未来北京楼市走向（2022年后买房三大新趋势）

京房会拥有十年以上楼市实操经验,已为超过11000个购房家庭提供投资购房建议,是北京极少能从宏观市场切入微观市场每一个交易环节的实战专家;累计实地勘查社区超10000个，1500余次买卖经验;帮助在帝都打拼的人买一套优质好房,搭上这座城市经济增长的红利,得到确定的回报!，下面我们就来说一说关于未来北京楼市走向?我们一起去了解并探讨一下这个问题吧!

未来北京楼市走向

京房会拥有十年以上楼市实操经验,已为超过11000个购房家庭提供投资购房建议,是北京极少能从宏观市场切入微观市场每一个交易环节的实战专家;累计实地勘查社区超10000个，1500余次买卖经验;帮助在帝都打拼的人买一套优质好房,搭上这座城市经济增长的红利,得到确定的回报!

---

北京跑赢大盘的房子不超过20%我们的选筹跑在大盘前面关注公众号｜京房会进入知识星球可进行提问

---

Q:提问:您好，近几年打算购买、置换2套房，分别是老人养老和孩子上学需求。看了您的回答，目前准备以购买品质住房给父母为主，孩子还没上幼儿园，2年后再考虑学区。

家庭现有预算1000左右，选项1.双井富力，但1200没有太好户型，不过2年后打算现住房置换，可能考虑东城学区。2.珠江帝景，同时还能解决学区。3.您有没有什么其他推荐，主要是二套房首付太高，现金不够充裕购买理想户型，方便的话请教您加杠杆的方式（已私聊）。

A:回答:您好,感谢信任!1、避免受政策调控,现在无上学需求,没必要过早和学区房打交道,孩子上学前一年,按照区域学校的政策落户即可,即便是未来要涉及学区房,建议买套小的满足孩子上学的需求即可

房产价格高出来的部分是学位的价格,学位是按套计算,与户型大小无关.房价则是按照平米计算,大小房产学区价值一样,大房产等于多付出了很多溢价;投资房产比较稳健的方式是回避学区,尤其是大量资金压在学区上对于普通家庭风险系数较高

学区房是高危投资品,不建议刻意去投资,政策在不断变化,学区的概念可能随时取消,一旦学区改动,可能面临巨大损失,纯居住盘比较稳健一些;

2、珠江帝景因学区属性波动性较大,近一年的行情是横盘状态有轻微的下跌趋势,1000的现金即便是二套有很多种方案可以加杠杆,加到1500-1700之间没什么问题,具体您在买房前一个月可以私信我,我告诉您具体的操作方法.

这样您选筹的范围就比较广了,可以看看朝阳的龙头区域,像望京、朝青都比较稳健一些,楼盘可以关注下融科橄榄城、国风北京、季景沁园、首开知语城、润枫水尚、首开熙悦尚郡、天鹅湾;这些都是望京朝青不错的品质住宅,保值性比较稳健;建议认真阅读星球精华栏的文章《北京房产投资核心逻辑和原理》祝好运!

---

Q:提问:京总您好，关注此公号一阵子了，我18年从三元桥换房到望京，当时没有太考虑日后换房的需求，买了在了望京西园二区，感觉环境好有车位，近日考虑换房，但是由于小区体量太小，换手率低，价格较买的时候没太大涨幅。

就想在望京换一套能跑赢大盘或者保证增值的新一点的三居室，大概预算在1300w左右，看了大半年，觉得嘉美风尚和季景沁园环境很好，配套设施也可，但考虑到小区外的商业，感觉嘉美比季景好一些，有望京小街支撑，您觉得这两个小区是属于望京能保值增值的盘吗？如果不是，您有什么推荐小区吗？这次换房主要考虑保值增值问题，实在拿不准了，盼望您的回复，谢谢

A:回答:您好,感谢信任!望京东是发展最好的，望京北是后期发展起来的,季景沁园性价比很好,居住体验也很好,但户型一般,嘉美风尚的热度在望京排名靠后,望京南发展比较落后,

您可以看下澳洲康都,南北向143平的三居室报价在1300左右,户型比季景的住起来要舒适一些;慧谷阳光;三居室的报价在1300左右;如果能加100左右的预算可以关注下国风上观;这些盘在望京都属于中上等水平,领涨望京的行情问题不大;望京的房价天花板比较高,整个区域在市场上的竞争优势也比较突出,北京产住结合发展最好的一个区域,这种不缺购买力的区域,应该关注楼盘的品质和居住舒适度,这样的盘在区域成长性更有优势;祝一切顺利!

