简述业主方项目管理的主要任务（浅析业主方的项目管理经验）

一个建设项目，不论其大小、规模如何，特点异同，业主方对其进行项目管理，无外乎一下三种模式：业主方自行管理模式、业主方委托项目管理咨询公司管理模式、业主方委托项目管理咨询公司和 业主方人员共同管理模式。

业主方的项目管理服务于业主的利益，为了实现投资目标，节约成本，必须在项目各阶段全面的、系统的进行项目管理才能使利益最大化。

业主方对于一个建设工程项目而言，至关重要，业主方的项目管理往往是项目管理的总组织者和总集成者。项目实施的全阶段包括设计准备阶段、设计阶段、施工阶段、动用前的准备阶段和保修期，具体工作包括“三管，三控，一协调”，详指成本控制、进度控制、质量控制，合同管理、信息管理、安全管理，组织与协调。下面将从五个阶段分析业主方在项目管理阶段的职责和责任。

一、设计前的准备阶段

设计前准备阶段业主方的主要任务是制作设计任务计划书和可信性研究报告。该计划书主要由业主方编制完成，体现了业主方的理念、成本控制以及设计要求。其主要目的是为了提高整个项目的经济性，节约成本。

二、设计阶段

设计阶段主要包括了初步设计、技术设计和施工图设计。初步设计是为了确定规划方案，以及平面布置和功能分区，初步设计完成后，接着是定位总图及鸟瞰图的制作，用地规划许可证、绿化许可证以及施工许可证等一系列手续需用到此图。需要注意的是初步设计中对容积率的计算非常重要，因为规划指标及建筑面都受容积率的控制。施工图设计应该安照初步设计中的平面图和规划方案设计，在设计过程中严格参照国家法律法规及强制性条文设计。

三、施工阶段

施工阶段包括施工准备阶段和组织施工阶段。准备阶段业主方需要提供完整、详细的资料供于乙方，满足乙方合同中约定的要求，以及场地需满足“三通一平”要求，以及运输，水电，道路等都需满足既定要求。组织施工阶段需加强“三管，三控，一协调”工作。进度管理是目标完成的直接因素，需编辑科学的进度计划表，落实规则制度；质量管理的主要依据是国家强制性条文及图纸、技术方案；施工过程中需加强安全管理，重点是抓好安全员的责任意识；合同管理中应严格安装合同既定条款实施。

四、动用前的准备阶段

动用前的准备阶段主要就是竣工验收。竣工验收由建筑单位（业主方）组织，施工单位、监理单位、勘察单位、设计单位参加。各方分别书面提交工程的合同履行情况、质量状况等，对工程使用情况进行抽查检验，把各方意见统一汇总，形成书面的验收意见。最后由建设单位（业主方）负责整理，15天内向建设主管部门办理备案手续。

五、保修期

保修期从施工单位提交竣工验收报告至合同中标明的终结时间点为止。再此阶段属于施工单位责任的质量问题，施工单位必须按时整改完成。不属于施工单位责任的，施工单位也可以整改，但事后责任方应承担相关费用。

对于本人来说，以前参加过一个商业地产项目的筹建管理，同样也是从事于建设单位（业主方），主要负责装饰工程方面的施工管理工作。从第一阶段的目标计划书的编写工作，到与设计单位商讨设计施工图纸以及图纸交底工作，组织项目部参加施工阶段的图纸会审，负责向施工队、分包单位进行施工做法的书面技术交底，后期组织监理单位以及物业公司进行项目分项验收，保修阶段通知安排总包单位和分包单位至现场维修等等工作。

现在谈谈我个人的一点体会。1、工作一定要有计划，尤其是工作目标一定要明确，这是第一阶段的核心；2、一定要按工作原则做事，而不是只强调工作程序，必须加强沟通工作，按图施工，强调建筑强规；管理一定要进行有效确认，管理不是去管了就算完成了，管理到位了吗，管理有效果吗，管理有效益吗，是按质按量如期完成的吗，完成了之后及时报告了吗，这是要大家深思熟虑的，这不仅在国内的很多企业无法保证，国外同样许多企业无法做到；3、分工协作两不误，刚到项目部时，最常见的现象是土建只负责土建，装饰只负责装饰，电气只负责电气，设备安装只管设备安装，一牵涉到工序交错就出现扯皮现象，动不动就说那是土建的活不归我管，那是装饰的我说了不算等似乎很有道理的道理，造成很简单一件小事也要通过项目经理协调才能完成，少些推诿，多些互助；4、决心决定成败，做一件事尤其是一个工程项目这么大且困难程度颇高，如果没有决心和毅力是很难坚持下来的。

总的来说，无论是业主自行管理还是委托其他公司管理，业主方都是项目管理的核心，我们不仅要保证项目的质量、安全、进度、成本、文明施工等，要纳入正规化、标准化管理，还要根据项目的施工特点，人员结构，本着安全、优质、高效的原则，制定适合本项目的管理方法和切实可行的规章制度。在项目的实践中不断摸索，努力创造出一条施工项目管理的成功之路。