重庆大盘低点（今年重庆最值得关注的5个超级大盘）

今天我们来讲一个房地产的概念：

大盘

顾名思义，大盘就是很大的楼盘。

多大才算大？

全中国居住人口最多的小区北京天通苑，建筑面积490万方，装下了整整50万人；

中国第一大盘贵阳花果园，占地面积1000万平米，建筑面积1830万方；

中国四大神盘之一的成都麓湖生态城，总占地面积8300亩，计容建筑面积约700万方……

“亚洲最大社区”天通苑（图源网络）

这些都是宇宙级的大盘。

说回重庆市场，10年前，我们还能看到不少楼盘的总体量能够站上100万方，这就是我们通常说的百万方大盘。

但最近几年，小地块成为主流，超过20万方的地块都非常少见，百万方大盘就更成了传说。

随着之前的那些“上古大盘”逐渐开发殆尽，市场上的大盘也变得越来越稀缺。

蜀中无大将，廖化当先锋。

现在的重庆楼市，20万方以上就算比较大了。如果能有个50万方，那就是妥妥的大楼盘、大社区。

很多购房者在买房的时候往往很重视楼盘的交通、配套、开发商品牌、户型以及各种软硬件配置，大门气不气派，墙面有没有贴石材、过道有没有贴砖、外立面用的铝板还是涂料……

但却忽略了楼盘自身规模大小这个对于居住体验至关重要的因素。

首先，大盘的生活配套更完善。

一个只有两三栋楼的小区，你非要让开发商给你配个学校、配个商场、配个大超市、配个医院、配个公园，还想要游泳池、篮球场、会所，那你不是去买房的，而是去砸场子的。

但对于大盘，上面这些东西不但都可以有，就连轨道站都可以给你拉过来。

像文旅城这种巨无霸，光树人小学就有两个，服不服？

花果园地标双塔（图源网络）

第二，大盘的内部居住环境更好。

楼盘规模大了，就有足够的面积给你修大的活动空间，比如大广场、大中庭、大草坪，大公园。

而小盘，哪怕你一栋房子都不修也很难有那么大的地盘给你打造几千平米的公园、草坪和上千米的夜光跑道。

游泳池和篮球场，儿童游乐区和老年健身区，往往只能二选一，三选一。

但只有小学生才做选择题，大人当然是全都要。那么答案只能是大盘。

麓湖生态城（图源网络）

第三，大盘的品质更有保障。

大盘的开发周期长，所以开发商为了后期的销售，肯定更注重前期的品质。前面把口碑做砸了，后面的房子卖给谁去？

从开发商内部的企业战略来讲，大盘也更能引起开发商的重视。

大盘都会成为开发商树立形象的一个媒介，因此在资源的调配上，小区的规划、建设、招商等方面资源的投入，都是小盘无法与之相提并论的。

最后，大盘往往也能成为一个区域的二手房价格标杆。

像早年的新牌坊龙湖大社区、人和金科大社区和棕榈泉大社区、大竹林江与城大社区、南坪融侨大社区、李家沱融汇大社区、龙头寺鲁能大社区、照母山约克郡大社区等等都是区域内二手房价格最高的，定义了一个区域的价值。