---

Q:提问:您好 想在朝阳王四营中心小学附近找一套开车大概2 3十分钟，近地铁能保值的房子，预算500以下合适600以下勉强可考虑，请问京总有推荐的么（房子如果能南北通透更好）谢谢。

A:回答;您好,感谢信任!距离王四营比较近的商圈豆各庄，这个板块的第一梯队楼盘排序是:富力又一城C区、B区、A区，第二梯队是万科青青家园，青荷里南山园小区，京城雅居，剩余的都为杂盘，豆各庄的不足还是比较明显的，主要配套一般，只有一条地铁，西靠东五环，东临通惠河，区域北侧是小工厂和禁毒基地，居住的人群结构也比较一般，

500-600的预算可以重点淘淘富力城C区90平南北向的2居，其他盘居住体验很差可以对比看看不建议做首选，虽然这个地方的升值属性偏弱，但价格比较低保值性还可，如果能淘到C区低于市场价的盘还是很划算的，区域价值提升后这个盘会是领涨，买入的价格低卖的时候溢价权也在自己手里，

如果要求距离豆各庄较为合适，如果能接受一定距离可以往百子湾板块看看，从区域价值上优于豆各庄，金海国际南区的小两居600以下可以搞定，美丽山500以下但户型差点，百子湾的盘从流通性以及保值增值性都优于豆各庄，如果能在豆各庄富力C区淘到低于市场价的笋盘可以优先考虑富力，如果淘不到可重点看看百子湾。建议认真阅读精华栏的文章，北京房产投资核心逻辑和原理，祝一切顺利！

---

Q:提问:请问亚运村180平米市值一千万左右98年老房想置换到北三环北影小区，该小区有二三幢2000年左右130平房，估计1500万，北影小区近几年或未来房价保值增值如何？因为在附近上班不知附近还有未来保增比较好的楼盘？另外从保增考虑奥森板块和北影小区哪个更优？1500到1600万奥森板块有哪些小区三居可考虑？或者北边离三环近些还有其它板块可考虑？

A:回答:您好，感谢信任！北影小区这个地方不是住宅商圈，都是一些老社区，这些老社区最大的特点就是缺乏统一规划，没有商圈配套，这也是发展过早的区域留下的城市病，一个区域发展的特征就是房子的价值与公共服务的水平正相关：公共服务越好，基础设施越完善，房子的价格就越高，

同样的地段不同的配套，对应的是不同的阶层，会产生完全相反的效应，从板块价值上北影小区不如奥森，奥森属于纯居住板块，没有学区溢价，紧靠城市公园绿地，生态资源在市场上比较稀缺，整个区域居住的人群也都是企业高管，高校职工，央企领导;人文环境属于社会上层精英阶层;这个板块1500左右无论是纯投资还是居住都是比较合适的，涨幅很稳健！可以关注下世贸奥林花园、倚林佳园、京师园、澳林春天四期;建议认真阅读星球置顶的文章《北京房产投资核心逻辑和原理》祝一切顺利!有问题可再向我咨询

---

Q:提问:京总您好，从头条上就一直关注您的文章，学习了很多，先表示感谢！ 说说我们的情况，女朋友还有个sfsd的资格准备在结婚前用掉，买一个有一定升值潜力的房子，房子短期不自住，可以持有一段时间。首付预计250万-300万左右，希望总价700以内。目前看了以下几个项目，希望您给提提意见。

1. 当然首先是该买新房还是二手房，一直很纠结，觉得sfsd新房贷款更有优势。您给指点一下。

2. 王四营的几个新盘，目前最小的是朝阳壹号110平，总价在780，有些超预算但是结合地铁，十一学校，不知道这个地块潜力如何。听说保利锦上的二期会有小户型的两居或者三居，现在正在关注。

3. 通州的几个新盘。金融街融御二期95平的小三居，楼盘位置是真不错，就是户型实在有点坑。 国誉未来悦，感觉户型和房子质量都不错，但是犹豫一是新型共产房，二是九棵树板块未来的发展。

4. 西红门的橡树湾。95的三居，户型预算都符合预期，就是这个地块和王四营对比有些纠结。

5. 北京东边和北边的其他新盘感觉都要8万 , 我们这个预算好像买不到很好的产品，您还建议有哪些应该关注一下的区块吗？ 感谢您的指点！

A:回答:您好，感谢信任！1、从投资角度我们很少买新房，第一是有一个交房周期，从下定到拿到房一般是3年左右，这个期间有很多不可控因素，投资品失去了金融属性，资金效率比较低，第二多贷款的前提是选对投资品，房子有涨幅，杠杆越高利润越大，选错投资品杠杆越高亏损就越严重。

