可以买抵债的房子吗（抵债房如何抵债）

由于房产市场的持续低迷，开发商将房子抵顶给施工方的情况极为常见。

但抵债的房子已经远远超过施工方的居住需要，且施工方需要将抵债房变现支付材料款和人工费用。

因此，抵债房的纠纷时有发生。

对于抵债的施工方来讲，房子没有办理产权，随时有作为开发商的财产被其他债权人申请强制执行的风险。

对于购买抵债房的消费者来讲，房子还没有办产权，把钱给施工方安全吗？

怎么才能避免房子被强制执行？怎么才能保证购房有效呢？

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抵债房在办理产权之前

不能认定为施工方的财产

《民法典》第二百零九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。

开发商抵顶给施工方的抵债房，如果暂不具备办理产权的条件，即使具备使用条件，也无法认定为施工方的财产。

由于在办理产权之前不能认定为施工方的财产，因此，未经开发商同意，施工方无权单独处分抵债房。

对于购买抵债房的消费者来讲，如果直接和施工方就抵债房购买事宜达成协议，由于施工方属于无权处分，最终存在无法取得房屋产权的风险，已向施工方支付的购房款存在损失的可能性。

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并不是签了抵债合同

就万事大吉了

对于施工方来讲，一般认为和开发商签了抵债合同，房子就是自己的，可以随意处分。

但事实上，抵债的房子仍存在被作为开发商的资产被其他债权人申请强制执行的风险。

首先，根据《民法典》的规定，房产应当以登记的产权人为准。抵债房产未登记至施工方名下，只能认定为房产还属于开发商所有。

其次，根据《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，施工方对开发商名下的房产提出异议得到法院支持，需要满足四个要件：

1、在法院查封之前已经签署合法有效的买卖合同（注：不是抵债合同）；

2、在法院查封之前已经占有使用抵债房产；

3、已经支付全部价款，或同意将剩余价款交由法院执行；

4、非因受让方原因未办理过户登记。

作为抵债的施工方容易忽略第一个要件，仅签署一个抵债合同，未签署正式的商品房买卖合同。

因此，在开发商将房屋抵债至施工方后，切记签署正式的商品房买卖合同，并办理网签备案登记。

对于第三个要件，司法实践中一般认为，以房子抵顶合法债务的，签署抵债合同后即视为全额支付购房款。

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槐城律师建议

为避免施工方的抵债房被作为开发商财产另行执行，同时避免消费者购买抵债房可能入坑，槐城律师结合实务经验，四点建议：

1、施工方在签署抵债合同时，在合同中明确，抵债合同的签署即视为开发商已经收到全部购房款；

2、施工方在签署完毕抵债合同后，另行要求开发商签署正式商品房买卖合同，并办理网签备案登记；

3、购房消费者在购买抵债房时不要单和施工方签署买卖合同，一定要和施工方、开发商签署三方合同。在合同中明确由开发商和施工方负责办理产权登记。

4、购房消费者在合同签署后，由开发商配合撤销原网签备案至施工方的登记，另行办理网签备案登记至购房消费者名下。