西安土拍市场心得（西安土拍开始爆兵）

前段时间西安第一轮集中土拍，几乎全是央企、国企托底，多半是底价成交，即便是最热的高新区域，溢价率也不高。都说土拍是市场的“晴雨表”，近期西安的土拍市场也有了一些新的动态：西咸土拍结果出炉，浐灞和高新有新的土地挂出，我们一起来看看吧！

01

西咸底价成交，最低楼面价2400元/平

6月27日，西咸新区的集中土拍日，共拍出8宗715亩地，分布在秦汉新城、空港新城和泾河新城。其中，秦汉新城2宗住宅用地、1宗商服；空港新城2宗住宅用地、1宗商服；泾河新城1宗住宅用地（公租房），1宗商服用地。

毫不意外的是，所有土地全部底价成交。其中住宅最高楼面价4875元/平，最低2400元/平。

要知道，去年秦汉新城的土拍，招商拿到的住宅楼面价达到了9993元/平（即目前在售的招商雍澜湾，均价17000元/）...并且5月30日西咸新区才出台了利好政策，其中关于土地市场，则是“降低出让地块保证金的缴纳比例，提高土地招拍挂成交率”。

你细品。

这8宗土地情况如下：

秦汉新城的这三宗土地，有两宗集中在兰池大道（一宗住宅 一宗商业），均被西部投资集团有限公司摘得。兰池大道是秦汉新城的主干道，也是发展最早的的板块，目前沿线已经有保利时光印象、星河湾、中天诚品、招商雍澜湾、万科理想城等品牌开发商入驻，地铁14号线穿过秦汉新城，再加上南邻渭河，区域面貌比较好。

另外一宗XXQH-YB06-05地块，楼面单价仅有2400元/㎡，是此次土拍商品住宅楼面价最低的一宗土地。该地块距离机场比较近，周边紧邻大量科研用地，临近空军军医大学新校区。周边的项目有绿地格林公馆、中天未来玥、中梁壹号院，以及纯新盘紫薇越秀馨樾府、南飞鸿云境源起。

空港新城的这三宗土地全部被陕西建工摘得。其中底张片区的两宗土地位置较好。其中，XXKG-DZ02-37-（01）地块紧邻地铁14号线空港新城站，XXKG-DZ02-133地块位于西安国际美术城的东侧。

空港新城板块目前云集了非常多的品牌开发商，价格也都不低，有龙湖天璞、东航云锦东方、绿城桂语云境、苏宁雲著空港、悦达电建玖玺台。

泾河新城的两宗土地1宗地为公租房用地，1宗地为商服用地。商服用地临近乐华城，泾河新城板块内目前大型商业也比较欠缺。

02

浐灞又将诞生“万元地”

6月29日，浐灞也挂出一宗新的土地：CB2-7-962，宗地位于西安浐灞生态区浐灞大道以北、北辰东路以东，净用地面积41695.7平方米（折合62.544亩）。用途为住宅，容积率不大于2.5，建筑密度不大于20%，绿地率不小于35%。

地上总建筑面积不大于104238平方米，其中住宅建筑面积96288平方米，配套建筑面积7950平方米（含幼儿园3150平方米，公办预留）；地下总建筑面积不小于37520平方米。土地使用年期70年。

该地块挂牌起始价为11亿元，最高限价12.65亿元，也就是说，该地块楼面价10552.77元/㎡起，又是一宗新的“万元地”的诞生。

该地块位置非常好，周边配套非常成熟，位于浐灞第一小学的南侧，西侧为东元中学，周边还有浐灞一小创新分校、西北大附中浐灞中学（高中）等。

交通上来看，该地块西南角即为辛家庙立交，北侧为在建的地铁8号线堡子村站。

周边目前在售的项目为旭辉国宸府，毛坯均价17800元/平。

03高新“又双叒”供地了，开启“爆兵”模式

高新这次一口气拿出了20宗地，上次高新所有土地全部成交，给了大家信心，这次一下子拿出20宗地，会有怎样表现我们拭目以待。

丝路软件城本次推出两块地：

地块GX3-36-14目前周边暂未大规模开发，周边村子偏多，紧邻科技西路延伸段，车流量较大，噪音偏高，但生活便利度也会比较高，这块地最高容积率2.5，未来应该是小高产品为主，或许会搭配部分洋房，整体采用南低北高的建筑排布，北向高层帮助阻挡噪音。

地块GX3-33-31位于西三环以内，旁边紧邻高新第一学校和皂河绿廊，只有近51亩，容积率2.5，这块地质量比较好，目前西三环以内区域开发规模不是太高，价值表现不如软件新城核心区，但未来有比较好的增长空间，个人觉得未来有可能走偏改善的大平层产品，纯小高社区。

高新CID

区域本次一口气推出了11块住宅用地，4块商业用地，可以说是求“钱”若渴，这么大的供应量，直接砸向一个区域，再加上前不久推得地，相信未来CID会成为一个开发热土，但对于开发商未来竞争压力也会比较大，很容易让人想到14-16年曲江二期的市场情况，大量的楼盘同时在售，市场大的头破血流，位置稍微差一点点，价格就差很多，这里会不会成为下一个“血肉磨坊”我们且等一两年再看。

这次CID供地比较集中的一部分集中在现在碧桂园高新云墅一起周边，容积率普遍2.8，未来应该会以偏刚需的跑量产品为主。另一部分是在龙湖青云阙西边，普遍容积率2.4，相对偏高端，但目前区域还是缺少价值支撑，龙湖青云阙目前销售相比周边项目就偏吃力一些，所以，未来更多项目入市，恐怕销售压力不小，产品应该会以改善产品为主，最终考验的是定位和产品的差异性了。

国际社区：

本次国际社区又推出3块地，容积率比上次三块流拍地容积率更低，只有1.2-1.5，这个容积率自然是最高端低密的产品，按照现在的建筑规范，很可能会走纯叠墅产品，很可能走上下两户5层叠墅的产品路线，下层是地下室-1-2层送庭院花园。上边三层送露台，独立电梯入户，只是上次国际社区全部流拍，这次更高端的产品不知市场会不会买账，相信没有卖不出去的地，只有卖不出去的价格，这次国际社区是否能摆脱流拍命运，成交价，楼面价是多少才是本次关注的真正亮点。

本次出让的4宗商业用地，就不做具体分析了，这几块商业地有一块出现在了高新二期的相对核心区域，锦业路沿线，7.0容积率，应该是一个商业办公综合体，这对锦业路缺乏相对大型商业会有一个比较好的补充。