楼盘开盘需要了解哪些资料（伪装购房者全流程打探）

最近，光明有个网红盘——金融街华发·融御华府开放了展示中心，并引起了市场的热议。

那么，目前其真实的情况如何？金融街华发·融御华府的施工到了什么程度？究竟何时入市？其周边配套究竟如何？

带着这些问题，邱阁主决定对金融街华发·融御华府进行一个实地踩盘，为大家一探究竟。

金融街华发·融御华府效果图 （来源：金融街控股官网）

01.无需验资，但需提前预约工作日仍多人来访，有人只为楼王而来

从现场来看，目前金融街华发·融御华府的主体建筑均已出地面多层，最高的已近20层。

（此图为广角拍摄）

邱阁主是早上9点半到的项目展示中心，虽然是工作日，但现场已经有不少准买家在排队等候参观，其受买家青睐的程度可想而知。

5月24日，金融街华发·融御华府展示中心 （来源：微信群网友爆料）

5月30日，金融街华发·融御华府展示中心 （来源：家长深圳论坛网友爆料）

事实上，在项目展示中心还未开放的时候就已经有不少买家聚集于此，而项目展示中心开放的第一天更为多人。

现场将参观入口和参观出口用围栏进行了区隔，这样就可以避免人流过于拥挤，在这样的特殊时期，这个做法既安全又温馨，值得点赞。

邱阁主现场了解到，目前参观展示中心都需要提前预约，并携带房产证明等材料，而现在排队等候参观的准买家们都是提前预约好的，无需验资。

好在邱阁主已经提前进行了预约并准备好了相关材料（国土局开具的房产证明、身份证、银行征信、非深户需要提供5年社保证明）。

在预约好的接待人员带领之下，邱阁主开始了此次踩盘，首先是测体温，并贴上来访的号码牌，然后是提交材料，接着便能参观展示中心了。

因为是特殊时期，提交材料和参观展示中心是分批进行的。而在提交材料前的等候区，邱阁主还发现了一个温馨提示：申请学位要看积分，购买房产三思后行。

这个提示相当实在，毕竟目前深圳的教育资源十分紧张，而且具体的学位申请都要看各区教育局官方规定，如果纯粹是为了学位的买家，确实应该谨慎。

从现场入口来看，展示中心给人的感觉还不错，这也让邱阁主产生了一些期待。

进入展示中心可以看到，沙盘区有2个部分，一个是项目的沙盘，一个是区域的沙盘，两边的人都不少。

据介绍：项目整体采用围合式布局，由6栋36-37层的超高层住宅（1栋A、B、C座、2栋楼王及3栋A、B座）、1栋31层人才住房（3栋C座）及一所3层9班幼儿园组成。

即将入市的是2栋、3A和3B建面约92、93、115及125㎡的3-4房住宅，共394套，两梯四户，预计精装交付，所有户型全南向排布，绿化率40%。

现场咨询的买家不少，邱阁主听到有买家之前还去了沙井看过房，但对比过后，感觉光明这边前景更好，所以还是选择光明。

邱阁主还听到个有趣的事：有位准买家表示只要楼王，要求预定，但是现场销售表示爱莫能助，因为开盘将采用公开摇号的方式，具体选房还要看摇号结果，建议该买家提前准备好资料，等待认筹摇号。

目前，项目展示中心暂时没有户型图观看，样板房也还未开放，具体入市时间根据获得预售的时间而定。

虽然暂时没有户型图观看，但日前，深圳市土地房产交易中心对项目周边进行了航拍，下面先睹为快。

最新航拍实景图（来源：深圳市土地房产交易中心）

最新航拍实景图（来源：深圳市土地房产交易中心）

最新航拍实景图（来源：深圳市土地房产交易中心）

最新航拍实景图（来源：深圳市土地房产交易中心）

02.地处光明核心区交通便利，生活配套丰富

金融街华发·融御华府效果图 （来源：金融街控股官网）

根据日前深圳官宣的信息显示：今年将有109个新盘入市。如此多的新盘，为何金融街华发·融御华府会这么受买家青睐？

邱阁主认为主要有以下几个原因：

1、项目地处光明核心区，发展前景广阔，而且周边生活配套十分丰富，无论是自住还是投资都是不错的选择。

2、区域内的房子市场表现非常不错，例如项目对面的龙光玖龙台二期，去年11月705套住宅入市，据说不到70秒全部选完！

3、虽然今年深圳预计入市项目不少，但位于城市核心的就比较少了，尤其是光明，仅有7个，而将于近期入市的金融街华发·融御华府自然备受关注。

4、项目由金融街控股（知名大型国有控股公司，代表性项目有北京金融街、天津金融城等）及华发股份（珠海龙头国企，珠海最大的综合型企业集团）两大知名开发商强强联手，共同开发，大家对其的品质也十分期待。

