朗诗直播中盘（朗诗转型升级棋过中盘）

中房报记者 焦玲玲丨江苏苏州报道

以“升级住房消费——健康绿色建筑”为主题，第十六届国际绿色建筑与建筑节能大会暨新技术与产品博览会于8月26日在苏州举办。

本次大会上，朗诗集团作为绿色建筑行业领军房企，通过在论坛上的精彩分享、极具科技感的产品成果展示、发布人居调研报告等形式，再次显示了朗诗集团的绿色价值观，实力与担当。

会议期间，朗诗集团董事长田明携高管团队接受了媒体的专访。田明说，朗诗集团现在不再是一家传统的开发商，朗诗的版图除了地产，还有长租公寓、养老、青杉资本、朗诗绿色生活、朗诗家等八大核心业务，形成了一个以房地产、绿色环保为核心的纵向多元化公司。每个业务单元虽然独立，但各单元之间均能有机配合、高效协同，确保战略目标的落实。

田明认为，朗诗的转型升级已棋过中盘，进入了一个比较好的发展阶段。

稳步推出新产品

本次大会上，朗诗展出了其新一代健康住宅产品“自由方舟”。

田明说，自由方舟的名字是他取的。之前朗诗一直说家是健康的堡垒，这次疫情之后，这层意思就更深一步，家不仅是健康的堡垒，还应该在洪水来临时成为一个保卫人类健康的方舟。

朗诗集团副总裁、首席技术官谢远建从科技住宅专业角度分析了本次产品升级的关键点：增加客户选择性，是更加自由的升级产品。

新产品采用集中能源和户内系统相结合的方式，在用户端，客户可以结合个性化需求自己独立控制；在企业端，与原来科技住宅相比，新产品不受建筑形态、室内设计、装修、外立面等专业限制，变得更加自由。

此外，自由方舟还有更深层次的含义：这是朗诗健康科技住宅十几年来再一次的迭代升级，这个产品完全由朗诗自主研发、拥有完整的知识产权，开启了朗诗产品打造的自由之路。

田明笑称，感觉朗诗十几年来就在忙一件事，追求一个更绿色、节能的，又让人健康、舒适的，同时兼具经济效益的建筑。

田明认为，现在到了朗诗比较好的发展阶段。一方面，整个经济要转向可持续发展的方式，走集约型发展道路，这是大势所趋。另一方面，房地产已经到了改善也是刚需的阶段。中国现阶段城镇人均住房面积已经达到40平方米，城镇户均套数已经达到1.06套，这两个指标都说明中国城市存量上不缺房，与前20年已经不同。此外，本次疫情更是提升了人们对居住品质、居住环境的关注。

“所以，在国家走可持续发展道路，在房地产进入改善型需求为主阶段，在人们追求居住品质、生活质量大趋势下，朗诗的产品会更加符合市场需求。”田明总结。

朗诗作为一家绿色科技住宅的开发商，自2001年成立以来，从南京朗诗国际街区开始涉足绿色建筑，到朗诗南京钟山绿郡第二代科技住宅产品，再到朗诗熙华府第三代产品，之后朗诗乐府第四代产品，直到今天的“自由方舟”新一代产品，十几年来朗诗持续稳步地进行产品迭代，这对一家企业、对整个房地产行业回归“绿色建筑”本质来讲，都具有重要的意义和价值。

“无人区”探索

现阶段绿色健康住宅开发建设的门槛越来越高，行业中技术层面的探索也是内容多过实践，设备产业链方面的绿色化程度仍不够完整等问题客观存在，做绿色建筑还是面临很多风险。

对此，田明说，我们经常走在“无人区”。

朗诗进入无人区是因为要不断地把绿色技术应用到实际项目中。最初朗诗是从欧洲引进技术，成熟的技术本身也需要本地化的消化吸收，结合中国市场、消费习惯、气候区等进行优化升级。

另外，当时朗诗引进的是集中式大系统，并不能很好地满足客户自己差异化的需求。在自由方舟项目上，朗诗尝试集中能源和户内系统相结合的方式，这样既能把能源系统处理好，也能把每家每户的系统处理好，让客户健康舒适的同时尽可能地节能环保。

对于绿色技术研发、落地应用，谢远建有更深的体会。谢远建说，其实房地产行业并不是高精尖行业，没有什么尖端的技术难题要去跨越，需要跨越的就是技术应用集成方式可能带来的问题。

