广州海珠创新湾 前景（海珠创新湾没戏了）

沥滘 | 广州之窗

当年老铁刚从500强国企转行出来不久，团队小伙伴Terry带着我一起服务一位在海珠做外贸生意的客户E小姐，她想兼顾自住和投资，我们给她推荐的其中一站便是沥滘板块的罗马家园。

其实罗马家园给我的第一印象极差，主要是城市界面扣大分。还记得很清楚，当天我们跟着导航自驾前往，停在看守所南面的停车场，再步行穿过罗马家园东侧荒凉的底商区域，从会所旁的铁门进入了小区。

当时我都蒙了，暗自嘀咕这啥破地方啊，为啥要推荐给客户？？

很多时候人们会因为不佳的第一印象而对某事物产生潜意识的抵触，且不愿意再花时间精力去深入了解。刚入行的老铁也不能免俗，自那以后我一直对罗马家园报以偏见，直到因为工作需要，安排了这次详细踩盘。

一、楼盘印象

罗马家园是老铁经常提起的广州大道5景之一（逸景翠园、珠江帝景、愉景南苑、愉景雅苑），标准地名是盛景家园。2019年广东民政厅点名了23个刻意夸大、崇洋媚外、怪异难懂的小区地名要求整改，罗马家园就榜上有名。

小区开发周期巨长，横跨03-16年，老铁其实不喜欢这种跨decades开发的小区，通常带来的后患不仅是产品线混乱、设计分化严重，更致命的是最早开盘的会拖新组团后腿。举个例子，提到珠岛花园，你肯定知道它是1995年的小区，但未必晓得它里面还有2015年的组团。

好在罗马家园是纯商品房社区，西边的沥滘星晖园就是罗马家园当年的回迁房。

老铁对罗马家园的定义是对我无情打脸的反差盘。有别于外部非洲，内部欧洲的它还真挺可以的。如果不说，谁会留意到中轴线上还藏有一个板楼1梯2户or 2梯2户的罗马家园呢？这些一会到优缺点时详细讲解。

二、小区缺点

1、外部非洲：首先就是地铁站之痛。虽然罗马家园是最近沥滘站的小区，步行不到700m，但是你得穿过城中村才行。去年带客户走过一次，结果是她被破败的村路劝退了，理由是加班回家一个人不敢走村路，最后她宁可选择了要走1100m大道才到地铁站的天河东某楼盘。

其次就是旧改进度之慢。你别看小区西边临南洲路的部分平房已经早早挂上了“拆”的红幅喜报，但我这次去踩盘时发现去去年差异并不大。

在广州禁止大拆大建的背景下，加之沥滘算得上是海珠体量最大的旧改项目，估计珠光作为操盘手来说一时半会儿也搞不定，毕竟光一个海珠新城的保交楼都把集团优先级占尽了，想必不会有更多精力去弄旧改。

2、创新湾落空：发现没有？最近一两年，曾经红极一时的“海珠创新湾”概念已经逐渐淡出大众的视野。这个概念最早在18年提出，但仅仅在2年后，海珠区的政府工作报告里就再也没见过这词。

2021年的海珠区十四五规划，更是将原来的“一区一谷一湾”替换成了“一区一谷一圈”。既然官方都不提这茬，未来只能自嗨了。

3、未来竞品多：先旨声明，罗马家园周边的供应多归多，且听老铁挨个分析，然后你可以自行判断它们对罗马家园是否构成竞争关系。

首先是东边同样被限价的珠江御景湾，但它没有地铁，即便未来的第四轮轨道交通规划中有广佛线东延一站的预期，但真正通车估计要等到10年以后了。

你也许会注意到，贝壳的中介门店鲜有开在珠江御景湾的，多数都是在罗马家园，说明前者在交投活跃度上是远远比不上作为贝壳B11楼盘的罗马家园的。

对了，想知道海珠的15个B11楼盘都有哪些？欢迎来问老铁。

然后是同在东侧的越秀天悦江湾，有些人认为也许过几年它进入二手市场后会抢走罗马家园龙禧的潜在客群。

然而老铁认为，复式设计的天悦江湾，在一手阶段配合上营销手段可能卖得还行，但在二手存量博弈中会先天地会被豪宅客户筛选掉，毕竟复式对于三代同堂来说就是不方便。

再就是北边的海珠新城，前面有提到，这是举珠光集团之力的必保交楼项目，据说在2年前就开始有员工购房，今年开盘伊始，就有大量的转名房源放出来。等到海珠新城可以二手交易后，相信这些内部的员工价、转名房源会以骨折价拉低周边的二手房走势。