下面来具体看看项目周边的生活配套情况。

教育方面：项目周边有省一级的东周小学（扩建中），省一级的光明小学、省一级的光明中学、深圳实验光明学校等教育资源。

光明2020年公办小学学区划分（部分）

值得注意的是：项目位于东坑社区，根据光明公布2020年公办小初学区划分显示，项目小学可申报：深圳实验光明学校、凤凰学校、光明区实验学校及塘家学校。

光明2020年公办初中学区划分（部分）

项目初中可申报：深圳实验光明学校、凤凰学校、光明区实验学校、塘家学校及光明区高级中学。

但目前项目还未建成，以上教育信息仅供参考，具体所属学位以届时光明区教育局公布信息为准。

交通方面：项目毗邻光明大道及龙大高速，自驾出行十分方便，笔者从龙华自驾出发，不到半小时便到了项目。

而且，项目还邻近在建的地铁6号线“凤凰城站”（在建中，预计8月开通），未来将与地铁13号线交汇，可以快速到达全市各地。（注意，临路及临地铁部分可能会有些噪音）

另外，项目距离光明城高铁站也不远，通过光明城高铁站可以快速通达东莞、福田，香港等地。

深圳光明万达广场效果图 （来源：万达商管集团）

商业方面：项目旁边就是体量约5万平的深圳第二家“万达广场”，不远还有龙光玖龙台约10万㎡的购物中心，商业氛围浓厚。

光明新城公园景观（来源：深圳光明）

其它方面，项目紧邻大陂河支流，可观河景。另外，项目周边还有体量约57万平的光明新城公园、占地约10万平的开明公园、光明群众体育中心、光明区图书馆、光明文化艺术中心、中国科学院大学深圳医院等生活配套资源。

近年来，除了光明，深圳西部的沙井也备受买家关注。

虽然这两个区域都特别好，有很多重量级的规划也好。但邱阁主认为：从量级来说，两者不是一个级别的，因为沙井只是一个街道，很多事还需要先经过宝安区批准，而光明是行政区，自主度高很多，规划兑现的速度更快。

而从城市面貌来说，沙井农民房和厂房较多，城市面貌比较旧，旧改难度较大，土地整备速度也会相对较慢，而光明则是储备用地和产业园较多，城市面貌相对较新，道路更宽，绿化更好，旧改难度较小，土地整备速度也会相对较快。

而从中长期看，邱阁主更看好光明的发展前景。

细心的粉丝朋友可以发现，实际上早在2018年初，光明房价还在“3”字头的时候，邱阁主其实就已经呼吁大家关注光明了。

如今，两年过去了，光明成为深圳发展速度最快的，也是城市价值提升最大的区域！近年，光明更是多次被官方点名，地位媲美前海。

值得注意的是：光明还很年轻，是深圳目前最年轻的一个行政区，潜力还远未到顶。今年，光明将开通首条地铁（6号线），进入地铁元年。

而且，具有世界影响力的科学中心—光明科学城的辉煌也才刚刚开始。光明的名校资源也实行了零的突破，从小学到大学，已引入中山大学、中科院、深圳实验、华中师大等优质教育资源。

以上的种种利好，让光明成为了深圳买家关注的区域，而光明核心区域的楼盘自然也备受买家青睐。

03.周边二手房价格6万 次新房众多，居住氛围浓厚

对于置业者来说，一个房子的价格及未来潜力是备受重视的。潜力方面，前面已经具体说过了，这里就不在赘述，下面看看价格方面。

截至6月3日，根据深圳链家网的数据显示：项目周边二手房主要有龙光玖龙台、光明大第及深房传麒山东、西区，目前挂牌均价都在6万 。

其中，龙光玖龙台二手房挂牌均价约7.2万/平，目前仅1套建面约116平的4房2厅房源，挂牌单价约7.6万。

光明大第二手房挂牌均价约6.6万/平，目前同样仅1套建面约263平的5房2厅房源，挂牌单价约6.2万/平。

深房传麒山东区二手房挂牌均价约6.6万/平，目前有3套房源，挂牌单价最高约7万/平。

深房传麒山西区二手房挂牌均价约6.6万/平，目前仅1套建面约137平的4房2厅房源，挂牌单价约6.2万/平。

总体看来，目前项目周边二手房的均价都在6万 ，而在限售之下，项目的价格预计在5万多（仅供参考，不作为投资及买房依据，具体价格以开发商公布为准），将形成一定倒挂。

深圳地铁6号线沿线物业价格 （来源：深港房市统计于安居客）

再看看同样是地铁6号线沿线的在售楼盘价格。据统计，目前地铁6号线沿线在售/待售的地铁口物业达17个，其中在售楼盘共有6个。而同样是行政区核心地铁站旁边的龙华金茂府价格已达10 。

这样看来，金融街华发·融御华府的成长空间还很大，而且，项目周边的生活配套也很丰富，性价比相当不错。

结语

根据深圳最新规定，今年商品房项目高层建筑主体施工形象进度达到总层数的二分之一即可申请预售。

从建设进度来看，目前金融街华发·融御华府的主体建筑最高已近20层（总层数为36、37层），已达申请预售的要求，6月入市的几率很大。

值得注意的是：光明的首条地铁——6号线将于8月开通，而地铁带来的区域价值提升相信不用多说，这就为买家留下了足够安全垫。

总体看来，对于想布局及上车光明的买家来说，金融街华发·融御华府是个不错的选择，可以重点关注。

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