自持物业是不是只租不售(白沙洲一新交付半年小区)

2022年7月13日,白沙洲三环外一小区交付半年,入住率不到三成,公示了上半年物业费收支情况:上半年总收入238.2128万元,总支出281.0733万元,上半年亏损42.8万元

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该小区上半年物业费收支情况公示,但并未盖章!

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根据物业随后发布的说明:天赋滨江小区一期业主 1264 户。

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在武汉新物业管理办法出台之前,对空置的新房是可以打7折收物业费,那时候物业费还是有结余的。

但该小区在2021年底收房时,已强制预收了一年物业费(否则不给交付),所以物业费是充裕的,而新小区入住率不高,根据业主观察,保洁、安保人员并不多,而且保洁均为老人,工资定是不高的,可是物业费却出现了亏损。

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保洁人员

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安保人员

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安保人员

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雨后的路面积水

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地下室负一楼屋顶水汽

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业主反馈地下车库潮湿

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小区入户大厅顶部未安装玻璃,外面雨停后还落水

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物业管家抄的保利中央公馆的提醒

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武汉发改委物业收费标准,该小区应为按五星级服务

根据武汉市住房保障和房屋管理局、武汉市质量技术监督局发布的《武汉市住宅物业服务等级标准》,五星级服务应如下,否则物业费就应打折。

1.1 人员管理

物业服务企业宜按照附录A中表A.1配备各类物业服务人员,对人员的管理应满足以下要求:

00001——各岗位人员具有良好的职业技能与职业素养;

00002——管理人员、专业技术操作人员按照国家有关规定取得职业资格证书或岗位证书;

00003——服务人员统一着装,佩戴工牌,仪容仪表整洁,举止文明礼貌,服务主动热情,窗口服务人员使用普通话;

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该小区保安(根据业主反馈,与业主争吵多次)

00004——定期组织服务人员开展职业技能、法律法规、安全等相应岗位培训;

00005——按照GB/T 28001的有关要求开展职业健康安全管理。

1.1 安全管理

1.1.1 日常安全管理

物业服务企业对物业区域内的日常安全管理应满足以下要求:

00001——设置监控室并安排专人24小时值班,每班2人,交接班记录规范、详实;

00002——监控室收到报警信号后,公共秩序维护人员在15分钟内赶到现场进行处理;

00003——监控视频资料至少保留30日备查;

00004——对洪涝、地震等突发性自然灾害以及治安、公共卫生、电梯故障等突发事件制定应急预案,应急预案演练每年至少组织1次。事故发生时及时报告有关部门和业主委员会,协助采取相应措施,并通过张贴公告等多种渠道告知业主;

00005——因故障导致的临时性停水、停电事件,及时报告有关部门并告知业主。

1.1.2 消防安全管理

物业服务企业对物业区域内的消防安全管理应满足以下要求:

00006——建立健全消防安全制度,制定消防设施设备操作规程、灭火和应急疏散预案,明确消防安全责任人和管理人;

00007——成立义务消防队,明确承担扑救初期火灾及疏散任务的人员,建立与辖区公安消防队联勤、联训、联战机制。灭火、救生技能训练每季度至少开展1次,消防宣传及演练活动每半年至少组织1次,每次训练和演练形成记录;

00008——消防控制室实行24小时双人值班,值班人员持证上岗;

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采取有效的管理措施,及时劝阻和制止堵塞及占用管道井、避难层、消防车道、救援操作场地以及室内消防疏散走道、安全出口、室外疏散小巷的行为,劝阻和制止无效时向有关部门报告。

1.1.1 电梯管理

物业服务企业对物业区域内的电梯管理应满足以下要求:

00001——建立健全电梯安全管理制度,制定电梯管理操作规程,明确电梯安全责任人和管理人;

00002——按照TSG 08的要求张贴特种设备使用标志;

00003——按照管理的电梯数量合理配备电梯安全管理人员,每50台电梯配备1人,不足50台电梯的至少配备1人,每日巡查不少于1次;

