老静安新静安的差别（老静安真正的宜居地段）

老静安是上海综合实力最强的区域。

城市界面高大上，各项配套的档次、密度都独占鳌头。

世界级商圈的南京西路、华山医院、静安寺(2/7/14)&南京西路(2/12/13)三轨交站、南北/延安路高架的交汇点都在老静安。

在老静安拥有一套自己的房子，是无数上海土著的梦想。

不少超高净值，同时很懂地段的新上海人，也会选择在老静安置业。

老静安里面逼格最高的，是我们之前介绍过的南京西路和静安寺，次新豪宅都在静安寺街道。

而1500-2500万中产房源最充足的，就是江宁路板块。

江宁路的前世今生

江宁路是一个住宅为主的区域，商业、交通配套主要依托于南面的静安寺和南京西路。

静安寺是上海历史最悠久、最有故事的区域之一。

静安寺相传最早可追溯至三国孙吴赤乌十年（247年）。如今的静安寺已经成为上海的地标，与周边的现代建筑和谐共处。

图：静安寺

在20世纪30年代，静安寺路（现南京西路）逐渐热闹繁华起来，成为一条与东面的南京路接连而成的十里洋场。

不过，静安寺路商业街的气氛与东面喧嚣的南京东路截然不同，经营方向趋向高档。以高级舞厅、电影院、咖啡馆和时装店闻名。

最知名的就是百乐门，曾被誉为“远东第一乐府”，至今还在作为饭店和舞厅营业，英文名的Paramount寓意为“至高无上”。

到了建国之后，虽然社会体制发生了根本性的扭转，但静安寺依然是上海的市中心。1954年，中苏友好大厦（现上海展览中心）建成于南京西路上。

也曾举行过一些历史性的会议，如荣毅仁（下图）出席的资本主义工商业申请公私合营大会。

改开后的80年代，静安寺也是第一个吃到螃蟹的板块。

当时，国内的经济实力还很薄弱，政府招揽外商来投资是头等大事。

1990年，上海商城，也就是波特曼酒店建成，当时即采用国际上最领先的建设标准，每一个进酒店的人无不为其奢华所震惊。

图：上海商城

波特曼酒店的落成只是南京西路复兴的开始。

十年过后，梅陇镇广场、中信泰富、恒隆广场3个奢侈品商场相继落地，组成的“梅泰恒”金三角成为了高档购物的代名词。

延安路、南北高架建成，并在南西东南侧交汇。

最近这十年，静安寺地铁站附近形成空前强大的商圈。

嘉里中心、芮欧百货、晶品、太古汇等商场像下饺子一般连续开业，“梅泰恒”也迎来了一轮翻新。

图：南京西路CBD夜景

如今的静安寺，首先是上海最顶尖的商业区，没有之一；其次是上海最高档的CBD，越洋广场、嘉里中心等办公楼，租金水平与陆家嘴并列。

在上海2035城市规划中，南京西路是中央活动区的中心位置，江宁路板块也身在其中。

老静安的传奇故事并非到此为止。张园太古里、华润南西上盖项目、静安合生汇都在路上。静安合生汇、静安MOHO项目都是在江宁路板块。

江宁路的配套

江宁路最强的就是教育配套。全市公办头牌的静教院附校、以及静安区一梯队的静安一中心小学就在江宁路板块。

静教院对口的商品房是静安晶华园、东海园。著名高端楼盘的静安枫景苑、静安豪景苑则对口静安一中心小学。

江宁路板块地铁密度一般，离大多数小区最近的是地铁7号线昌平路站。少数小区离静安寺站比较近。

不过，由于自身也是CAZ核心区域，步行、开车去哪里都比较方便。

江宁路的商业配套主要依赖于静安寺和南京西路。

从静安寺地铁站南京西路站短短2公里不到的路程，汇聚了静安嘉里中心、芮欧百货、久光百货、晶品、上海商城、恒隆广场、中信泰富、梅龙镇广场、兴业太古汇接近十个商业综合体。消费层级定位中产至顶级。

