商业地产的弊端（一文搞懂商业地产类型及辐射范围）

商业地产，顾名思义， 作为商业用途的地产，故又名做商铺地产。以区别于以居住功能为主的住宅房地产，以工业生产功能为主的工业地产等。商业地产广义上通常指用于各种零售、批发、餐饮、娱乐、健身、休闲等经营用途的房地产形式，从经营模式、功能和用途上区别于普通住宅、公寓、别墅等房地产形式。国外用得比较多的词汇是零售地产的概念，泛指用于零售业的地产形式，是狭义的商业地产。

随着社会的发展和科学技术的进步，商业地产呈现出以下三个方面的趋势：规模的大型化、功能的多元化和技术的复杂化。其分类也越来越多。

今天，咱们从市场辐射范围来看下商业地产的分类（以下商业面积指狭义商业面积，不包括同样占用商业指标的写字楼、酒店等），主要包括：

邻里型：辐射范围在1公里以内，总建筑面积不超过2万平方米，商圈内人口一般低于5万，主力店多为中型超市或标超或餐饮主力店。

社区型：辐射范围在3公里以内，总建筑面积不超过5万平方米，商圈人口一般在5-10万人，主力店为标超或大型超市，根据情况也可能包含影院、电器卖场、体育用品卖场、儿童主题等多个次主力店。

区域型：辐射范围为3-6公里，在交通便捷、商业中心较远的区域，辐射范围可达8公里，总建筑面积5-10万平方米，商圈人口在10-25万人，主力店为大型超市或百货店，至少包括4-5个次主力店。

超区域型：辐射范围达10公里以上，超出本地“片区”或“区域”；总建筑面积10-15万平方米，主力店如大型百货公司、大型超市或批发店1-3家，有多个次主力店，商圈人口一般超过50万。

超级型：这就是传说中的超级购物中心或者super Mall了。建筑面积通常在20-50万平方米，至少3-5家大型主力店，如百货、超市、家居等，商圈人口辐射几百万甚至千万人不等，辐射范围通常包括本城市全部以及周边城市。

目的地型：依赖目的性消费业态如旅游、娱乐、休闲等吸引客流，辐射范围难以具体界定，主力客群大都在项目所属区域之外，甚至是外地，呈现“飞地”特征。

以上分类均按照独立商业项目一般区位来界定。若某商业项目处于CBD、传统集群商圈、地铁及公交系统主要节点出入口这些特殊地段，则辐射范围及辐射人口会大幅度增加。

另外，需要注意的是不同城市消费力、交通通达性、人口密度差异很大，不可将以上标准僵化处理。

城市的规模越来越大，人们已不可能把消费再集中于一个城市中心商业区，商业地产运行模式变革叠加商业供求关系调整带来的冲击，给商业地产带来了巨大调整，也带来了无限机遇。