深圳楼市到底什么时候回暖（深圳楼市小阳春没了）

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壹

问：老师您好，刚加入星球，我目前外派广州，1-2年返回南山工作。看12月涨势，计划在总价450万之内考虑首房两居室。向您提问：1.3,4月接盘是否有些着急？2.目前关注龙华金地上塘道二期、碧水龙庭，福田皇御苑，宝安富通城三期，对地段，交通，学位，升值空间有些难以判断，其中较中意金地上塘道，但是挂价已经到8万。除此外还有较合适的推荐吗？不胜感谢！

答：您好，深圳2019年几个热点片区，10-30%的涨幅是有的，现在很多小区都在闹房荒，如果不出台调控措施，价格大概率还是向上的，疫情只是延缓了上涨时间点，给刚需朋友留足上车时间。

龙华现在称为宇宙中心，房价在2015年左右涨了3倍。现可以分为四个梯队：

第一梯队就是深高北学位房，平均单价在10万左右，例如汇龙湾；

第二梯队就是红山周边，平均单价在8万左右，例如中海锦城；

第三梯队大概6万左右，例如金地上塘道。第四梯队4万的也有。

金地上塘道属于龙华的第三梯队，距离地铁比较远，单价6万价格还算比较便宜。

碧水龙庭花园大社区，居住品质不错，自住舒服学区也不错。自住更倾向金地上塘道和碧水龙庭。

投资建议重点关注宝安碧海。

贰

问：十三大大好，我工作5年，来深2年，女友在福田有一个59平的小两房，满2年，今年想在结婚前，出租女友的房子，再用本人的额度再买一套小房子，作为辅助资产（这样我们两供应两套房，也不会太影响我们的生活质量），因为工作考虑，目前主要考虑南山，想问下南山总价450的房子，有哪些小区值得推荐？两人均是90后，积蓄不多，年收入共100万左右，想问下是否有更好的房产操作方式？

答：你好，思路没有问题，房票用完再领证。南山工作可以重点关注南山。南山总价450万，以下特点的房子在南山是比较走俏的：

1. 比较新，最好05年以后，可以无小区 2. 去工作地点方便：这里包括南北科技园&后海 3.最好带有中上等学位

典型代表楼盘 可以参考知识星球内推荐。

小户型价格上涨会推动中大户型的价格上涨，虽然不一定有成交，但账面上去了。受众面之众，其实就是在红海里竞争，只需要在意之前列出的条件就可以，至少不落后。

叁

问：目前名下坂田北一套楼梯三房，约420万贷款余额不多，龙岗中心城龙岗实验四房700万，均满五年。工作在龙岗，两个孩子大的二年级小的2岁，最近纠结要不要把坂田房产卖出换百花学位老破小，但是担心居住生活问题，非常纠结。如果换百花三房，首付不够有没有其它办法，二年级换试验初中是否能录取？龙岗实验几年没公布中考成绩了，是因为成绩下滑吗？感谢

答：你好，参见我前段时间的看法:关于深圳中考 1、 深圳中考，均分95读不了深中，均分93读不了红岭，满分460，普高录取：非深户391最低，深户349分最低，深圳身份证只有400万张，深户考上高中的概率为70%，非深户20%，深户优势很大；

2、参与中考78300人，公办招生计划35531人，录取率45%，2018年录取率约47%，学校建设速度跟不上人口流入速度；

3、四大全部大规模点招，点招生和地段生升学率差距惊人，比如广受追捧的深高北，八大率只有16.9%，总共60人，红岭1人，深中、深实验、深外分别两人，自己的高中部53人，参考356人，这60人，有多少来自那两个点招班？

4、福田、南山的成绩成绩比较稳定，宝中的学校（海旺、海韵）今年有较大进步，光明、龙岗、坪山则没有亮点，说明，生源还是衡量学校水平最重要的指标，房价是衡量生源水平的重要指标；

