贵阳最有发展潜力的区域（贵阳最有价值的区域）

没办法，观山湖就是观山湖。

贵阳楼市的热点，始终还是观山湖。

答应过读者要写一篇观山湖的续集，还等什么呢？

续集聊什么？上集我们研究的是观山湖的核心区。

有朋友就问，那新世界呢？那阅山湖呢？那西南上城呢？那理想城呢？那映山湖呢？那谁谁谁呢……

没问题，今天他们都来了。

次级版块是什么？

顾名思义，就是核心区之外的板块呗。观山湖这么大的面积，核心区占据了资源最丰富和集中的20平方公里。而其余的次级板块，构成了更加完整和丰富的观山湖楼市。

上一篇推文，也有朋友不认同我对于核心区的观点。

其实这很正常，候鸟房评所有的文章都仅仅代表我的个人观点而已。

每个人都有质疑的权力，朋友们也可以写出质疑的原因和你的看法。

真理越辩越明嘛，也可能最终能证明对错的，只有时间。

言归正传，观山湖的这些次级版块和核心区的差异比较明显，但是也有各自的特色。

今天的推文，就是为了研究和探讨版块的特征和版块内的主要项目。

次级版块在哪里？

我曾经说过，观山湖区有五条南北向大道很重要：金阳大道、长岭路（数博大道）、云潭路、宾阳大道和同城大道。

六条东西向大道很重要：北京西路、兴筑路（黔灵山路）、观山路、林城路、金朱路和枫林路。

六横五纵的路网，交叉起来就形成了一些围合区域。

而次级版块的区域，就是由宾阳大道与云潭路之间、金朱路与枫林路之间、同城大道与长岭路之间构成的覆盖范围。

这个覆盖范围可就比核心区大不少，里面也有很多我们熟悉的知名楼盘。

以上就是我认为的观山湖次级版块。

分别有：西南上城版块、观山西版块、新世界版块、观山北版块、观山东版块和高铁站前版块。

东南西北，为啥没有观山南？

因为观山南已经属于核心区了嘛。没办法，谁让人家开发早、成熟早呢。

虽然次级版块知名项目很多，但是在公建设施、产业集群、商圈配套、地铁线路等方面，对比核心区有比较大的差距。

这一点不用我多说，直接看地图就知道。以城市资源论，这些地方确实只能说是次级版块。

次级版块项目一定比核心区项目价值低？

这不一定。

一个项目本身的价值，是由多个变量决定的。区位可能只是其中一个很重要的变量，但不是唯一可参考的变量。

对项目的评估，还需要加上商业、地铁和学校、产品等变量，进行各个维度的统一考量。

就像碧海花园妥妥的是观山湖核心区，但因为项目老旧、产品落后、服务一般，你说它的价值比得上阅山湖？

不可能嘛……

次级区域内具有独特产品价值和资源价值的项目，反而会超过核心区的项目，这很正常。

大区域是大区域的价值，项目是项目的价值，两者有交叉重合，但不是完全相等。

这个原则，大家一定要记住。

好的，接下来我们一个版块一个版块的分析。

西南上城版块

西南上城版块，当然就是西南上城这一个项目。

此前，我一直是把它划归到观山西版块。但后来仔细想了想，这么大体量和覆盖面积如此广阔的西南上城。把它和其他项目划到一个版块，未免太不给面子。

超级大盘就要有超级大盘的气度，自己就是一个楼市版块的嘛。

所以现在就单独把它设置成西南上城版块。

西南上城面市以来，一直是观山湖楼市风头很劲的项目。特别是清镇的项目，看见西南上城内心真的很复杂。

西南上城看似总体量很大，但其实是个散装大盘，也就是通过宾阳大道串联，各个组团分布于宾阳大道的两侧。这样的项目其实每个组团之间的关联性不是很强，但是另外一方面每个组团也可以得到一个相对比较独立和舒居的环境。

▲数据来自于"铭腾数据"

西南上城在销售上继承了碧桂园的一贯风格，足够狼性和狠辣。所以从2019年到现在，西南上城的销售数据一直很好看。算得上是观山湖区"价格便宜量又足"的典型代表，对观山湖的置业刚需来说，西南上城值得好好研究一番。

但是在配套上由于西南上城的集中度不高，所以在生活配套上就不像其他的集中性大盘会更便利。现在整个宾阳大道的两侧还处于一个开发的初期，在四五年之后才会得到一个很大的改善。