图：芮欧百货

图：恒隆广场

在大众点评上，南京西路/静安寺附近人均1000 的餐饮有25家，中/西/日式皆有。

上海其他几大高端餐饮中心分别是外滩（人均1000 有25家）、淮海路（16家）、陆家嘴（15家）和虹桥古北（16家）。

不夸张地说，静安寺-南京西路就是上海第一商圈，且今后长期将保持领先地位。

江宁路标杆楼盘

江宁路板块没有九龙仓静安壹号、嘉天汇那样的顶豪项目，但毕竟是老静安的区域，商品房的档次不低，很多小区都是同年代里的佼佼者。

连动迁房的静安南洋家园，都造得比很多商品房更像样。

图：静安南洋家园

江宁路板块最为出名的，就是新加坡吉宝置业开发的静安豪景苑和静安枫景苑。

静安豪景苑采用大面积落地窗，室内采光极佳；公共区域一流，丝毫不亚于很多大面积豪宅。

小区的会所也是远近闻名，带游泳池、健身房、网球场、壁球场。

图：静安豪景苑

静安枫景苑的布局与静安豪景类似，也有自带的会所。就是房龄更老，外墙略显旧了。

图：静安枫景苑

静安豪景苑、静安枫景苑小区档次较高，位置靠近静安寺，又对口静安一中心小学，所以，售价在江宁路板块里属于天花板水平，两房1800万，三房2400万左右。

江宁路板块其他2005年以后商品房的两房在1400-1600万，三房2000万出头。如君御豪庭，是2009年的次新房，品相也是相当不错的。

图：君御豪庭

实际上，在江宁路板块，除了教育资源和地段、商业的优势，生活环境也是相当好的，与衡复风貌区有的一拼。

主干道的昌平路上绿树成荫，非商务区域车流量较少。

人行道上各处都是修剪过的公共绿化，一步一景。

图：江宁路板块街景

在江宁路板块，很多小区大门外都有一个小花园。如静安凤凰苑和丽致公寓，既改善了环境，又增加了楼栋到马路的距离，居民的私密度有了保障。

图：静安凤凰苑

图：丽致公寓

江宁路板块在不久后还将添加新生力量——静投72/73新房项目，预计售价会在14万/㎡，二手房大概率突破22万/㎡。

图：静投72地块

这将是老静安好几年来仅有的新房项目，预算1500-3000万的高积分选手可重点关注。

江宁路板块评析及购房建议

虽然传统意义上，江宁路不算顶级地段，但南面很近距离就是南京西路和静安寺CBD，是CAZ里非常核心的区域，商业、轨交、医疗资源都很优秀。

此外，江宁路板块教育资源顶尖，有静教院9年制和静安一中心两个一梯队的XQ。

对口的商品房，如静安晶华园、静安豪景苑的XQ溢价不明显，与其他XQ房相比，地段优势明显，性价比较高。

江宁路的环境、居住氛围很不错，很多小区门口都有小花园，楼栋不直接临街，这在市中心非常罕见。

板块内的商品房，大多都是2005年前后建造的品质小区，两房1500-1600万，三房2000万出头。

房价相比黄浦区同区位的板块如五里桥、打浦桥、老西门更低，而江宁路板块的生活环境和商业配套要更好。

瑞虹新城近几年热度很高，房价已经追上江宁路板块。但仔细考量一下的话，瑞虹的地段、交通、商业、教育配套都要逊于江宁路，甚至小区内部的品质也不一定比得上静安豪景苑等楼盘。

总的来讲，江宁路南边是全上海最顶级的CBD/商圈，上限很高，房子的保值性很好。周边在建和规划商办项目有吉宝静安中心、静安MOHO、静安合生汇，发展潜力也不差。

在1500-2500万的总价段，江宁路的综合评分非常高，是一个兼顾自住和投资的优质板块。

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