浙苏交界处规划（两区交界这里最横）

佳爷曾经说过这么一句话，说两区交界处的房子不能买。刚听到这说法的时候，简直不要太认同，毫无犹豫的就写进了我的购房小本本里。这话什么意思呢，就是如果有个楼盘位于两个行政区的交界处，那么您考虑这个楼盘的时候就要慎重了，为什么呢？两区交界，历来都是不太好管理的区域，各种小摊小贩、黑车摩的容易聚集于此，那么就造成了该区域配套落后，交通不发达等等种种不利因素。

这话说的是有一定道理的，放眼整个北京城，说起两区交界，大家确实首先想到的是脏乱破。像朝阳丰台交界的成寿寺，不少小区品质也不错，但周边却尽显丰台本色；比如通州亦庄交界的马驹桥，几乎成了万年洼地，管庄小红门等地在洼地评选中也多次上榜；小西天、西直门等腆居二环地段，却城中村仍然不少，街道面貌10多年几乎无变化等等。

那大家可能有些疑惑，既然认同这个观点，那你说的两区交界的地方还能横到哪去？

莫急！曾经“年少无知”，但如今可不一样了，这踩的盘越来越多，去的地儿也越来越多，还时不时的上上白总的小课，我这小本本也是丰富了起来。今儿，我就要在佳爷这句“名言”后面添上浓墨重彩的一笔：立水桥除外。

说起立水桥这个地方，据说明代的时候，清河流经此地。没错，就是那个沙河深（杀和珅）还是清河深的清河。为了通行方便，人们在河上修了一座木桥。但因过往的人员，车辆较多，没多久，这座木桥就被压坏了，随后大伙在原址上重修了一座小石桥。由于用的都是十分坚硬的花岗岩，坚固的桥墩立于水中，故称“立水桥”。

而如今的立水桥是以昌平东小口镇为主体，由部分海淀、朝阳构成，离亚运村核心区5公里，距离北五环3公里，是亚奥区域向北延伸的区域，位于昌平、朝阳、海淀三区的交界处。

那回过头来说说，为什么说立水桥最“横”？

熟悉我们的朋友都知道，佳爷常挂在嘴边的购房五要素，分别是物业、开发商、户型、地段、价格。这个五要素常常会被误解，香港某大佬反复强调的地段，在佳爷这为什么排倒数第二，这个五要素逻辑似乎有点乱？但你是否知道，佳爷这话还有后面一句，买二手房的话那首先就是看地段。

立水桥的地段与其它两区交界区域相比无疑是最横的。自身距离北五环不到5公里，还是地铁5号线、13号线双轨交汇处。相比上头说到的那些地方，那绝对是高一档的存在。公交就更不用多说了，在这大京城，有路的地方就有公交，这里更是云集了30多条公交线路，可轻松实现各种换乘；

在自驾方面，向北沿立汤路可直达天通苑和昌平区域，向东可到清河，向南可到北苑亚奥板块，向西可直达奥森。北部相对居中的位置，交通网络四通八达，出行可谓相当之方便。这里有朋友可能就会说，交通网发达是没毛病，但是堵车呀。其实相比5年前的立水桥，目前交通状况已经改善了许多，而且还在不断的扩建翻新，底子在这，未来还是可以期待一下的。

其次，来说说立水桥周边的环境，生活在北京的朋友都知道，每年一到秋冬季节，雾霾已经严重影响了我们的生活。而立水桥与天然大氧吧相邻，西侧紧邻东小口森林公园，园内有篮球场、足球场、羽毛球场等，东侧还有立水桥公园，整体来说绿化率比较高，自然环境好，非常适合家有老人和孩子的家庭居住，周末没事去打个球、散个步，很舒服。

最后，立水桥的横还体现在房价上。五万出头的均价整个大昌平只有回龙观能与其55开，而回龙观作为00年后成型的大社区，人口密集，还主要以回迁房为主，立水桥10年后成型的次新商品房社区，明显更具有性价比的。而且还有前面说到的区位交通，回龙观更受西部码农的喜爱，而立水桥无论是西部码农还是东部望京，甚至是国贸上班的人来说都是可以用的。如果说回龙观是昌平的回龙观，那立水桥就是北京的立水桥。除此之外，立水桥带电梯的次新房也是其它交界处的老破小不可比的。

说回到房子，区域内的纯住宅小区其实也并不多，主要集中在东小口镇区域，但小区品质确实都还不错，也基本可以满足从刚需到改善的购房选择，今儿我们也是特意挑了立水桥区域的5个代表性的小区，去实地看看。您也可以看看这几个小区都可以打几分？