其实我倒是很期待西南上城对面的那个交通综合体，集合了地铁、客运站和环城快铁，是非常有潜力搞成一个交通枢纽中心的。但是这一片商业体量实在是太大太大，还需要很长的时间慢慢培育消化。要成为城市级的商圈，光靠西南商贸城那几个馆不停变来变去可不行。

观山西版块

同样是在宾阳大道上面，以兴筑路、观山路、林城路和宾阳大道这一纵三横路网覆盖的区域，就是观山西版块。

观山西版块，可以说是观山湖楼市最热闹的一个版块。

五个大盘，构成观山西版块的基本面。他们分别是：万科理想城、宇虹万花城、中铁阅山湖、万科翡翠公园和保利大国璟。

这个新兴的住区有什么特点？第一、项目体量大。六个项目体量都不小，可以说都是将近百万平米左右的大盘：万花城96万㎡、理想城约80万㎡、中铁阅山湖的C区和D区约200万㎡、万科翡翠公园约85万㎡、保利大国璟70万㎡，这五个项目加起来就有将近500万㎡，按100㎡一户来计算，全部建成入住后共计5万户，约15万的人口规模。

第二、自身配套全。都是大盘就有一个好处，那就是自己的配置可以做到齐全。先拿教育配套来说：万花城自己有24班小学，12班初中；理想城引进了世纪城小学(北京第二实验小学集团校)；中铁阅山湖配置阅山湖小学、中加国际学校；万科翡翠公园有一中新世界学校、保利大国璟有华麟学校……

然后是商业配套，几个大盘目前都配套以底商为主，基本可以满足业主的生活需要。但如果要外出娱乐购物，2公里范围内的万达广场应该是首选。所以别笑话人家万达广场LOW，选址还是很有眼光滴。

但观山西版块也有缺陷，最明显的是交通问题。目前这个区域主要依赖宾阳大道、兴筑路、观山西路这三条主干道。其中宾阳大道是观山湖区的一条重要纵线，链接西南商贸城为主，平时车流量不小；兴筑路是链接清镇最主要的一条主干道，车流量更是恐怖；还有观山路就更值得说了，往西直达上麦收费站，高峰时期这条路必堵。

▲上麦收费站会长期影响观山西版块的交通

从地图上面看，云潭路其实距离宾阳大道实在是有点远，直线距离差不多2公里。这个区域，还应该有一横一纵两条道路，来解决版块内交通问题。查阅了资料后，估计这条纵向道路就是在建的观山湖区7号路。

▲7号路起点从地质科技园出发，接驳观山路。横向道路应该从万花城旁边出发，接驳云潭路，据说名叫"宾云路"。

观山西版块里面的项目也挺有意思。比如像阅山湖这个项目，它拥有极强的景观资源。可以说项目大部分的价格支撑都是来自于阅山湖公园，所以正因为这种得天独厚的稀缺景观资源，阅山湖的价格并不会比核心区域的低，甚至还要高。

当然，现在我们也可以看出中铁置业对阅山湖公园的打造还是相当不错的，后续还有很大的一片公园绿地的范围会继续打造下去，阅山湖公园再过几年可能就要变成观山湖区的副中央公园。

阅山湖对面的万科理想城呢？其实很大的卖点，也是阅山湖的景观。所以项目从一开始的销售，就紧紧抓住了这个要点。当然，万科本身的品牌号召力也不容忽视。而且项目的确赶上了好时间，销售火爆。

总的来说，万科理想城会是观山西版块一个不过不失的楼盘。买它，问题不大。但是要说极有亮点的地方，确实也很难说出个幺二三。而且，理想城里面那片小别墅，做得真挺一般。

现在对理想城的期待，集中在宾阳大道与观山路交叉口的商业部分。大量产品是公寓，没啥好说的。但是理想城是否能在这个角落，打造一个小型的购物综合体？其实是很能解决周边未来的生活配套问题的。

再向北过去一点，同样是万科的项目——万科翡翠公园。翡翠公园其实区位不差，本身又有地铁站、环铁站这样的硬配置。而且因为是大盘，自身的配套也是丰富的，但前两年为什么销售不咋滴？

这就要说到一个很重要的问题——价值共识。价值共识是任何项目销售不可避免也一定要正视的重要问题。

价值共识，就是大众对你项目的区位、品牌、产品等的认知程度。

拿翡翠公园来说，有地铁、有商业、有学校、有品牌……但是，这个地方对于大众来说实在是太陌生了。旁边的老湾塘地铁站，是1号线客流量最少的站点之一。普通人对这个地方连路过都很困难，更别说深刻的认知。大众对这里的认知程度，甚至还不如更遥远的朱昌镇。