今天，我们就来盘点一下，在今年的重庆楼市里值得大家重点关注的5个超级大盘。

每一个的规模都在50万方以上！

No. 5

国瑞弹子石项目

总建筑面积：51万方

在去年12月的第三次集中土拍上，国瑞以7965元/平米的楼面价拿下了这个位于洋人街旧址上的，总体量达到51万方的大地块。

而江对岸正是前段时间火得很的寸滩国际游轮母港。

要知道，近四年来，弹子石所有土地的楼面价都是破万或接近破万的，所以这个地价在很多人看来是相当划算的。

当然，36%的商业体量或许是价格便宜的最大原因。

国瑞这家开发商在重庆项目不多，很多人不熟悉，但给我的印象却非常深刻。

因为在2013年5月，国瑞以8727元/平米的楼面地价拿下了南滨路一宗体量9万方的土地，成为了重庆的地王。

地块位置就是在长江索道旁边，变电站下面，以前的劲力酒店那块地。

当时我还非常期待新地王会给南滨路带来怎样的新地标。

但8年过去了，所有的愿景都还停留在PPT上。

而现在，不知道国瑞的弹子石新项目会不会遭遇南滨路地王一样的命运。

如果可以顺利开发，这个弹子石半岛之上，国际游轮母港对岸，紧邻重庆CBD的50万方大盘，是绝对非常值得期待的。

No. 4

江南万科城

总建筑面积：55万方

2020年底，重庆万科在界石拿下一宗建筑面积34.68万方的土地，就是现在的江南万科城。

当时万科的人就表示还会在界石持续拿地，目标是打造一个千亩大盘。

果然，在今年的首次集中土拍上，万科又在界石拿下一宗建筑面积20.15万方的土地，两宗地块建筑面积合计达到约55万方。

不知道今年万科是否还会在界石继续拿地，但至少一个超级大盘的雏形已经有了。

很多人觉得界石太远。我去实地拍过抖音视频，中午从江北嘴开车到这个楼盘，实测时间居然只有33分钟。

界石是南部新城的核心，也是重庆唯一一个以“产城融合、生态宜居”为目标打造的新城。

而江南万科城极有可能成为这座新城最大的爆点。

项目围绕680亩的生态湿地公园打造，规划的全是小高层、洋房、别墅等中高端业态，并且还是精装修交付，是一个超大规模，超低容积率的生态大盘。

目前社区的江南儿童公园和商业部分已经提前建好，并且投入使用。

万科还斥资5000万，联合巴南区政府以及重庆图书馆打造的城市生态图书馆。未来会无偿交付给政府作为城市配套。

儿童公园（图源网络）

生态图书馆（图源网络）

这就是妥妥的大盘优势啊。

当然，这个楼盘最大的优势还是价格。

总价只要80万起，就能在CBD半小时生活圈买到一套生态宜居大盘的精装房，对于生活在南重庆的购房者来说，是非常值得考虑的。

No. 3

招商渝天府

总建筑面积：67万方

这个楼盘也是分两次拿的地。

去年第一次集中土拍的时候，招商蛇口以10460元/平米的楼面地价和高达130%的溢价率，在沙区物流园板块拿下了一宗土地，彻底引爆了当时的土拍市场，妥妥的土拍氛围组。

10月份渝天府售房部开放的时候我还去了一趟，人气相当的OK。

现场实拍

12月三次土拍的时候，招商蛇口又在相同区域，离上一块土地不远的地方，再次拿下270亩的土地。

两块地的可开发体量已经达到67万方，是沙区物流园板块妥妥的老大了。

招商拿这块地除了想当区域老大之外，我想更多的还是为了平抑土地成本。

之前130%溢价率，破万的地价，从现在的市场环境来看还是略显冲动。但在拿下这块地之后，如果把两宗土地拉通算，平均楼面地价就降到了7800元/平米左右。

这就比同区域其它楼盘更有成本优势了。

现在，土主隧道和礼嘉大桥已经通车，这个区域到北区的礼嘉商圈就只有一桥一隧的距离，其实已经非常近了。

沙区的刚需和改善换房客户都可以重点关注一个招商这个超级大盘。

No. 2

龙湖焕城

总建筑面积：86万方

这是一个可以在一定程度上改变重庆商业格局的楼盘。

一是因为它在大渡口，二是因为有天街的商业IP。

目前大渡口的商业中心在九宫庙，但档次很低的，只有才开的华润万象汇勉强撑得起一点门面。

所以许多大渡口的人要搞消费的时候，都宁愿跑到杨家坪、万象城、大坪时代天街甚至是解放碑去。

但未来，这种情况可能会改变。

龙湖焕城的总体量86万方，商业体量在17万方左右。和旁边13.5万方的万达广场放在一起，正好可以组成一个接近30万方的商业中心。

目前龙湖已经确定会在这里打造一座天街，并且已经动工。

有了一座龙湖天街和一座万达广场，那大渡口商业重心南移几乎就是实锤了。

而这个天街之上的龙湖大盘，据说颜值还相当的过得去，所以关注度非常之高。

效果图

去年国庆长假，焕城的售房部居然成为全重庆最火爆的售房部，人气堪比5A景区，让人万万没想到。

现场实拍

对于DDK的购房者来说，在资金实力允许的情况下，这个楼盘应该是首选。

No. 1

麓悦江城

总建筑面积：121万方

去年12月，万华又在悦来拿下一宗土地。

图源铭腾

这其实是意料之中的事，也可以说是众望所归。

麓悦江城的置业顾问在介绍项目的时候就多次强调，万华还会在这个区域内持续拿地。现在看来，此言不虚。

而现在万华新拿下的这宗土地，也可以看作是麓悦江城的二期。

两年前，万华号称要把麓悦江城打造成重庆版的麓湖，但被诟病体量太小，还不到80万方。要知道，麓湖可是一个占地面积都达到8300亩的中国神盘。

图源网络

而这块地拿下之后，麓悦江城的总体量达到121万方，离重庆版的麓湖似乎又近了一步。

新地块的容积率只有1.1，而且相比起之前的地块要更靠近悦来，也要更靠近嘉陵江，资源条件相当好。

如果明年这个地块上会有产品出来，并且价格也不算太离谱，我想我会非常感兴趣。

以上就是今年重庆最值得关注的5个超级大盘。

当然，今年也还有一些“上古神盘”仍然在卖，像融创文旅城、富力城、中国摩、桃源居等等，也都是可以看看的。

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