要怎么才能买到合适的车位（亲身经历回答你）

我们业主群里，每隔一段时间就有人讨论停车、小区地下车位价格、出租租金等问题，那今天我就结合自己的亲身经历来聊一聊车位是否值得买这个问题。

我的小窝在我们小区新开发的三期，目前三期交房了一半，另一半在建设中。开发商早先预售房子的时候，没有同步销售车位。我的房子是在2019年国庆期间购买的，那时房地产市场冷淡，所以开发商附赠了车位。如果挺一挺2020年再买能省好多好多小钱钱，哭晕在厕所啊！

虽然我没有亲自买过车位（这么说貌似多少有点凡尔赛），但确实认真考虑了这个问题，车位是否值得买只需考虑三个问题：供需、价格和溢价。

1、供需

大家在购买房子或车位的时候，都很关心一个指标——车位比。还被告知如果车位比是1:0.8及以上的就值得买，1:1.2及以下的就不太值得买了。其实，车位比只能当做一个参考因素，它只是供需关系中供给方的一个指标，主要得看需求方。比如：

某小区车位比为1:0.8，总共有4000个车位，但是小区居民仅有2500辆车，在可预期的未来只会增长500辆，显然这个小区的车位供给远远大于需求，除非价格足够低，否则就不值得购买，租赁会更划算。

而另一个小区的车位比达到了夸张的1:2，总共也是4000个车位，但是这个小区户均2.3辆车，总共有4600个车位需求，显然这个小区的车位需求远远大于供给，除非价格高得离谱，否则买到就是赚到。

还有一个小区，也是有4000个车位，现在小区居民也仅有2500辆车，但在可预期的未来会增长到略低于4000辆，那这个小区的车位其实也值得购买，因为在这种情况下，开发商会控制供给，来维护价格。

上面的例子只是为了让大家明白不能简单的以车位比这个指标来做决策，而是应该看真实的供需关系。当然，在现实情况中，我们可以很清楚的知道供给信息，但是却无法准确的掌握需求信息。不过我们还是可以找到一些靠谱的参考指标帮助我们了解真实的供需关系。

比如：我们小区的一期项目的车位早已销售一空，二期项目的车位还剩少量在售，三期项目的车位除了随房赠送了一部分外，目前没有售卖。同时，小编注意到，马路边停了好多车（隔段时间交警会来贴条），马路对面的两个露天收费停车场甚至只接受长期租户（多为本小区居民），而且停的满满当当的，由于每天不需要处理什么事，管理员几乎天天不在岗，只剩下升降杆每天独自在那里升降。显然，虽然二期车位还没有售完，但是小区居民对车位的需求是显而易见的，只是需要一点时间慢慢释放。开发商只要不是资金过于短缺，不大可能降价销售，实际上开发商也确实是这么做的。

如果你的目标小区是个全新的小区，还没有住人，可以找到附近同价位的小区，了解一下车位使用情况和价格，这会是比较准确的参考。

总之，就是尽可能的了解到真实的供需情况，不只是当下的，还要考虑可预期的未来的。

2、价格

现在车位的价格低点的动不动都十万、十几万，甚至更高，很多业主的车都没车位贵，这合理吗？车位有没有一个合理的价格呢？

我自己没有车（好可怜），就把车位租出去了。如果一直出租的话，那我每年都会有一笔收入，这就符合经济学中的永续年金模型了，可以按此来计算车位的基础价值。

所谓永续年金模型就是指每隔一段固定的时间就会有一笔固定数目的收入或支出，一直持续下去，永不停止。所有的未来的收入或支出折现到当下，所得到的结果就是这个永续年金的现值，计算公式如下：

PV：永续年金现值，A：每期支付金额，i：利率

简单点说就是，如果你想通过储蓄的方式（利率为i），每隔一段时间得到A元钱利息，那么你需要在银行存入多少钱，即PV。

虽然现实生活中，不可能存在无限期的收入或支出，但长达几十期就可以做近似计算。下面，我来计算一下我的车位的基础价值，即现值。

我们小区马路对面的露天停车场的租赁价格是1800元/年，我出租自己车位的价格是2500元/年，其中包括700元/年的车位管理费和1800元/年的车位使用费。是不是很良心，都没有多加钱就出租了。我的车位一年的总收入（承租方成本）为2500元；总支出（持有人的持有成本）为700元；净收入（持有人的净收益）为1800元。永续年金公式中A取值为1800元。

永续年金公式中利率i的取值我以自己可取得的无风险收益利率为准，即国有大行整存整取利率。下面是几家国有大行2022年的利率：一年期：1.75%，浮动区间1.75%-2.00%（不同银行不同存款金额）；三年期：2.75%，浮动区间2.75%-3.25%（不同银行不同存款金额）；五年期：2.75%，浮动区间2.75%-2.75%，将i取值为1.75%-3.25%这个区间。

根据永续年金法计算我的车位的基础价值为57184元到104657元这个区间。

而对于租赁我的车位的人来说，我的车位对于他的基础价值为-79423元到-145357元这个区间。

两者中间的差值是车位管理费的现值，也就是租户替我承担的成本。

需要特别提醒的是，未来租金价格还会增长，利率却会下降，也就是说随着时间的推移我的车位的基础价值会进一步增加。

3、溢价

溢价就很好理解了，拥有自己专属的地下车位会带来极大的便利性，可以让你的爱车免受日晒风吹，避免了被“熊孩子”破坏、被冰雹砸坏的风险，也不用担心因为停在没有划线车位的路边而被交警贴条等。另外，如果是电动汽车的话，还可以安装充电桩，溢价更大。不过，溢价跟个人感受和认知有极大的关系，因人而异，也跟自己兜里的小钱钱有关系。

结论

通过以上分析，我认为排除供给远远大于需求和价格高得离谱这两种情况外，车位是比较不错的资产，是值得购买的，后期还可以变现，甚至还可能享受到升值的收益。当然，确实没有必要勒紧裤腰带买。

车位实际价值 = 基础价值 溢价 增值/贬值

回到我们小区的车位，我认为基础价值在6-8万，6万以内闭眼买就可以，6-8万基本上买到就是赚到，8-10万刚需可买，如果自己给的溢价比较高也可放心买，10万以上就得认真考虑一下了。

我们小区车位价格现状：三期卖房随赠了部分，数量不详；三期卖房随赠过部分价值2万元的车位抵用券，数量不详；二期在售车位9.3万元/个，根据跟销售交谈的情况看，没有多少议价空间；三期有部分车位抵账给施工方，抵账价格在10-12万区间。

开发商售价9.3万和我通过以上分析计算给出的刚需价格区间8-10万基本吻合，说明这个方法还是很靠谱的。