面积计算，就成为了香港楼市的传统。

1980-2010：发水楼

广东人说“发水”，意思是买两斤鱿鱼，一斤都是水。

八十年代香港进入了房地产热，首付一成就能上车，“发水楼”也开始成为主流。

所谓的“发水楼”，就是房屋面积严重注水，买房花了很多冤枉钱。市民叫苦不迭，房地产商却赚得盆满钵满。

与实际缩水57.2呎的发水楼

为什么会这样呢？

政府限制了每块地的建筑面积上限，比如占地1000㎡的地，最多只能盖5000㎡的建筑。这样楼不至于建得太高。

但这个规定留下了后门：当时香港停车位紧张、居民活动的公共空间很少，所以每个楼盘里的停车场、会所就不计算在限额里了。

不过这些政府的“优待”，被房地产商钻了空子。他们造了很多大大的停车场、会所，变相增加了能够卖钱的面积，然后统统计算到公摊面积里。

末代发水楼海誉，飘窗比房间还大，港媒直呼“贱到死”

不仅如此，香港的设计公司还首创了外挑式窗台（飘窗）。

窗台、阳台全部都不计入房产商的建筑限额里，但都会计入实用面积，相当于香港市民要花钱买窗台！

最夸张的楼盘，一间房间里，飘窗的面积比房间面积还大，只能把飘窗当床用。

大陆的学习与创新

中国的房地产改革，包括70年产权，都是从香港学的。

最初考虑到中国的土地都是国有，假使土地租赁到期需要收回时，也会根据每户的建筑面积，把包括所有的公共区域都一同折现进行补偿。

因此建筑面积计价的模式，就和整个房地产交易制度从香港传入广东，再发扬光大，并且还和国情相互结合，发展出中国特色的“偷面积”。

所谓零公摊，并不是真的没有公摊，而是通过“偷面积”的方式补全。偷面积也不是开发商良心发现，只是他们赚钱的另一种手段。

飘窗作为偷面积的经验也被带入国内

偷面积的意思，是钻法律的空子，做出一些例如飘窗、花架、设备平台等不计入建筑面积的空间，或者增加只计一半面积的阳台，后期可以封成房间。

这么做的原因，和香港开发商“发水”的理由如出一辙：在规定的建筑面积内，盖出更多可以卖钱的面积。

而且开发商需要根据建筑面积交纳各种费用，偷面积实际是开发商在为自己省钱。

对于毛坯房来说，偷面积反而增加了很多装修成本。

另外，每个地方的公摊算法也不一样：比如有的城市，只需要摊所在楼栋的公共区域就好；但在有的城市，连门卫岗亭都要算入公摊里。

每个地区的相同建面户型是完全不能拿来比较的。

有的地方，120㎡建面可以做出四居，但有的地方，120㎡建面就只能紧巴巴地做个小三居。

奇偶层阳台错开的阳台也是偷面积的产物

例如成都奇偶层阳台错开的公寓非常多，因为按成都的规定，阳台上面超过2层楼高度，就不算建筑面积了。

这种为了偷面积做出来的户型，因为总有一个房间上边被阳台遮挡，采光非常差，实际的居住体验并不好。

而保利在南方的一些精装楼盘，会有大量的花架（实际就是梁）。在装修时把阳台改成房间，把花架改成阳台，交房时的实际赠送面积能达到1/3。

蓝色部分半赠送，红色部分全赠送，其中有两个卧室是全赠送送出来的

其实国内也并没有说，住宅必须按照“建筑面积”出售，法规规定得很含糊，建筑面积或者使用面积都可以，具体的可以由地方再规定。

对于开发商来说，自然是按照建筑面积计价更有利。在售价完全一样的情况下，按“建筑面积”计费会比按“使用面积”显得每平米的售价更便宜。

建筑面积的计算方式也波及到了装修行业。第一家整体装修从最初便是按照房产证上的建筑面积计价的，因此现在的整装服务，也只好全部按照建筑面积收费，否则同样按平米计价，就会显得自己比别人更贵。

1996年北京就尝试商品房按使用面积计费，但没有得到落实。而重庆则是在2002年明文规定要按照套内面积计价，房产交易时不再使用建筑面积。

在这件事上，买二手房比新房更“现实”。大一些的中介机构，在二手房房源信息上都会同时标注建筑面积和使用面积，而且二手房也是整套出售，建筑面积只是写在房本上的一个象征性的数字了。

建筑面积和使用面积的区别

可能现在还对这两个概念模糊，我们在区别下：

1：建筑面积大于使用面积，建筑面积减去室内墙体面积既是套内使用面积

2：使用面积不作为购房价格的计算，购房价格均依照建筑面积的大小来计算。

3：包含的空间部分不同，建筑面积包含使用面积、内墙面积、外墙的一半面积以及分户墙的一半面积的建筑面积。套内使用面积包括不含内墙、外墙等所有占地面积的，它厨房、餐厅、客厅、卧室、等可使用的净面积之和。

下文，我们将介绍房地产“偷面积”的一些套路。

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