5、南山的学校，基本没有点招，全部是地段生，南二外系、南外系、南实系、育才系的八大率每年都在20%左右或者以上，我不认为全是教学质量的缘故，硬件设施是一部分，主要还是生源以及家长对教育的时间、金钱投入；

6、花大价钱买深实验的家长，都是各行各业顶尖人物，这群家长，对孩子教育的投资本来就大，换个二线学位，学而思、各大补习班一起上，成绩也不会差，很多家长会错误的认为，孩子成绩好是学校的缘故。

总结：投资学位，等人接盘，靠谱！自己上学，就近原则，过得去就行！孩子成绩，最终还是拼实力，拼家长！

搞房地产，因城施策，搞教育，因材施教。

我不建议买百花三房，未来升值潜力一般，一套小户型挂学位，附近租房住好了。

百花小学 深实验双学位低上车门槛楼盘，已经分享在知识星球内，可以参考。

这类物业绝大多数做仓库或办公，周围很多物流大货车，环境和交通状况比价差，买来都是为了使用学位，对于这种的高单价的学位房建议只买小套，只用学位越小越好。

肆

问：你好:我们是85后屌丝家庭，有可爱的孩子两枚，12月仓促收了10万定金350万卖出南山大陆庄园小户型52平，暂时没过户没收到款，但1月就已支付了20万定金买罗湖雍翠华府的小三房76平400万，现夫妻二人都在南山工作，只能扛1.5万月供，收到卖房款后手里200万现金，还有我的名额可用。相信疫情后市场应该有笋盘出现，我纠结是放弃罗湖雍翠华府的20万定金重新在南山或宝安寻找450万内的房子还是履约去罗湖算了？2022年14号线开通，东边的布心有可能跑赢西边吗？毕竟雍翠华府均价5.2的样子，您有研究吗？谢谢！

答：你好，罗湖布心5万一平，看起来很值得。至于前景，大家心里都有数，前景好能这么便宜? 不过，对罗湖来说，小幅洼地补涨还是会有的。我始终认为，对刚需来说，住的舒心比那百八十万的帐面浮盈要重要的多。但是如果考虑未来升值潜力，罗湖肯定是跑不过西边的。

更好的方案，先用拖延流给自己流出充足的时间淘西边的笋盘，有性价比高的再出手。

伍

问：你好，我17年入手了福田皇岗皇御苑的小两房，但目前我和男友工作均转到了南山（深圳湾/科苑附近），考虑自住通勤和未来增值，我们想在南山买一套400万左右总价的小房子，请问有什么推荐吗？目前在看好来居，深蓝季节，信和自由广场，说实在的还挺难选的，也有想是不是还是考虑福田，比如趣园，房子比较大，风景也不错，位置也还可以？想听下您的建议，我们目前的想法是不是可行？

答：深蓝季节，又名深蓝公寓，南山中心区少有的次新小户型，这是一个优劣势都很明显的楼盘。

优势：南山中心区少有的次新盘，生活配套极其便利，户型设计年轻时尚，年轻人很喜欢，租金高，租售两旺。

劣势：南山中心区太成熟无增量，环境一般，独栋大塔楼，无小区，学区中等。优劣势相抵之后，深蓝的涨幅在南山并不理想，2016年我就实地看过这个盘，当时单价7万出头，目前成交价8万出头，只能说勉强跑平了南山涨幅，未来几年大概率仍是跑平。

最后附赠一句，深蓝这样的楼盘注定是过渡产品，人们最终要买的还是适合居家的产品。

信和自由广场相比深蓝季节略好一些。

车公庙的交通强大到令人发指，四条地铁线交汇，鄙视所有双地铁口。但是，车公庙被两大问题控制了涨幅，一是无缝链接上下沙，和城中村你中有我我中有你，二是泰然科技园和天安数码城产业已经落后，没有了高收入群体的支撑。但这里的房子好租好卖，而且租金很不错。