老铁认为海珠新城不见得比罗马家园好，它的致命伤就是这个难产的“珠光沥滘旧改项目”，你憋了这么久才出来，当年的设计早就落后现在的新房2代了好吗！

该做3 1房的面积只做3房，该做4房3卫的面积只做2卫，而且公卫还和阳台连着，咋想的？？最要命的是你看看现在还有几个新盘把承重墙放在电视墙位的，让人改都没法改。如果是二手也就不说啥了，可是大人，都2022年了，这种产品力卖7w 有啥竞争力呢？不是主动把客户让给了中海、保利等对手？

三、小区优点

1、内部欧洲：小区和其他“景”字辈的合生系楼盘一样，由康景物业管理。虽然广大业主和网友们把康景评为广州物业黑榜第一名，但有一说一，罗马家园的保养做得是真不错。

外立面大方得体，地面宽敞整洁，绿植修剪得当，经常能看到小区里正在进行的保洁工作。而且这个园林当真要给高分——完全没有逸景翠园、愉景雅苑那种黑黢黢的阴森压抑感，老铁走在里面心情相当舒畅，甚至有点莫名的开心。

当然了，罗马家园也是成立了业委会的，估计优良的管理与业委会的存在有着必然联系。老铁打听到，这边康景的工程部处理事情很积极，执行力杠杠的。

2、板楼产品力：“人车分流” “1梯2户”or“2梯2户” “南北对流” “板楼” “大型封闭花园”，在寸土寸金的核心区，集合以上属性的楼盘实在是太稀有了。相信不会再有开发商会在市区给刚需、刚改群体开发这种产品了。

这里还有2个小槽点。1是楼龄最新的龙禧建筑质量挺一般，已经有好几家的卫生间漏水了，看来是通病；2是罗马家园的部分楼栋不通地下车库，一会儿在严选里细说。

3、4站到珠城：通过L3/广佛线的立交站，仅需4站就能通勤珠江新城。如果是自驾，13~35分钟也能开到，当然啦，时间取决于堵不堵车。

要知道4站到珠城的板块都有谁？往东是金融城、往北是燕塘、往西是区庄，往南就是罗马家园所在的沥滘了。

作为板块内的No.1，罗马家园未来3~5年仍然能打，因为新盘进入二手市场没有那么快，何况海珠新城1期的设计是不如罗马家园的。

四、小区配套

罗马家园附近的地标竟然是看守所，可能会让人介意。说起来沥滘还保有以前的广州市界碑，可谓是老广州的门户了。

商业：有点拿不出手，甚至连底商都没全开业，小区的东边和南边有大把“旺铺招租”。你有逛街需求的话，建议还是地铁去乐峰广场或者开车去万达广场吧。

教育：小区配套的2个幼儿园都已经完成了民转公。原罗马家园的配套小学——南洲小学也在2021年9月起正式纳入南武教育集团，更名为南武文润学校，9年一贯制，就在家门口，接送相当省心。