2、王四营这个板块一般，你可以开车到周围走一圈，配套几乎没有，这个区域发展起来至少还要5年以上，河北侧的古玩城和市场很乱，开车到市区很不方便，这个区域的几个新盘不便宜。

3、如果是通州的话可优先融御，融御是通州比较值得买的盘了，位置优先其次产品，户型差可以忽略不计，通州重点发展的是新城，新城未来的产业会聚集在运河CBD，九棵树距离太远没有地段优势。

4、西红门属于大兴西线涨幅比较稳健的板块，自带商业，最大的价值是承接4号线沿线，橡树湾的位置稍微偏了些，不如看看区域的次新。建议认真阅读精华栏的文章《通州、大兴跑赢大盘选筹导图》《北京房产投资核心逻辑和原理》祝一切顺利!

---

Q:提问:京总好。佩服您对北京楼市的深刻理解。问个西城学区选筹的问题：家庭两人年收100w，有自由存款850w，可全额用于买房。目前居住朝阳爱这城（2套房），其中一套自己名下有贷款（3居）。另一套在父母名下（2居）。

因孩子2023年上学，准备在西城买入学区房（孩子户籍随父一直在金融街的单位集体户，单位有一定概率可以帮忙上学，但不保准），故想在西城买房以做保底（可不自住，考虑带着老人，届时过来可以租房）。目前考虑在西单小学或奋斗小学附近，当然，如确定买房能上学，育民等西城其他好的小学的房子也可以。请京总指点如何选筹？需不需要把朝阳房子出手一套，在西城买更合适的房？感谢。

A:回答:您好;感谢信任!1、爱这城从2017年到今年2月份一直处于阴跌的状态,今年春节过后大概涨了10%出头,这个盘在四惠属于中等盘,属于第三梯队:四惠是偏刚需的地段,热度比较高的上车盘是壹线国际、通惠家园,这两个盘主要的价值是价格比较低,承接了70%以上国贸一带的上车客群,

品质盘是东恒时代二期、金地名京;这两个盘主要是承接区域内置换的群体;爱这城价格8万左右,08年的盘,在这个区域的优势不是特别的明显;所以涨幅一直是靠后的;从利益角度,这两套盘的三居室应该是置换为优质商圈的霸盘,因为您们的底仓比较足; 现有的资金可以选一个不错的盘;北京过去是靠刚需推动房价,未来是靠改善驱动;优质的热门商圈品质次新三居室以上的户型是未来市场的主流户型;

2、单位有一定的概率可以解决入学名额,加上您们租房住的因素,如果您们想保险一点就是以最低总价买一个学区房;小户型的流通性比较有优势;

3、整个西城的品质楼盘是有投资价值的;西城是目前北京所有行政区比较好的一个区，大部分居民全是国企，央企的退休人员。医疗资源、教育资源也都是顶尖的，因为不了解您的具体资金情况,没法向您们推荐楼盘;建议认真阅读星球置顶的文章《北京房产投资核心逻辑和原理》《未来五年,绝命大换仓,卖空杂盘,只留霸盘》祝一切顺利!

---

以上问答来自公众号|京房会关注公众号|京房会加入“知识星球”可进行提问,有问必答

重要内容只在知识星球发布

---

公众号知识星球内部文章

每周更新一篇

宏观类（部分文章）

01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）

08#史诗级通货膨胀正在路上,普通人的对与策

03#北京楼市价值正在沙化

04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘

05#因为保障房充足，所以商品房B涨

07#不懂杠杆，就无法进阶

41#浅谈房地产泡沫

微观类（部分文章）

11#北京七个行政区边缘的房价预警研判

12#避坑宝典：北京17大贬值区域导图

13#学区宝典：东西海学区房选筹导图

14#置换宝典：一次吃饱10年，拒绝多动症

15#望京139个盘，稳健增长的只有39个

实操类（部分文章）

81#北京房产投资核心逻辑和原理

82#北京首付300-400稳健的78个刚需盘分析

83#通州跑赢大盘选筹导图

84#大兴跑赢大盘选筹导图

84#北京持币200W以下的投资术

86#丰台跑赢大盘选筹导图

持续更新中···

,