自持物业是不是只租不售（白沙洲一新交付半年小区）

2022年7月13日，白沙洲三环外一小区交付半年，入住率不到三成，公示了上半年物业费收支情况：上半年总收入238.2128万元，总支出281.0733万元，上半年亏损42.8万元。

该小区上半年物业费收支情况公示，但并未盖章！

根据物业随后发布的说明：天赋滨江小区一期业主 1264 户。

在武汉新物业管理办法出台之前，对空置的新房是可以打7折收物业费，那时候物业费还是有结余的。

但该小区在2021年底收房时，已强制预收了一年物业费（否则不给交付），所以物业费是充裕的，而新小区入住率不高，根据业主观察，保洁、安保人员并不多，而且保洁均为老人，工资定是不高的，可是物业费却出现了亏损。

保洁人员

安保人员

安保人员

雨后的路面积水

地下室负一楼屋顶水汽

业主反馈地下车库潮湿

小区入户大厅顶部未安装玻璃，外面雨停后还落水

物业管家抄的保利中央公馆的提醒

武汉发改委物业收费标准，该小区应为按五星级服务

根据武汉市住房保障和房屋管理局、武汉市质量技术监督局发布的《武汉市住宅物业服务等级标准》，五星级服务应如下，否则物业费就应打折。

1.1　人员管理

物业服务企业宜按照附录A中表A.1配备各类物业服务人员，对人员的管理应满足以下要求：

00001——各岗位人员具有良好的职业技能与职业素养；

00002——管理人员、专业技术操作人员按照国家有关规定取得职业资格证书或岗位证书；

00003——服务人员统一着装，佩戴工牌，仪容仪表整洁，举止文明礼貌，服务主动热情，窗口服务人员使用普通话；

该小区保安(根据业主反馈，与业主争吵多次)

00004——定期组织服务人员开展职业技能、法律法规、安全等相应岗位培训；

00005——按照GB/T 28001的有关要求开展职业健康安全管理。

1.1　安全管理

1.1.1　日常安全管理

物业服务企业对物业区域内的日常安全管理应满足以下要求：

00001——设置监控室并安排专人24小时值班，每班2人，交接班记录规范、详实；

00002——监控室收到报警信号后，公共秩序维护人员在15分钟内赶到现场进行处理；

00003——监控视频资料至少保留30日备查；

00004——对洪涝、地震等突发性自然灾害以及治安、公共卫生、电梯故障等突发事件制定应急预案，应急预案演练每年至少组织1次。事故发生时及时报告有关部门和业主委员会，协助采取相应措施，并通过张贴公告等多种渠道告知业主；

00005——因故障导致的临时性停水、停电事件，及时报告有关部门并告知业主。

1.1.2　消防安全管理

物业服务企业对物业区域内的消防安全管理应满足以下要求：

00006——建立健全消防安全制度，制定消防设施设备操作规程、灭火和应急疏散预案，明确消防安全责任人和管理人；

00007——成立义务消防队，明确承担扑救初期火灾及疏散任务的人员，建立与辖区公安消防队联勤、联训、联战机制。灭火、救生技能训练每季度至少开展1次，消防宣传及演练活动每半年至少组织1次，每次训练和演练形成记录；

00008——消防控制室实行24小时双人值班，值班人员持证上岗；

采取有效的管理措施，及时劝阻和制止堵塞及占用管道井、避难层、消防车道、救援操作场地以及室内消防疏散走道、安全出口、室外疏散小巷的行为，劝阻和制止无效时向有关部门报告。

