开发商可以自持算捂盘吗（预售监管资金降准降息）

前几日，公司做了一个新年市场解读的培训，里面重点对今年的房地产市场行情及明年的趋势进行解读，里面有很多政策类的分析，个人觉得剖析的比较透彻，受益匪浅培训结束后有几个小伙伴对培训中提到的预售监管资金、降准降息、配股、竟自持等概念一头雾水，无法理解，在这里对这些概念进行一一解读1.预售监管资金预售监管资金就是政府行政主管部门会同银行对商品房预售资金实施第三方监管，开发商须将预售资金存入银行专用监管账户，只能用作本项目建设，不得随意支取及使用说白了就是监管部门将购房者买房款的一定比例，放到银行的监管账户中，开发商在办理预售证时是需要提前开通监管账户的，否则无法获取预售证那么，每个城市的政策不同，相应的监管资金的比例也不同，一般在15-25%左右设立预售监管资金的目的，就是减少烂尾楼的出现，避免开发企业自身资金不足，无足够资金确保项目按期建设交付业主，维护购房者的自身权益当然，监管资金收取比例的高低，政府是要评估开发商的经营情况，如果一家企业频繁违约，自身资金情况也比较吃紧，还经常上黑名单，那肯定监管的资金比例就要高些反之，如果一家企业连续几年，经营得都非常好，从来没有失信情况，那么比例就可以低一些，这在不同城市的相应政策中是能够看出来的，下面我们就来聊聊关于开发商可以自持算捂盘吗?接下来我们就一起去了解一下吧!

开发商可以自持算捂盘吗

前几日，公司做了一个新年市场解读的培训，里面重点对今年的房地产市场行情及明年的趋势进行解读，里面有很多政策类的分析，个人觉得剖析的比较透彻，受益匪浅。培训结束后有几个小伙伴对培训中提到的预售监管资金、降准降息、配股、竟自持等概念一头雾水，无法理解，在这里对这些概念进行一一解读。1.预售监管资金。预售监管资金就是政府行政主管部门会同银行对商品房预售资金实施第三方监管，开发商须将预售资金存入银行专用监管账户，只能用作本项目建设，不得随意支取及使用。说白了就是监管部门将购房者买房款的一定比例，放到银行的监管账户中，开发商在办理预售证时是需要提前开通监管账户的，否则无法获取预售证。那么，每个城市的政策不同，相应的监管资金的比例也不同，一般在15-25%左右。设立预售监管资金的目的，就是减少烂尾楼的出现，避免开发企业自身资金不足，无足够资金确保项目按期建设交付业主，维护购房者的自身权益。当然，监管资金收取比例的高低，政府是要评估开发商的经营情况，如果一家企业频繁违约，自身资金情况也比较吃紧，还经常上黑名单，那肯定监管的资金比例就要高些。反之，如果一家企业连续几年，经营得都非常好，从来没有失信情况，那么比例就可以低一些，这在不同城市的相应政策中是能够看出来的。

2.降准降息。先说降准，首先我们要知道，银行是需要将存款总额的一定比例作为准备金，目的是防止商业银行盲目放贷，从而导致银行没有充足的资金来兑现储户的存款。那么所谓降准，就是降低这部分准备金，那我们就好理解了，央行降准，各商业银行可支配金额就变多了，同时也会增加银行经营的不稳定性，不宜经常使用。然后来说降息，降息相对降准更好理解些。降息，指的是央行通过下调金融机构人民币存款、贷款基准利率来达到调节货币供应、改善实体经济运行等目的。我们可以看到，降息增加了金融体系的流动性、降低了实体经济融资成本。对于一般的贷款者来说，降息可以少掏钱，融资成本降低了；而对于投资者而言，降息则意味着存款收益的下降，因为利息变少了。所以降息会给股票市场带来更多的资金，有利于股价上涨，同时会刺激房地产业发展，推动企业贷款扩大，鼓励消费者贷款购买大件商品，使经济逐渐变热。所以在地产行业中，当市场下行时，央行有时就会降准降息，才积极救市，宏观层面进行调整。

3.配股。配股呢，其实是企业的一种融资的行为，但是有点强买强卖的意味，其实就是上市公司根据公司发展需要，依照有关法律规定和相应的程序，向原股票股东按其持股比例、以低于市价的某一特定价格配售一定数量新发行股票的融资行为，是为了扩大公司股东基础，优化公司的资本结构。另外要强调，配股是需要申请的，并不是说所有企业都可以配股，还是有一定门槛的，很多企业想配股还配不了。而且，企业完成配股后往往股价会短暂的下跌，这都是正常的情况。很多人说，一家企业开始配股了，肯定就是说明这家企业快倒闭了，但我认为这种说法还是要持保留态度，只能说明，这家企业可能出现了资金紧缺的情况，存在一定的风险，既然它有配股的意愿，说明它想要应对市场的不确定性风险，而让公司拥有更多的资金和能力，所以要辩证的看待配股。最后就是，配股时企业也可以给原股东一定的折扣优惠，都是可以的。

4.竞自持。我们注意到，在四季度市场下行时，很多地方政府在集中供地时，取消了竞自持的条款。那么，什么是竞自持呢？竞自持就是房地产开发企业，竞得的一部分土地，后续开发建设的产品不能作为商品房销售，必须自己持有经营。这主要是各地方政府为了拓展长租公寓市场的一个举措，发展租房市场。那么在市场不好的情况下，有竞自持框框的土地，企业可能拿地就比较谨慎，测算的利润可能达不到企业的要求，这样就可能导致很多土地流拍现象的发生。所以，为了积极救市，很多地方企业就开始取消竞自持的要求，提升地产开发企业拿地热情。与竞自持相对的就是竞配建，这个就相当于白嫖，刚刚讲到竞自持企业在拿到的土地上建造的产品起码归企业所有，企业还可以通过自身经营获得利润，只不过利润来的可能比较慢，竞配建，就是你企业建好的产品，要无偿移交政府，那这样企业拿地热情可能就更少了。

综上，相信很多人对这几个概念都有了理解。最后结合地产行业总结一下，预售监管资金是防烂尾楼的政策手段，同时在行情不好的情况下，监管资金的设立可能会让企业的日子更不好过，因为没有足够的现金流；降准降息后企业融资成本更低，是央行救市的措施；配股是企业自救的手段，但有门槛，很多想配股还配不了；竞自持就是竞拍到的土地上建造的产品要自己经营，利润来得更慢。