【顶秀青溪】

首先来到是顶秀青溪，据说这小区可以说是区域内最好的品质小区了，我们也是想看看立水桥的上限代表，到底如何。开车过来只能停在西门路边，社会车辆不允许进，但我们看到外卖车还是可以随便进出，小区半人车分流，车辆外围环绕行驶，停车费写的是450元/月，但据说150也能停。

小区08年建立，共22栋楼，由6栋小高层和16栋洋房叠拼组成，小区看起来体量挺大，目测1000户以上，但其实密度不高，容积率才1.8，算是低密洋房，目前二手房均价59521元/平。

小区绿化挺好，走进来就有种从外面的喧嚣世界脱离了的感觉。物业费分高层和洋房，高层1.85/平，洋房2块多。草坪有维护，还有水系，还有鱼，据说物业会不定期组织小朋友抓鱼，上次听说物业还会组织抓鱼的还是在公园大道。走进楼栋，电梯会装有软防护，因为这栋楼有装修的业主，这细节服务1.85元算是很值了。

小区基本以5-7-11-17层为主，1梯2户，其中1-6号楼为11-17层的小高层，楼栋有小幅度东南倾斜，但楼间距和采光视野都还不错。产品户型以改善为主，起步都得80多平的大1居，报价490w左右，110-139的大2居，报价620-700w；147-150平左右大3居，报价790左右，还有200多的复式叠拼。

其中，147/150平的大3居，不考虑户型改动的话，三居客厅南北通透，双卧朝南，且双卫设计，格局好，空间敞亮，够住首选。据说，这套房子对外出租能租到1.3万/月，这个价格在周边来说还是挺有竞争力多，不过小区内租户并不是很多，少量租户也是以歪果仁、老师等高素质人群为主。

139的2居，通透双位两居属于小区优质户型，但价格上700了，跟153的3居比优势不明显，售卖难度有点大。

最后就是110平的2居，大多不通透，为了使客厅和卧室分离，中间还建一堵承重墙，导致卧室前出现一条狭长过道，浪费面积多些，且单卫生间。

在看这个110平的2居时，正好有地铁经过，业主也没有关窗，所以室内噪音还是有点大。所以，在这个小区置业，尽量避开北侧和东侧楼栋，因为离5号线和13号线有点近，需要注意。

和在小区里转悠的时候，听说这边朝阳、回龙观改善至此的人群还是挺多的，这个小区能上清华附小，虽然也不是什么特别好的学校，但在昌平来说还算可以的，所以有很多朝阳弱势学区在这买房上清华附小，上学兼改善。

说了这么多优点，再来说说缺点。首先是贵，小区主力户型153平的大3居报价790万，这个价位说实话在新北苑买个紧凑点的户型或者去看看新房改善市场，可选余地非常大。未来的升值空间也十分有限，据说有个大哥2年前买了，现在仅涨了20万还有可谈的空间，对比5%的理财收益，基本可以说是亏了。如果纯自住改善的话，700万出头，应该还是非常不错的。

然后，周边的配套确实差了点。在小区里逛了一上午出来想买瓶水，抱歉，没有。最后在远处看见一个每日优鲜的仓库，app下单去人家仓库提的货，好在有冰阔落。

【北京北】

看完了前面那个高端改善盘，第二站来到了这边的流量盘-北京北。这个小区确实是这边的主流选择了，来到小区就看到不少中介来带看的，还不小心偷听到某大佬说；今天7单了。也不知道是说带看还是成交，但能明显感觉他脸上那种发家致富的喜悦。

北京北算是离地铁最近的小区了，南门出来不到500米就是立水桥地铁站A口，非常近。小区08年的集中供暖小区，有园林有水系还有篮球场，物业费1.8元，共8栋板楼，20-23层，目前二手房均价58813元/平。

小区户型产品非常多，从50多的1居到100多的大3居都有，50多平的1居目前报价350w起。3-4号楼，以80多的2居为主，总价450万起，南北通透的得卖到480万。99平的3居1卫集中在4-7号楼，报价570万左右。10号楼以600万左右，113-117平3居2卫为主，2梯4户，南北通透，也是这个小区的主力户型，需要注意的是117平的3居户型临近地铁，可能会有噪音影响。

再往后就是50-80多的复式了，算上楼上楼下有200多平吧，共4室2卫，各个楼的顶层和一层都有这样的户型。据说有4.5米层高，但目测不到4.2米，楼上1.8米，楼下2.5米。给你们看张图感受下，楼上楼下都压抑，这个价格还不如买个正儿八经的通透两居，以后也好出手，所以性价比并不高。

