城投公司拿地怎么回事(没城投系的土拍市场)

城投公司拿地怎么回事(没城投系的土拍市场)(1)

城投公司拿地怎么回事(没城投系的土拍市场)(2)

一个月前,财政部印发通知:严禁通过举债储备土地,不得通过国企购地等方式虚增土地出让收入。此消息一出,地产江湖中的百晓生们纷纷发评论,总结起来就是——土拍市场即将变天,此前一段时间力挽狂澜,成为土拍江湖中的擎天玉柱的平台公司很快将撤离。

但一个月时间过后,当我们翻看众多城市的土拍答卷。会发现:地方平台公司不仅仅没有撤离,还在各城的新一轮土拍中占据更重要的地位。

城投公司拿地怎么回事(没城投系的土拍市场)(3)

南京第三轮土拍,地方城投、城建公司拿地金额占比高达62%;广州第三轮土拍,成交15宗地全部由国家队包揽,其中9宗地被地方国企和城投公司摘得,占比同样超过60%。

可见,在当下的很多城市,如果没有地方国企和城投兜底,没有国家队入场,土拍市场可能会是寂寞如大雪。既然如此,国家为什么要叫停地方国企举债拿地?

01

过去20年,中国城市高速发展,城市建设如火如荼,地方城投公司贡献甚大,可以用居功至伟来形容。

上世纪90年代,我国进行了分税制改革之后,中央与地方的财政收支产生了很明显的不平衡。总体来看,中央财政收入占比50%以上,财政支出只占30%左右。而地方财政收入减少了四分之一,支出却占了70%左右,这种不平衡状况,造成地方财政预算逐渐吃紧,同时,由于经济高速发展,对道路交通和城市基础设施建设需求越来越大,地方政府面临巨大的资金缺口。

囊中羞涩,何以筹钱?在当年,法律规定地方政府不能发行政府债券,无法直接融资。但在分税制改革之后,土地转让的决定权和收益留给了地方财政,在1998年,房地产市场发生了两件大事——

1.取消福利分房,实行住房货币化改革;

2.出台土地管理法,确立政府对土地建设的掌控权。

这意味着,土地值钱了!

城投公司拿地怎么回事(没城投系的土拍市场)(4)

〡图源/网络

在此背景下,为城投公司如雨后春笋般诞生揭开序幕。它们由政府出资成立,接手的项目都与城市建设有关,也被市场视为地方政府的融资平台。由此开始,卖地收入渐成为政府财政收入的主要来源。

02

土地,是城投公司们的主要资产。过去20年来,房地产市场的高速繁荣,城市化进程的高速发展,让土地成了最受市场欢迎的商品,几乎没有之一。但是,城投公司做的并非坐地生财、一本万利的生意。本质上看,它们还是事业单位。土地收入是要上缴政府,用于城市建设。

作为融资平台,城投公司会与政府签订土地项目建设合同,然后用土地为筹码融资开发,直白一点说就是借钱。公司融资渠道分为三大类,第一是银行借款,这部分资金大约占总债务的6成以上,第二是发行城投标准债券,这部分资金占30%,第三是非标债务,这部分资金占比在10%以下。

城投公司拿地怎么回事(没城投系的土拍市场)(5)

〡图源/网络

在这个逻辑下,我们不难理解。土地市场越繁荣,城投公司背负的债务就会越多。特别是近10年时间,城投公司债务增长极快。有数据显示:2013年,国内城投债余额为2.1万亿,到2022年已经涨到13.85万亿,其中有6万亿都是近两年新增。而城投债只是城投公司负债的一部分,银行贷款才是大头。有媒体报道:至2022年底,各地融资平台的总负债超过了65万亿元。

03

坦白讲,在土地市场繁荣,地价不断上升的时期,土地是块唐僧肉,增值可以预期,无需担心债务偿付风险。但这两年随着债务规模增大,土地市场由热转冷,越来越多的人开始关注到城投公司的债务问题。特别是在2022年,各地卖地收入纷纷腰斩,城投商票扎堆违约。市场中有人开始发问:城投债务风险如何化解?

有数据显示:2021年,全国2000多家城投公司的净利润总额大约为小8000亿元。但与此同时,其2022年需要偿还的债务为4万亿元,差不多是净利润的5倍。很显然,靠利润去偿付债务不大可能。此外,城投公司通常会采取借新还旧的方式,兑付到期债务。根据城投债分级制度,目前市场上发行的大多数城投债,资金用途只能是借新还旧,不能用来开发新项目。因此,靠发行城投标准债只能维持还本付息,没有余力开发新项目。

城投公司拿地怎么回事(没城投系的土拍市场)(6)

〡图源/网络

当然,城投公司手中的土地还可以变现。据悉,全国城投公司手中还握有35万亿元的土地储备,相当于是其最主要的资产。从这个角度看,维持土地市场的稳定相当重要。所以我们看到:尽管财政部已经发文禁止城投公司举债拿地,但在10月的土地市场上,城投公司们仍然很活跃。在土地市场还比较冷清,民营企业拿地的热情和信心都不足的情况下,城投公司的进场,事实上扮演的是兜底撑市的角色。也许,市场整体信心回暖之日,才是城投公司等国有企业淡出土拍江湖之时。

,

免责声明:本文仅代表文章作者的个人观点,与本站无关。其原创性、真实性以及文中陈述文字和内容未经本站证实,对本文以及其中全部或者部分内容文字的真实性、完整性和原创性本站不作任何保证或承诺,请读者仅作参考,并自行核实相关内容。文章投诉邮箱:anhduc.ph@yahoo.com

    分享
    投诉
    首页