00004——设置24小时应急救援电话,电梯紧急报警装置使用正常;

00005——电梯的维修保养和检验检测按照TSG 08、《湖北省电梯使用安全管理办法》和《武汉市电梯安全管理办法》的要求执行,由具有相应资质的机构实施。

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该小区电梯发生过突然下降

1 五星级

1.1 综合管理

1.1.1 设置物业服务中心,并配备前台接待人员及专职客服人员。

1.1.2 客户接待时间每天不少于12小时,其他时间设置值班人员,并提供24小时客户服务专线电话。

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物业管家休息,就无专人受理,其他小区物业,是由其他管家代办的,而且24小时有回复,有专人跟踪处理。

1.1.3 客户意见、建议应在12小时内回复,求助、投诉应在24小时内,客户有效投诉回访率95%以上。

1.1.4 重要物业服务事项在住宅物业主要出入口、各楼栋单元内公示,紧急事项0.5小时以内履行告知义务。

1.1.5 建立物业服务信息化管理及电子化服务平台,为业主提供便民查询及便捷性服务。

1.1.6 建立表1中日常档案的电子文档,并及时备份。

1.1.7 住宅物业服务质量检查每季度组织1次,并发布季度物业服务质量报告。

1.1.8 业主及社区活动每年至少组织12次,组织业主参观公共设施及设备机房每半年至少1次。

1.1.9 开展经常性的业主拜访和互动,对全体入住的业主、物业使用人每年至少访问1次。

1.1.10 与业主委员会保持联系,渠道多样化,保证沟通通畅。每月至少联系业主委员会召开1次工作例会。

1.1.1 垃圾收集与处理

1.1.1.1 垃圾实行可回收和不可回收分类管理,垃圾分类标志设置合理且清晰。

1.1.1.2 垃圾桶布局合理,每单元设置垃圾收集点,垃圾收集点周围地面无污迹。

根据业主反馈,每户门前垃圾桶设置过少,而且收取软装、硬装垃圾清理费过高。

1.1.1.3 垃圾日产日清,生活垃圾实行袋装化,每日至少清理2次。垃圾转运点周围地面无散落垃圾、无垃圾外溢、无污水、无异味。

1.1.1.4 建筑垃圾设置临时垃圾池,标志清晰,集中存放,及时外运。

1.1.1.5 垃圾桶、果皮箱每日清洁1次,定期消毒,箱(桶)无污迹。

1.1.1.6 垃圾生物处理、中水处理等设备能正常使用并定期维护。

1.1.2 四害消杀

10.3.5.1 消杀工作有明确详实的计划、通知、过程记录和效果评估。

10.3.5.2蚊、蝇、蟑螂孳生季节每月消杀2次。

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该小区物业的消杀

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别人小区的消杀

10.3.5.3 老鼠每季度消杀1次。投放药物应预先告知,投药位置应设置明显标志。

1.1.1 日常维修

1.1.1.1 24小时现场受理业主或使用人报修。夜间有专人值守,处理紧急报修。

1.1.1.2 水电等急修应在15分钟内到现场处理,一般故障1日内修复,复杂故障3日内修复。

1.1.1.3 维修回访率90%以上。

1.1.1.4 需要动用专项维修资金的,按照《武汉市住宅专项维修资金管理办法》、《武汉市住宅专项维修资金使用操作规程》的规定实施。

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目前,该小区开发商已经停止公众号的报修,而且已有债务逾期未还,存续美元债6只,存续规模13.36亿美元,其中将有3只规模合计7.6亿美元债于一年内到期,公司面临短期集中兑付压力较大。

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装修质量堪忧,水管被钉子扎穿

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该小区装修漏水现象较多

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该小区物业对物业费使用说明的回复,落款单位名称写错,也未盖章。

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看来,十差小区是有原因的,差的背后管理水平是相同的。

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