400万左右真的很难选，区位对比更倾向南山。

陆

问：老师好，过年前我说服爸妈把龙华中心地铁口小三房的楼梯房卖了，准备换套600W以内新一点的电梯房来婚后住（父母有时会过来同住），我的工作在坂田布吉这边，以后可能会调去龙岗中心城、龙华、罗湖都有可能。现在纠结于买在哪里，买一手还是二手，总价高点还是低点，好地段小户型还是差地段大户型。我是首套房，单身，所以想慎重点。600W左右的压力大，500W左右压力小点，600W出头都能接受，但不想压力太大。二手房选择比一手房多，龙华龙岗坂田都在考虑范围，倾向于龙华多一点，看过壹城中心比去年贵了100万感觉不值，现在意向比较大的是清湖，能买到涨幅不大面积不小离地铁不远的准新房。不知道老师有没有更好的建议，谢谢

答：你好，龙华除了自身发展，更多的是承担福田的外溢，工作在附近可以买入。壹城中心一直都不适合投资 壹城中心的问题有三：

一、量大、量很大、量非常大 二、交通，除了9区，其他距离地铁都挺远的，对于郊区刚需盘的定位而言，地铁至为关键，4号线已经挤出翔了，下来还要走近半小时才能到家，这可是五六百万的房子，怎么好像还不如住光明的地铁盘来得方便 三、同样单价，在龙华更好地段的选择很多，竞品对手数不胜数，同样的价格可以买上塘甚至红山，为什么要买龙华老城区，学校还不好 红山和上塘的楼盘选择，可以参考知识星球内部推荐。

柒

问：老师好！今年特区40周年大礼包，外界猜测凤岗可能并入深圳，四季花城，大运城邦，是否适合投资？

答：凤岗靠传闻卖房，一群底层中介的狂欢。深圳还有很多潜力地段，东莞暂时不入眼。

捌

问：我在华侨城2017年入手了套新房，刚装修完还没入住，香山里小学学位，我二小孩，大的2021年上小学一年级，小的还不到一岁，现在想把香山美墅的房子卖掉换个小学中学连读的学位房，预算总价1200到1500万左右，看了深高北的金亨利但是积分不够，大的赶不上，看了龙华的金茂府，二小孩都能赶上，据说学位还非常不错，但是金茂府125平的卖完了，剩下155平起步，就是感觉单价有点高（龙华10万），总价有点高，还有房子使用率不高。您觉得我的置换对不对？金茂府能入手吗？有能自住的9年连读的好学位房推荐么？

答：龙华的梯队划分其实很明确 1梯队：深高北红山四神盘、深外北白石龙次新刚豪 2梯队：红山二线普宅、白石龙民乐次新普宅、上塘龙胜 3梯队：民治、龙华、观澜（是另一个大板块，还不成熟） 金茂府是豪宅，产品定位是整个龙华稀缺的大平层，这个楼盘的价格是龙华的天花板了，投资意义不大，但周围别家的楼盘，全靠它来帮衬。同价位的选择性也很多，买这个盘站岗风险很大，既没有山海景观，也没有好的学位，有实力的买家更多会选择香蜜湖或者南山。

玖

问：大神，请教下，看中龙岗万科天誉二期，一种户型是66平挑空70年产权公寓3房，235万，另一种是450万住宅三房，考虑前10年投资出租，10年后如果小孩大学毕业回深圳也可以自住，您建议买哪种呢？很纠结，主要是手上资金只有180左右，女儿意见是以后也不想住福田太旧的盘

答：你好，万科天誉是龙中的标杆楼盘，坐镇区域行政文化中心，周边各种便利无需赘叙，胜在配套全面。如果是考虑自住买70年大产权的纯住宅产品，我是支持的。但你偏偏看的是公寓，深圳的公寓涨幅非常弱。加上交易税费很高，未来升值潜力不如住宅产品。如果想喜欢环境好的次新盘，大运很多低密度社区可以好好挑挑。