1.1.1　电梯管理

物业服务企业对物业区域内的电梯管理应满足以下要求：

00001——建立健全电梯安全管理制度，制定电梯管理操作规程，明确电梯安全责任人和管理人；

00002——按照TSG 08的要求张贴特种设备使用标志；

00003——按照管理的电梯数量合理配备电梯安全管理人员，每50台电梯配备1人，不足50台电梯的至少配备1人，每日巡查不少于1次；

00004——设置24小时应急救援电话，电梯紧急报警装置使用正常；

00005——电梯的维修保养和检验检测按照TSG 08、《湖北省电梯使用安全管理办法》和《武汉市电梯安全管理办法》的要求执行，由具有相应资质的机构实施。

该小区电梯发生过突然下降

1　五星级

1.1　综合管理

1.1.1　设置物业服务中心，并配备前台接待人员及专职客服人员。

1.1.2　客户接待时间每天不少于12小时，其他时间设置值班人员，并提供24小时客户服务专线电话。

物业管家休息，就无专人受理，其他小区物业，是由其他管家代办的，而且24小时有回复，有专人跟踪处理。

1.1.3　客户意见、建议应在12小时内回复，求助、投诉应在24小时内，客户有效投诉回访率95％以上。

1.1.4　重要物业服务事项在住宅物业主要出入口、各楼栋单元内公示，紧急事项0.5小时以内履行告知义务。

1.1.5　建立物业服务信息化管理及电子化服务平台，为业主提供便民查询及便捷性服务。

1.1.6　建立表1中日常档案的电子文档，并及时备份。

1.1.7　住宅物业服务质量检查每季度组织1次，并发布季度物业服务质量报告。

1.1.8　业主及社区活动每年至少组织12次，组织业主参观公共设施及设备机房每半年至少1次。

1.1.9　开展经常性的业主拜访和互动，对全体入住的业主、物业使用人每年至少访问1次。

1.1.10　与业主委员会保持联系，渠道多样化，保证沟通通畅。每月至少联系业主委员会召开1次工作例会。

1.1.1　垃圾收集与处理

1.1.1.1　垃圾实行可回收和不可回收分类管理，垃圾分类标志设置合理且清晰。

1.1.1.2　垃圾桶布局合理，每单元设置垃圾收集点，垃圾收集点周围地面无污迹。

根据业主反馈，每户门前垃圾桶设置过少，而且收取软装、硬装垃圾清理费过高。

1.1.1.3　垃圾日产日清，生活垃圾实行袋装化，每日至少清理2次。垃圾转运点周围地面无散落垃圾、无垃圾外溢、无污水、无异味。

1.1.1.4　建筑垃圾设置临时垃圾池，标志清晰，集中存放，及时外运。

1.1.1.5　垃圾桶、果皮箱每日清洁1次，定期消毒，箱（桶）无污迹。

1.1.1.6　垃圾生物处理、中水处理等设备能正常使用并定期维护。

1.1.2　四害消杀

10.3.5.1 消杀工作有明确详实的计划、通知、过程记录和效果评估。

10.3.5.2蚊、蝇、蟑螂孳生季节每月消杀2次。

该小区物业的消杀

别人小区的消杀

10.3.5.3 老鼠每季度消杀1次。投放药物应预先告知，投药位置应设置明显标志。

1.1.1　日常维修

1.1.1.1　24小时现场受理业主或使用人报修。夜间有专人值守，处理紧急报修。

1.1.1.2　水电等急修应在15分钟内到现场处理，一般故障1日内修复，复杂故障3日内修复。

1.1.1.3　维修回访率90％以上。

1.1.1.4　需要动用专项维修资金的，按照《武汉市住宅专项维修资金管理办法》、《武汉市住宅专项维修资金使用操作规程》的规定实施。

目前，该小区开发商已经停止公众号的报修，而且已有债务逾期未还，存续美元债6只，存续规模13.36亿美元，其中将有3只规模合计7.6亿美元债于一年内到期，公司面临短期集中兑付压力较大。

装修质量堪忧，水管被钉子扎穿

该小区装修漏水现象较多

该小区物业对物业费使用说明的回复，落款单位名称写错，也未盖章。

看来，十差小区是有原因的，差的背后管理水平是相同的。

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