土地流转的四大陷阱（如何规避土地流转中的各种）

如何规避土地流转中的各种“坑”，下面我们就来聊聊关于土地流转的四大陷阱?接下来我们就一起去了解一下吧!

土地流转的四大陷阱

如何规避土地流转中的各种“坑”

随着中国城镇化、工业化的不断推进，大量农民进城，土地耕种劳动力减少，土地流转开始频繁，土地流转矛盾纠纷问题显现。

土地流转，是乡村振兴的主要助力之一，也是农民增收致富的重要路径。通过土地流转，不仅可以改变土地撂荒的局面，还放活了土地经营权，盘活了土地资源、让土地变得更有价值，促进农民增收致富。

土地流转中的各种“坑”的有：

（1）不顾农民意愿而强行流转；

（2）不签订书面合同；

（3）签订流转协议，但未明确约定租地用途；

（4）企业、工商资本中途跑路；

（5）合同期限超过承包期限；

（6）以土地流转进行跑马圈地圈地、非农化使用等；

农业现代化是乡村振兴的必然要求，农业规模化发展是趋势所在，土地流转更是农业现代化的必经之路，土地流转盛行的当下，土地流转过程中“坑”多、陷阱密，大家一定要注意规避土地流转中的各种“坑”

实务中，绝大多数地区，尤其是农民自行流转的时候，通常都采取口头约定，口头协议极容易产生争议纠纷。产生纠纷时，由于缺乏书面协议等相关书面证据，导致维权过程极其艰难。在本律师代理的各种农村土地纠纷案件中，农村土地承包经营权的流转纠纷大多数是口头协议，流转双方极不重视签订书面的流转合同，又或者所签订的流转合同极不规范，协议约定不明确、内容不规范，导致案件败诉。

特别是对于从事大规模种植经营或农业规模发展的企业、工商资本、种植大户而言，由于和农民只是口头协议，一旦企业、工商资本、种植大户跑路，农民的流转收益得不到有效保障，维权困难；同时，一旦流转土地遇到征地的情况，农民为了追求征地利益，通常就随意单方收回土地，对于投入大量成本的企业、工商资本或种植大户那就是晴天霹雳。由于双方之间只是口头协议，又缺乏有关书面证据，举证困难。这种情况下，导致企业、工商资本或种植大户血本无归，只能是哑巴吃黄连有苦说不出。

同时，日常中，流转双方虽然签订流转协议，但是协议约定不明确、不规范，导致发生争议时，缺乏有效的合同依据，维权难度加大。特别是在流转期限、土地用途等方面，缺乏专业的法律知识，流转期限约定很随意并无视第二轮土地承包期限、将土地擅自非农化，一旦发生争议，因超出第二轮承包剩余期限而被确认无效，或者被流出方以擅自改变了土地用途而被主张合同无效。

针对上述土地流转中的各种“坑”，本律师在此温馨提醒流转双方一定要注意以下技巧，合理规避法律风险：

第一、务必要签订书面的土地流转合同，流转合同是保护流转双方利益的最好工具和防火墙。为避免日后发生争议，流转双方应事先把租金及租金增长的幅度、能否再流转、违约责任、争议解决方式、期满后的土地要如何恢复原貌等事项统统约定在合同中。

第二、签订书面的土地流转合同时，一定要特别注意对土地用途、土地流转期限进行明确约定。土地流转期限的约定不得超过第二轮土地承包的剩余期限，超过部分是会被认定为无效的；同时，在流转合同中一定要约定土地的用途，避免擅自非农化，不得改变土地用途。如果流入方擅自改变土地用途，流出方或集体经济组织是可以据此为由单方解除土地流转合同的。

第三、在土地流转合同中，建议将征地拆迁时青苗及附着物的补偿分配和享受等问题进行提前约定和明确，这样有备无患，防止未来真发生征地拆迁时，可以有约可执行，避免后期可能发生的争议；

第四、规范选择土地流转的方式。按照《农村土地承包法》的规定，土地流转可采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转。对于同一集体经济组织的双方，可以采取转包、互换、转让等方式进行土地流转，而对于非同一集体经济组织的流转双方只能选择出租方式，不能选择其他方式进行土地经营权的流转。

第五、对于农民而言，在流转之前，务必要注意核实作为流入方的企业、工商资本、种植大户的资信情况，避免将土地流转给缺乏履约能力的企业、工商资本、种植大户。实务中，可以请当地村委会、乡镇农业主管部门进行协助，或者聘请律师进行尽职调查；

第六、对于从事大规模农业发展的企业、工商资本、种植大户而言，实务中，为了避免和农民直接接触，单对单的流转不仅效率低、成本高，而且容易产生法律风险；建议，可以采取委托流转的方式，由农户委托村委会将土地流转给企业、工商资本、种植大户，农户向村集体或村委会出具委托书流转协议书或委托授权书，企业、工商资本、种植大户直接和村委会、村集体签订土地流转合同，从而避免和农户直接签订土地流转合同。这种方式无形中在农户和企业、工商资本、种植大户中间建立了一面有效的防火墙，这样不仅可以确保农户对企业、工商资本、种植大户的资信和履约能力的审查，还可以让农民不能轻易撕毁流转协议，更大的好处在于，后期土地利用过程中，可以借助村委会、村集体有效避免用地矛盾、相邻权纠纷。

第七、对于流转双方而言，在签订土地流转合同时，可以引入鉴证机制，由乡镇人民政府、村委会进行土地流转合同鉴证，并将土地流转合同进行备案登记，确保流转合同合法、有效并能长期切实得到履行；

第八、对于从事大规模农业发展的企业、工商资本、种植大户而言，实务中，如果土地流转期限超过一定年限的（比如5年以上的），可以向当地农业主管部门申请土地经营权备案登记，获得土地经营权证，有助于企业融资、合作发展；

第九、对于从事大规模农业发展的企业、工商资本、种植大户而言，聘请规划设计、农业农村领域专业人员提前做好土地经营权利用规划，聘请专业律师提供土地利用法律服务，提高土地利用效率，增加土地利用产能，增加企业农业发展的效益，促进乡村振兴发展。

结论：土地流转实务中，只有签订合法、有效的土地流转合同，才能有效切实保障流转各方的合法权益，土地流转坑多、风险大，实践中，可选择通过农村产权交易中心或正规的土地流转平台进行土地规模流转，聘请农业农村领域的规划、设计人才及专业为土地大规模流转提供专业服务，合理合法地规避各种法律风险。

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