交通：作为L3/广佛线两条运力大线的换乘站，沥滘站客流量超大，早高峰要等2趟左右才好上车。未来广佛线有80%的概率东延，东延后换乘人员势必更多。

产业：广州之窗100建筑群是一个产业中心，中交集团的部分单位在此办公，以老铁接触过的中交客户来看，他们收入不容小觑，撑起罗马家园的价格并不是难事。

五、产品推荐

罗马家园约4144户，目前挂盘68套，挂盘比约1.64%，虽然2021年被指导价当头喝棒，但它仍取得了全年230 套成交的好成绩，流动性不用担心。

排雷之一：凯旋庭、凯悦庭、凯怡庭、凯华庭、凯利庭是最早开发的，绝大多数楼栋也是不能直通地下车库的。而且凯旋庭北向对南洲路的噪音不小，预算允许的话建议避开。

Tips：如果你买在以上组团，就要走花园的楼梯，或者让物业给你开个新的门卡权限，从指定某一栋下去车库。

排雷之二：拜庭公寓产权性质是70年住宅，这个没问题，但是花园太小 东西走向且临城中村，无论是拆前的村景，还是拆后的高楼遮挡，视觉体验上都会扣分。

而且这个价格的3房，你去地段更好的广州大道中，都有大把可以挑，没必要买这。既然要买罗马家园，尽量还是挑住得舒服的尖货。

今年4月有一对夫妻客户，就是认同老铁以上的观点，看过拜庭公寓的东西向户型后觉得没必要遭这罪，稍微踮踮脚买入了叠彩园最好的南向3房2卫户型。距离看房时的价格，前者还没卖出且已跌了40w，后者同户型则维持坚挺，这就是挑好货的重要性。

拜庭公寓121户型

叠彩园102户型

1房：拜庭公寓的A3-A5有49㎡的单间，其他1房1厅主要集中在小区的边角位，比如凯雅庭A1-A5的53㎡。户型是不错，全明格局还有厅出阳台，但老铁不推荐。因为门槛也要260w上下了，你要想想买来租给谁？如果自住的话，肯定是上个2房更好啊。

2房：凯盛庭G座的84㎡户型，纯南向方正2房。室内没什么浪费的空间，每个功能区域都够用。因为这种户型分布在楼体的拐角位，西侧行车道可能会有些许噪音干扰，然而这都好解决，毕竟在以3房为主打的罗马家园里，能找到这么好户型的2房已经非常幸运了。

你可以打开贝壳搜一下罗马家园的2房，基本上全是北向，而且户型也没有我说的这种好。唯一美中不足的是面积稍微有一点大，相比于小年轻上车自住，可能更适合“一碗汤距离”的长辈养老。目前没有挂牌，建议成交价450w。

3房：凯盛庭A-D/凯豪庭A-C的128/134㎡户型，板楼南北通透的大3 1房，1梯2户or2梯2户的真王炸产品。主卧达到19㎡，有些人不喜欢合生系这种主卧的270°弧形景观窗，觉得家具不好摆又浪费空间。老铁看多了其实还蛮喜欢的，不同于过道的空间你很难有效利用，主卧设计一个这样的大景观窗就是用来给人浪费以求住得爽的。

摆两张贵妃椅休息（虽然住久了大概率是堆衣服用，哈哈哈），或者干脆做女主人的梳妆台都不错，试问哪个女生不喜欢在自然光下梳妆打扮呢？

除了南北通透，这种户型还有一个卖点，异形的阳台可以轻松隔出一个房间，作为阳光书房or老人房都不错，你还能得到一个常规造型的阳台，不耽误用。适合三代同堂的家庭，基本可以一步到位了。目前挂牌720w，建议成交价675w。

4房：凯华庭H-K/凯利庭E-G的156㎡户型，基本可以当成3房推荐的放大版本，所以功能性上和上面差不多，就不赘述了。之所以推荐这排而不是凯盛庭/凯豪庭的同户型，是因为后2者的南向会被更高的珠江龙禧挡道，视野略显压抑。适合终极改善的家庭，目前我说的楼栋没有挂牌，即使有也是冲着900 去了。

这个价格的客户大可以去选择新盘的中海观云府131或者二手的光大榕岸147，户型上各有千秋，但光大的学位和配套更有保障。

总结

在罗马家园这种开发年代跨度大、产品分化大的小区，切记一定要挑里面的尖货，这样即使大环境在回落，优质资产仍然比烂货坚挺得多。

如果你能接受旧改的阵痛，又对小区内部的居住品质追求远大于外部界面的高大上，不妨去罗马家园看看。

老铁对罗马家园的打分是7.5分。你怎么看？欢迎留言打分，倘若你感兴趣，我们提供全流程服务。

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广州买房不迷茫，老铁帮你买对房。

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