物业管理基础知识讲解 物业管理小常识

一、物业公司何时开始收取物业管理费？

答：物业公司收取物业管理费一般分两种方式：

①从购房人验收房屋，签字认可后，开始计取物业管理费；②物业管理公司以住户办理入住手续时开始计取管理费。

二、开发商的空置房是否应交纳物业管理费？

答：目前，没有明文规定。但从行业惯例来看，开发商的空置房都交纳物业管理费。 至于交纳管理费的多少， 按照《房屋使用、管理、维修公约》中确定的标准执行。

物业管理小常识

三、在计算物业管理费时，计费面积以什么为准？

答：计费面积以房产证上标明的建筑面积为准，这个建筑面积包括两个部分：一部分是套内建筑面积，另一部分是公用分摊面积。对于还没有取得房产证的房屋， 以开发商与购房人签订的购房合同上的销售面积为准。

四、公共区域的照明费用，谁来负担？

答：公共区域的照明一般指楼房的楼梯、门厅、走廊等地方的照明，这部分能源费用应由受益人承担，一般惯例是，按单元门进行分摊费用。因此， 住户除了缴纳本户所用能源费用外，还应缴纳分摊的能源费用。

五、住户装修时，是否应向物业公司交纳装修押金？

答：住户对房屋进行装修已是普通现象，为了保证住户装修不破

坏房屋主体结构，保证房屋的安全使用，住户在装修时，必须向物业公司提出申请， 经物业公司批准后方可施工， 而且还必须与物业公司签订装修协议，明确装修的内容、装修时间、垃圾处理方式以及违约责任的处理等内容。 对于物业公司是否应收取装修押金， 应按照购房人在办理入住手续时与物业公司双方约定为准，即按《房屋使用、管理、维修公约》中的规定执行。

六、如何划分物业管理公司和业主的维修范围？

物业管理公司对业主房屋的维修分为两种情况。一种情况是：开发商自己对购房人承担的房屋保修义务委托给了物业管理公司，物业管理公司对业主的房屋进行维修不收取任何费用，这种情况是物业管理公司代开发商履行房屋保修义务； 另一种情况是： 物业管理公司对业主房屋的维修不属于开发商对购房人承担的房屋保修范围，物业管理公司收取工时费， 这种情况属于物业管理公司受业主的委托提供的一次独立的有偿服务。 （注：本小区属第二种情况）

物业管理公司与业主的维修范围与维修责任一般在双方签订的物业管理合同中约定。一般而言，物业管理公司对共用部位和共用设备、公共建筑和共用设施，包括房屋的外墙面、 楼梯间、通道、屋面、电梯、机电设备、共用天线、消防设施、绿地等承担维养护责任。一般情况下，业主应对其所有的物业承担维修养护责任。室内的部位和设备，包括水、电、气等户内管线，设施和自用阳台，由业主负责维修。 业主可以自行维护其自用部分和自用设备， 也可以委托物业管理公司或其他专业维修人员进行维修， 但委托他人维修需支付相应费用。

七、什么是物业？

答：物业是指已建成并投入使用的各类房屋及与之相配套的设备、设施和场地。各类房屋可以使住宅区，也可以使单位的其他建筑，还包括综合商住楼、别墅、高档写字楼、工业厂房、仓库、宾馆和饭店等。以之相配套的设备、设施和场地，是指房屋室内外各类设备、公共市政设施及相邻的场地、庭院、道路等。

八、什么是物业管理？

答：所谓物业管理， 就其广义而言， 是泛指一切有关房地产发展、租赁、销售及售租后的服务。包括房屋及其设备、公共设施的保养、维修，住宅小区的秩序维护、环卫、交通、绿化、管理，以及社区康乐类有益活动与生活服务等事项，范围非常广泛。

九、业主装修过程中的禁止行为和注意事项：

1 不得在承重墙、梁、柱上穿孔、削薄、挖槽。

2 不得随意拆改墙体， 不得擅自改动燃气、 电气线路或增加线路负荷。

3 不得擅自开凿楼面层、破坏防水层。

4 不得随意拆掉阳台配重墙。

5 不得随意改变窗台、窗框、玻璃、阳台、护栏、户门等颜色和格调。

6 不得随意封闭阳台和安装防盗门、网。

7 不得擅自占用公共通道、天台、屋面，不得擅自在室外加装灯、牌、广告。

8 不得擅自填塞地漏和排水管道、擅自拆改烟道、阻塞排气孔。

9 不得擅自改动消防设施设备。

10 不得随意丢弃装修垃圾，严禁高空抛物。

11 不得利用公共部位、场地加工或存储装修材料。

12 施工人员必须在指定现场施工，不得乱窜场地。非现场施工人员不得在小区内留宿。

13 施工单位不得再私下接活而不办理审批手续。

14 不得在规定施工时间外施工 （每日 8：00—12：00、14：00—20：00）

15 不得擅自进行动火作业。

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