所以，项目一开始的问题就是价格明显的高过了大众的价值共识。但是现在经过一系列的销售手段调整，价格匹配上了的大众的价值共识，项目又有学校、道路等利好信息的不断释放，所以项目的销售也开始慢慢走上了轨道。

记住，价值共识是一切项目销售的基础。定价的原则，就是要以价值共识为基础来做加减法。

剩下的两个项目，一个是保利大国璟，另一个是万花城。保利大国璟是保利进入观山湖的第一个项目，区位不错，产品打造上也没有丢保利的嘴，该有的配套也比较齐全，只是周边目前还缺乏开发强度，所以显得荒芜。

项目规划不错，高层户型也有一些创新的地方，特别是在观山湖区洋房越来越稀有的趋势下，保利大国璟推出的洋房量还不算少，而且产品做得足够OK。

总的看来，保利大国璟我更推荐它的洋房产品，毕竟现在观山湖的纯正洋房是真的越来越少了。

观山西的最后一个项目：万花城。万花城最大的特点是什么？性价比撒，甚至洋房价格堪比其他楼盘的高层价格，而且是真洋房。

万花城在观山湖可以说是相对默默无名的一个项目，因为宣传比较少，前期又是以定向销售为主，所以很多人对它不怎么关注，市场热度也很弱。

但仔细分析下来，其实这个项目区位并不差、交通也还算可以、配套也比较齐全，属于现在比较难得的全能大盘。该有的它都有，该没有的它也一个不多做。而且项目现在基本上已经封顶，烂尾概率很低。对于在观山湖区工作的朋友，手头资金有限那还是可以来看看这个项目。

但是项目的不足之处也确实明显，那就是产品设计上确实挺普通。对比很多的品牌开发商，宣传上跟不上趟、产品上也确实没有啥亮点。

观山西这个版块，更多的还是突出住区的概念。项目多且大，每个项目都能形成自己的一套体系。但这个版块的商业中心，还是缺失的状态。希望能有开发商，尽快的把这个空白补上。

新世界版块

恒大金阳新世界，可以说是观山湖最后的集中性超级大盘。经过将近十五年的建设，小区内已经非常便利和成熟。

新世界总体量400余万平米，一万二千多户，堪称金阳巨无霸。所以在这个超级大盘内部，各种配套就很丰富也很齐全。比如商业上有旺角汇这个综合体，也有黔贵里这个商业街，还有新世界酒店这些配置。

很多人买新世界，其实是冲着学校去的。新世界内部就有观山湖区外国语实验中学、中加新世界国际学校、观山湖区外国语实验小学、贵阳一中新世界国际学校这好几所学校，而且口碑相对在贵阳市都还算可以。不过我要说的是，其实新世界口碑更好的是私立学校，小区业主也不能保证一定能入学。

世纪城和新世界，一南一北扼守的观山湖区的两个咽喉部位。一个接驳云岩区、一个接壤白云区。而就论地形来看，其实新世界更有优势。地块方正的新世界，内部道路丰富，中心位置有2号线的金岭路站，南北两边的组团还有2号线的南湖路站和金朱西路站可以使用，一盘三地铁站，这在全国都是很少见的。

但是，新世界现在对内部道路的管理并不够好。特别是旺角汇区域，经常塞车和车辆随意停放，小区的交通组织和停车管理需要改进。

新世界项目从最开始香港新世界来做的时候，就吸引了不少人的目光，而前期的产品从产品的设计和质量来看，都做到了贵阳的标杆水准，住在里面的业主对里面的物业服务也有颇多好评。

在恒大接手后呢，整个项目的建设进度是加快了很多，当然后面也确实发生了一些不太愉快的交房维权事件，不过总的来说新世界还是属于一个非常不错的项目。交通便利，配套完善，而且价格还是比较适中。

区位、全能、多面，就是是新世界的买点（很类似于逸都国际），而现在对于恒大来说，急于回笼现金也开始做出了实实在在的优惠让利。一万一左右的价格，对于希望在观山湖置业的客群来说，是个挺靠谱的选择。

观山北版块

观山北版块有一个地标性的公建，也是跟大家未来生活息息相关的公建。那就是省医的金朱医院，据说未来省医本部会搬迁到金朱医院，这对观山湖区很多居民来说得到了极大的便利。目前医院的主体结构已经呈现，就看装饰和设备多久能完成。