朗诗在太湖边上有一个研发基地，就是做各种各样研发试验，各种技术在这里试验、测试完成，才应用到项目上。这被朗诗称为“初试”阶段。

到了实际项目，现场售楼处的样板间是“中试”阶段。配备全套技术系统的样板房白天给人参观，晚上可以试住。并且一个项目从样板房到最后交房，一般都会有一到两年的时间，所以，售楼处的样板房可以经历春夏秋冬不同季节，能够因地制宜再次验证设备、技术的落地性、可靠性。

此外，到了交房阶段，设备安装好后，每套房子都要实地测温度控制、湿度控制，所有测试达到性能之后，还有最后一道手续——交房前的“反向审查制度”。

朗诗的反向审查制度很严格，专门有一个反向审查团队，对朗诗自己控股、委托代建的项目都是同样要求，检查产品从内到外、从常规到差异化，是不是达到了承诺给客户的要求。如果满足各项要求就可以交付，如果没有达到要求则需要整改，一直整改到反向审查通过为止。反向审查官在朗诗拥有很大的“权力”。

技术创新很难，但更难的是要有一套机制来保障创新的可持续与落地。所以，除了技术角度的无人区，从机制来讲，朗诗也是走在了行业的无人区。

朗诗专门成立了一个机构叫朗创之家，谢远建就是主导工作的副总裁。朗创之家把朗诗各个事业部的人都集聚到这个平台上，同时整合行业专家、高校科研机构、供应商等一起研发，满足事业部提出的各种产品创新需求。

谢远建表示，“借鉴了其他行业先进的、科学的研发体系，朗诗在建筑行业也有自己的一套体系，有专家评审、产品决策、综合客户风险、成本等一系列的产品决策机制，来保证产品研发的技术可靠性，同时要满足客户的需求、市场经营需求等”。

目前朗诗太湖研发基地是房地产行业在长江中下游地区唯一的国际级绿建研发示范基地，多年后来看，这个研发基地肯定超越企业的价值，其中沉淀下来的实验过程、实验数据，最后将会具有行业价值和社会价值。

规模是结果，不是目标

在朗诗的经营上，田明始终奉行不以规模论短长。“我从来都不是一个追求短期的量或者对规模有明确目标的人。”

高风险、高投入、低回报“两高一低”是田明对当前房地产行业现状的总结，过去的高风险、高投入、高回报“三高”特征已不复存在，老路不能走。

田明称朗诗也不再是传统的开发商，产品、商业模式、收入构成都显示了与传统房企的不同。

朗诗通过产品的创新迭代，做出在市场上更领先的产品，依靠产品的良好销售表现、溢价表现，再去做操盘。

做轻资产的操盘，也不是全部轻资产，朗诗也是有股权的，只是股权不像之前百分之百那样高，现在朗诗有意让自己股权资产比例降下来，或者说是用同样的钱来做更多的项目，可以把好产品带给更多的客户。朗诗去年在在开发项目上加权平均之后的股东权益大概是30%，今年还会再下降。

收入构成自然也发生了变化。以前只有投资产生的回报、重资产的回报，现在除了股权产生的回报之外，还会有产品整合、销售经营管理的开发费用，以及相应的激励分成。根据朗诗2020年中期报告显示，报告期内，朗诗签订来自独立第三方的项目开发管理服务合同额约4.5亿元，较去年同期大幅上升约130.9%。

“每当房地产行业进入小年时，朗诗的这部分高毛利的开发费用收入就成为我们的压舱石。”田明说，当房地产市场调整时，我们的发展速度、规模可能会逆势成长。

除了中国地产、美国地产，朗诗还拥有青杉资本、朗诗绿色生活、养老、长租公寓、朗诗家等八个核心业务部门。田明说，这些业务并非所有的地产商都可以进入，技术能力、产品经验、客户资源等条件都要具备。

在田明的版图中，朗诗已经形成了一个以房地产、绿色环保为核心的纵向多元的公司。每个业务单元虽然独立，但各单元之间均能有机配合、高效协同，确保战略目标的落实。朗诗集团更像一个4S店店长，拥有快速响应的服务维护体系，并且各个4S店之间完全可以协同。

“朗诗在打造房地产领域内的绿色生态圈”。田明称，现在看，朗诗地产的转型升级，棋过中盘。

未来十年或者更长的时间，国人的居住产品需求会有哪些变化？采访最后，有记者问田明，田明说，继续保持童心，有创新意愿，与时代同行。

房地产行业永远不是孤立于经济和社会之外的，会受到科技进步、人们生活方式的影响。有一点可以肯定，在完善的研发机制基础上，朗诗的自由方舟健康住宅项目将会继续完善迭代；在存量市场上，朗诗的优势会继续凸显。