其实，87平的通透两居和113的3居算是小区的优质户型了，室内面积够大，后者还是双卫眼睛户型，格局也好。

值得注意的是，这小区全地上车位，而且是免费停车，属于那种谁占着就是谁的位置，所以路面会相对比较乱。

【合立方】

看完北京北来到了合立方，其实最开始的行程并没有这个小区，因为它正好就在北京北的东门挨着，据说也有住宅，印象中合立方是商办来着，所以就决定去瞧一瞧。

小区门口的的立水桥东路，目前在修路，据说还得持续2个月，完工之后到地铁站的时间应该会缩短不少。对比前面几个小区，合立方的周边配套明显成熟不少，小区有低商周边有超市还有银行医院等等。

小区为半人车分流，共由5栋楼组成，1-2号楼为商办，4-5号楼为回迁，中心楼王位置的3号楼为70年住宅楼，3号楼住宅，21层，2梯3户。限价房户型产品有70多平的2居小户型，报价350万-400万，住宅都是3居室，109平纯南3居，客厅卧室厨房全朝南，报价570万，135-138平的南北通透3居，报价670-680w。

对标北京北的3居来看，这边2梯3户，相对来说舒适性会更好些，而且109平纯南双卫三居客厅卧室空间都朝南，朝向也要更好。相比北京北的路面免费停车，合立方有地下车位，小区内半人车分流，整体看起来也更干净舒服些。当然，就小区性质来说，北京北作为区域内少数的纯住宅社区，居住起来也更纯粹一些，这个就因人而异了。

【明天第一城】

明天第一城也是商住两用型的混合小区，地处朝阳，08年的板塔楼盘。1-5号院为纯住宅区，也是目前成交最火的2个院。1号院为30-50平米小户型为主，自采暖，目前单价卖到了7万多。5号院主要是以80-90多平的2居为主，值得注意的是，其中只有5号楼6号楼带电梯，而这两栋楼以2居单卫为主，80多平的2居分布在其余不带电梯的楼栋，而6-7-8号院就是商办类的了。

90多平的2居，整体格局朝向都可以，客厅通透，一卧朝南，部分户型还带个储藏间，两居对标北京北的话，户型确实更好些，也直接体现在了价格上，同面积高于北京北10-20w，报价在520-570w之间。个人觉得，单身过渡或者是不想住回迁老小区的人群，还是可以看一看的。

【溪城家园】

最后一站来到了溪城家园，选择这个小区很大的原因是它也能上清华附小，小区就位于学校西边，这个区域的位置还算可以，所以趁着这次机会就一同来看看。

溪城家园为10年的回迁房，分东西两个区，共18栋楼，东区共13栋楼，其中12.13号楼为公租房，小区物业在6号楼，西区共5栋楼。小区全是90平以内的小户型，70-80多平的居多，南北通透的北向客厅，纯南的客厅卧室朝南但次卧凹形采光会受影响，也算是回迁房户型的通病吧，总价400万左右就可以拿下，刚需上车没毛病。

开车进小区，收费是5毛钱/时，最后出去也没收钱，可能还没到一小时。小区内部全地上停车，路面行驶指向基本形同虚设，因为开着开着就发现对面来车了….小区物业费1.8元/平，和前面几个小区的物业费差不多，但是实际效果你们可以感受下。

小区私拉电线晒被子、草皮没维护、楼道垃圾电瓶车随便放、小区广告随便贴。人家电梯内3面墙广告最多6块，这儿是9块，能感受到以后上下铺满的情景，还有这种广告投影灯，在保障房里还真是头一次见。

更重要的是，楼顶天台大门敞开，随便登顶。“你们这些卧底真有意思，老在天台见面。”“我不像你，我光明正大。” 不好意思，有点出戏，不过天台风景确实不错….不过话说回来，这种也不怕小孩上来玩耍有个闪失啥的，物业费收的和人家花园洋房一样多，但是服务还是得跟上呀。

小结

怎么样，这一口气跑了五个小区，确实各有千秋。那具体该如何选呢，我们这也是给了个排序：顶秀青溪（学区/改善）>北京北（性价比）>合立方（品质3居）>北京第一城（小户型）>溪城家园（学区/刚需）。

论小区品质，顶秀青溪说自己第二没人敢说第一，低密花园洋房，1.8元/平的物业费还组织小朋友抓鱼，算是比较良心了。论配套，区域整体配套都一般，算是短板。除了地铁周边会有一些底商，其它小区周边配套相对缺失。顶秀青溪的西门有幼儿园，对面有东小口公园，南边有一些餐馆菜市场，两站地远有龙德广场，或者北苑那边上品折扣之类的商业。溪城家园南门一街之隔是清华附小，不远处是佳运广场，基本的生活需求也还是可以满足。

立水桥这个区域，对比其它的交界地方，这里有着无可比拟的交通优势，距离五环不到5公里的距离，又有森林公园环绕，虽说是三区交界，但对于生活在北城，工作在望京或者北三四环甚至是国贸的人群来说，还是一个值得考虑的地方。

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