省医金朱医院，就是观山北版块的中心。以此辐射的两个商品房小区，主要是两个项目：观府壹号和恒大中央公园。

观府壹号的区位不用说，确实是不错的。要不然也不会拿下当年的"地王"。毗邻金阳大道与金朱路，还有东林寺路和石标路，项目的道路交通确实算可以。

配套上，占了对面新世界的便宜，其实业主生活起来还是挺便利的。虽然项目也搞了一个"第一街"商业综合体，但可以看出来生意并不咋地。对于这个区位来说，我认为还是招商和运营能力有问题，不然这个商业应该不止是现在这个样子。

产品上，观府壹号就着实一般了。无论是立面、户型还是景观，说真的也就是那样。没什么特色的地方，同样是国字号，景观对比中铁置业有差距。甚至有业主朋友和我调侃，辛辛苦苦高价买到的是"安置洋房"……

总的来说，观府壹号区位不错，关键是价格不低，自信满满的。对于绿色未来国企产业集群的职工，选择这里也算是合适的。

恒大中央公园，也就是原来的中渝第一城。在恒大收购项目后，终于还是没逃过恒大的路数，完全变成了恒大的风格。经常给朋友说，看一个项目是不是恒大修的，根本不用看招牌。一看那个立面、那个顶部，就肯定知道是恒大的项目，八九不离十。

总的来说，处于金融城板块的恒大中央公园位置不错。而且原来中渝操盘时，景观就做得很可以，拿到现在也不算差。目前项目在售的产品，也是恒大一直以来的经典产品。户型上没什么可以说的，问题都不大。但是恒大也是搞精装的，精装质量怎么样？交房时，希望大家多一点严格要求。

小区的底商提供了足够的生活配套，在长岭路对面不远则是国贸在建的昱国尚呈购物中心，未来还是有些商圈潜力的。而且有轨电车T2号线的金朱东路站，就在长岭路和金朱东路的交叉口，距离项目大部分组团也不算远。

总的来说，恒大中央公园是一个比较均衡的项目。目前销售的价格个人认为有些偏高，但也算合理范围内。如果你在附近工作，这个项目可以多留意留意。当然，刚需的朋友更可以看看周边的二手房，也许能发现不少惊喜房源。

但是所谓的"医区房"也有问题。最大的问题，就是极大流量的车流和人流，好医院从来都是人满为患，导致周边的交通不堪重负。比如大家熟悉的贵医门口北京路，省医门口中山路，都是长期拥堵的状态。

观山东版块

观山东在哪里？这个问题刚开始让我也有点迷糊，不过还是按道路来研究一下。

简单来说，就是金融城以东的范围，大概就是观山东版块了。这个版块，也是距离会展金融片区最近的区域。所以很多楼盘，也会说这里是"金融城版块"。

金融城版块也好，观山东版块也罢，无非是个名词，不用纠结太多。

在这个区域内的主要项目，一是金融城的配套住宅，现在主要在售的就是中天铭悦。铭悦怎么说？还是中天搞会展城的风格，简单朴实枯燥。没什么特别的亮点，也没啥大的硬伤，配套什么的因为金融城和会展城B区也比较齐全，产品和户型马马虎虎，甚至价格也是那么的不悲不喜，跟随市场。

当然，版块内的另外一个项目就是楼市热点，那就是中海映山湖。映山湖项目从拿地开始，就一直不缺话题。项目刚开盘不久，据说成绩一般。当然，这有市场的问题，也有我刚刚说的价值共识的问题。不管怎么说，毕竟它是观山湖"地王"，我们还是希望这个标杆能树得起来滴。

关于项目的分析在不久之前的文章中详细说过，这里就不赘述。

观山东版块，虽然紧靠着金融城这个大IP。但是热闹程度，对比观山西还差了不少。如果能有更多的玩家进入，把区域的价值真正的做足做实，这里还是有不少潜力可以挖掘的。

高铁站前版块

高铁站前版块，说白了就是贵阳北站前面的区域。这个区域从贵北大道建设的时候，就吸引了很多人的注意。

结果到现在，还是只有一个北大资源梦想城。

▲高铁站前还有不少土地等着开发

说好的实力开发商呢？说好的大项目呢？说好的高逼格呢？

其实这个版块目前并没有什么住宅项目，当然我认为这里也没必要搞太多的住宅项目。

依托高铁和地铁的优势，搞一些商业综合体再加上部分住宅，是比较合适的。但已经到了2020年，尽快启动起来才是硬道理，希望高铁站前版块不会让我们继续等待太久。

从中心到外围，从版块到项目

这两篇文章，相信已经足够让你对观山湖楼市有个全面的了解。

但在买房的时候，还是需要你根据自身的情况和需求，来选择更适合自己的项目。

毕竟，买房真的跟谈恋爱一样，适合的才是对于你"最好的"。

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