房价冷热不均的楼盘（房价从1万到3万神奇的市中）

市中，顾名思义，城市中心区域。实际上，市中区也确实是济南的中心区域，省委在这里，市委市政府也曾在这里，还有众多省级企业总部也在这里。

在房地产市场，市中区的房价也较高，它的平均房价两万二三，仅次于历下区。

不过，与历下区相比，市中区的房价呈现出两极分化的趋势。在市中区，我们既能看到两三万，甚至三万以上的豪宅，也能看到一万出头的刚需产品。

今天，我们就为大家聊聊市中区的在售、将售楼盘。

1st

二环以内，传统老城区

房价可达3万

对于市中区的楼盘，我们将其分为三个区域，分别为二环路以内、二环南路以南、二环西路以西。

二环以内是市中区的老城区，目前这里在售、将售楼盘主要包括：国誉茂山、缘溪堂、瑞马禧悦、骏茂府等，个别楼盘售价可达三万左右。

（市中区二环内楼盘位置）

下面我们聊聊这些楼盘的情况。

第一，中电建国誉茂山，位于郎茂山路以东、郎茂山公园以西，包括8栋住宅，全是5-7层洋房，主要户型面积段在185-220㎡。

（中电建·国誉茂山示意图）

在春节前，该项目已经开盘，售价在2.8-3.2万元之间。

从户型面积段能看出，这是一个很高端的项目。而且，它就在郎茂山脚下，周围自然环境非常好。总体上，它还是比较受买房人认可的。

第二，蓝石缘溪堂，位于兴济河以东、山东省税务局以西约约250米，规划建设8栋住宅楼，楼层在8到18层之间，户型面积段113-172㎡，目前售价2.2万元左右。

这是一个很有“年代”的项目，它就是历史上鼎鼎大名的“盛世皇苑”（详情点这里），它的土地成交于2006年，迄今已经有16年历史。

有些小伙伴可能会有担心：住宅土地使用权是60年，它只剩下44年使用权了，这会不会影响未来价值？

我们觉得，这方面影响不大，因为住宅的土地使用权到期后将自动续期，这一点国家已经明确多次了。

说两个敏感点：

项目西侧紧邻七里山路，这条路虽然不大，但距离项目很近，而且缘溪堂的人行出入口处在一个弯道的“凸”出位置，有一定的视线盲区。

我们看现场图片：

上图中蓝色围挡楼体的前面就是社区大门，它的南北两侧不远处都有弯道，距离马路很近。

另外，该项目有三栋18层产品，它们采用了一梯两户设计，但东西两个单元之间有连廊，这意味着中间户北侧窗户将被挡光，且隐私性不好，这个大家要留意。

整体上来说，该项目也是一个优质项目，区位不错，周围环境也不错，紧邻兴济河，周围改善性客户也可以去看看。

第三、城投瑞马禧悦，即市中除尘设备厂地块，位于玉兴路以东，土屋路以北。

它是个迷你型的社区，只有2栋楼，分别为12层、13层，共92户，目前尚未开盘。

这是济宁瑞马在济南的第一个项目，位置说不上很好，周围有很多老旧社区，客户将以周边改善性客户为主。

它有个亮点，项目南侧规划建设小型公园，这将让业主们出门就能进入公园。

第四、骏茂府，也就是济南机床一厂地块，由中骏和世茂合作开发，位于白马山公园以东、刘长山路以南，在售洋房、高层，售价1.8-2.1万左右。

相较于以上楼盘，骏茂府更靠西，区位条件稍弱一些。不过近年来这里变化很大，刘长山路通车了，白马山公园建成了，城市形象有很大提升。

另外，今年市中区二环内还有一个项目有望入市，它就是双龙庄地块。

该地块在青龙山以南、双龙庄安置区以北，容积率只有1.5，属于难得的山南低密地块。

在去年的土拍中，该地块被市中平台公司济南弘成置业摘走，楼面地价1.4万元/㎡，项目未来将售价不菲。

2nd

二环南路以南

市中区最热的区域，将有新品入市

如果问，近年来市中区楼市最火的地方是哪儿，那一定是二环南以南区域。

在二环南以南，鲁能领秀城、中海国际社区、华润兴隆项目、南北康片区多项目、绿地国际城，一个个大盘在二环南以南崛起，形成了济南的南部新城。

一直到现在，二环南以南区域依然是市中区的楼市热点区域。不过，这里的市场正发生深刻变化，因为大部分楼盘都已经售罄或存货不多。

对该区域，我们建议大家可以重点关注三个项目。

第一个，市中万科城，位于望岳路以西、绿地国际城以南、望岳康体公园两侧。

这是万科去年是南北康片区拿下的土地，包括4个住宅地块，主打小高层和洋房，预计上半年就能开盘。

这是一个很很值得大家期待的项目，我们近期会详聊该项目，大家可以耐心等待。

第二个，鲁能领秀城最后地块，位于二环南以南、领秀城森林公园以北，尚待入市。

目前，整个鲁能领秀城还有4个地块未开发，它们都位于原来的石青崖村，分别是H1、H2、G2、G3(二期），其中H1、H2地块为安置房。

这几个地块都以中高层产品为主。比如，G2地块将建设7栋26-34层的高层产品，G3地块（二期）将建设5栋21-32层的高层产品。

鲁能领秀城是一个超级大盘，区位、配套、环境都不错。目前，这个超级大盘终于要彻底卖完了。

第三，绿地澜庭公馆，也就绿地新里城B10地块，位于南北康片区，高层产品。

绿地新里城是一个大盘，项目B5、B12、B13地块已经售罄，目前在售B10地块，另外还有A2地块待入市。

3rd

二环西路以西区域

1.1万买装修房

市中区，还有售价一万出头的房子吗？有，而且还有多个这样的项目，它们就在市中区二环西以西区域，价格低的项目1.1万左右，价格高的1.4万左右。

市中区二环西以西的楼盘，大家可以重点专注三个楼盘，中博谦山，中海寰宇时代，国岳城，另外还有两个新地块待入市。

第一，中博谦山，位于二环西以西约200米、经十路以南1.5公里处，产品为洋房、小高层，户型面积在105㎡至160㎡之间，售价1.4万元左右。

（中博·谦山周边配套示意图）

由于距离经十路比较近，中博谦山的区位条件还是有一定优势的，所以它的价格也是市中区二环西以西在售楼盘中比较高的。

只是周围整体城市环境一般，改造压力比较大，所以它虽然在市中区，靠经十路也仅有1.5公里左右，但价格1.4万左右，也算是合情合理。

第二，中海寰宇时代、国岳城，这两个项目都在党家片区，地块互相交叉，以小高层产品为主，售价1.1万-1.2万左右，而且都是装修产品。

（蓝色为中海寰宇时代，红色为国岳城）

市中区二环西路以西还有其他一些项目。

去年，这里有3宗住宅用地出让。其中，1宗在党家片区，也就是上图中的岳而庄地块，另外2宗在融汇城附近，也就是下图中的A9、B地块。

这三宗土地都由国资平台宅地，今年能否入市还不确定。

另外，市中区二环西路以西区域还有融汇城在售。由于它曾出现的历史问题，我们从未推荐过该项目，在这里不多说了。

以上我们为大家盘点了市中区的10个项目，房价从1.1万左右到3万左右。

总体上来说，市中区的高端项目大都比较好卖，反而是价格低的刚需项目比艰难。

主要原因是，市中区的居民以老济南人为主，新济南人占比较少，所以市中区的买房群体以改善居多，刚需较少。当然，这背后恐怕还是与市中区的产业发展有关。

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