拾

问：手上有250万左右资金，总预算不超过700万，小孩一岁，主要需求是改善居住，至少三房，但是也希望能解决学位和有升值空间。目前在刚改和学位之间摇摆，担心现在不买将来可能更买不起学位房，但又不愿意牺牲居住。学位、居住和投资之间如何平衡？期待指点迷津。坂田看了嘉御山和银湖谷，优点是楼龄新，配套好，但差在学位。但是坂田没啥规划，担心变成下一个四季花城，多年横盘，坂银通道和10号线都带不动。南山看了阳光雅居里和创世纪滨海花园。雅居里楼新，但学位一般，创世纪滨海学位尚可（学府），但楼龄20年，户型物业一般。现在价格都在高位，担心光靠学位拉动还有多少升值空间。宝安还不太熟，不知大大有无折中的推荐？

答：深圳房产升值潜力与学位强相关。虽然学区房面临很多政策风险，无法推理及预判，有很大的赌博性质；但是，在深圳，新学校的引入是平稳的行情下完成暴击的最大因素；如，去年的深圳湾暴涨，主要是归功于深圳湾学校的建立；深圳教育资源不足，优质教育资源更是极端紧缺，因此深圳学区房相比其他城市未来会有更大的想象空间。

坂田 南山和宝安对比，南山想象力更大。孩子才1岁，疫情之后，你有充足的时间淘笋。

拾壹

问：十三老师好！福田的房价制高点在香蜜湖而不是在福田CBD，如果以这个来看的话前海以后的房价制高点还会在更强调以产业为主的新前海范围内吗？还是会出现类似福田CBD跟香蜜湖的情况，产业商业归CBD，房价归香蜜湖，如果出现大前海的“香蜜湖”在您看来会在哪？

答：很好的问题，我喜欢有想法的人。一个城市，房价的至高点从来不是CBD，因为CBD太闹腾了。会出现在哪里？我来总结一下：

1、出则繁华，入则宁静；

2、楼龄新，楼盘品质高；

3、区域高端纯粹 ，无农民房低端建筑乱入；

4、有名校加持；

5、离CBD不能太近也不能太远。

你琢磨一下，香蜜湖和深圳湾是不是都符合这些条件，也许你会说香蜜湖老了，但如果不老早站上25万了。前海会出现香蜜湖吗，大概率会，但肯定不是前海路两侧的那些热炒楼盘，它们离热点很近，离高端很远。如果有，只可能出现在自贸区内，桂湾，前湾，还是妈湾？前海的规划一直在变，到底会出现在哪里，拭目以待吧，反正我们都是吃瓜群众

拾贰

问：老师您好！我是您的粉丝，这个月准备在深圳纯投资，买个400多的小三房，准备长持七八年，首付5成，贷5成，首付230，能够得上的有光明绿地新都会（89平，4.7/平）优势离地铁近，光明天汇城（79平5.2/平）优势地铁口，缺点容积率高，光明华润公园九里（93平，4.8/平）优势精装修缺点周围工厂离地铁远，各有优缺点，请问如何选啊，买这些远郊房会不会长期站岗啊？或者还有什么更佳选择吗？谢谢老师！

答：400多万小三房，纯投资，长持七八年，光明确实是个不错的选择。但问题是光明很大，最有价值的核心片区却不大，主要集中在光明新城公园以南，龙大高速以北，其他大量片区，仍然以农民房和工业区为主。一分价钱一分货，四万多的盘，肯定不在光明的核心区，但从长周期来看，一样也会跟涨。这三个盘，一定要选，我会建议选绿地新都会，虽然周边配套不够完善，但想象空间更大，而且离光明核心区更近，更容易被辐射。

楼市注定只有20%的人能赚钱，而我们可以成为这20%，选择大于努力！未来10年依然可以靠买房躺着赚钱。

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