什么样的别墅最宜居（为什么有人把商业别墅）

商业别墅，简称“商墅”。

在国外，这种物业形态叫做Office Park，相当于办公和别墅的组合，国内的商墅，一般是40年的商业用地产权，建筑融合了别墅的形态，商住两用。

开发商墅的项目，一般是由于地价成本高，建商办产品可能利润有限，所以设计成“商墅”，能够收割一部分信息没那么对称的改善型需求。

之所以有人把“商墅”，比作“伤墅”“伤心墅”，买了不想住，想卖卖不掉，沦为“伤心墅”，主要是源于商业别墅的几个特性，无论是对于居住还是投资增值层面，友好度都并不高：

商墅实际上就是一个别墅形态的商业区，也就是说，你的邻居，可以把他们的房子用来对外出租、用于各种业态的经营场所。

比如工作室、娱乐会所、私家餐饮、民宿酒店等，交付投入使用之后，里面进进出出、来来往往的人员相对比较复杂， 对于居住的舒适度和私密性，影响非常之大。

想象一下住在办公写字楼里面的场景，就知道今后在社区里会遇到什么样的人了，商墅社区的开放性是很强的，因为里面很多住户，都是奔着营业，而非纯居住的目的搬进来的。

另一个致命的缺陷，就是商业别墅通常不能落户，虽然在限购城市也不限购，但不能落户，也让房产绑定的城市资源少了很大的权重。

而且，还要担心40年后，如何续缴土地使用权出让金的问题，毕竟，商业性质的用地和住宅性质的不同。

商业别墅的容积率，通常都要比普通的别墅高得多，楼栋之间比较密集，楼间距不理想，因为房企一般都要考虑商业用地的开发利用效率。

对于住宅类的别墅，行业内一般都有一个相对舒适的容积率标准，但是对于商墅、商办类产品，很多规范就没那么明确了。

所以，很多商墅都会以叠拼类型的别墅为主，有的甚至还设计了上中下三叠，容积率和楼间距，都会显得比较密，更接近于排屋的观感。

商墅的水电收费标准，基本都是商水商电，后期的物业费等维保开支，也要比普通别墅高出不少。

虽然商墅购入价格，可能要比70年的住宅别墅低出很多，甚至有的只是普通别墅的半价，但是，后期的持续性开支，也并不少，而且是一个细水长流，积少成多的过程。

因此，商墅的持有成本，通常要比普通别墅和其他住宅高出不少，甚至要比普通商办类产品都更高，因为商墅的赠送面积通常比较大，实得面积更大。

基于商办的本质属性，商业别墅的流动性，一般都不理想，其一在于金融方面的贷款首付比例，一般都是首付5成，后续的尾款贷款不会到20~30年那么长，常见的就是10年。

而且，商业产品的交易成本，比如税费、中介费等成本，都是要比普通的住宅、别墅要高出很多的，因此，商墅在二手房的市场流动性，就非常受影响。

一方面有能力承担5成首付的受众有限，另一方面，交易的成本也高居不下，所以，很多人购买了商墅，最后就只能是留在自己手中。

住进去又不舒适，卖出去也卖不掉，出租也不一定租得起价格，进退两难，因此，有人把商墅称为“伤心墅”，也就很正常了。

对于普通的改善需求而言，购买商墅，还不如购买正常70年土地使用年限的叠拼别墅，或者大平层、洋房等产品，毕竟，商业定位的物业，和居住定位的，还是有很大差别的。

购买商墅，只能抱着购买商铺、门面的投资心态去买，这样才不至于买到手，就开始后悔。