房地产是否该降价了（涨价去库存又开始了吗）

经济学家任泽平说，房地产是周期之母，我们很同意这个观点。仔细观察过去二十多年我国房地产的基本走势，会发现房地产业在经济运行过程中交替出现扩张与收缩两大阶段，即复苏—繁荣—衰退—平稳循环往复的四个环节。简单来说就是，房地产始终是在“涨”和“稳”之间交替前进。

当然，周期也分大小。我国此轮房地产大周期，起步于2004年左右，迄今已持续将近20年。而小周期时间跨度大概是5-6年。本轮房地产小周期，始于2015年，由于过度开发，尤其是二三四线城市，去库存周期较长，与需求无法匹配，因此普遍面临销售压力。根据国家统计局数据，截至2015年9月底，全国商品房待售面积约为6.65亿平方米，总体待售面积创新高。

开发商房子卖不掉，意味着回款艰难，拿地积极性大幅降低，进而影响土地市场。于是在2015年底，为对冲经济下行压力，同时消化掉部分城市的房地产库存，棚改2.0模式货币化安置政策推出，各大城市创造性地提出了“涨价去库存”。在降低首付比例、发放购房补贴、税收优惠等一系列政策的影响下，2016年房地产去库存效果显著。

随后发生的事情，相信很多人仍然记忆犹新：2016年伊始，各大城市房价就在上海等一线城市的带动下出现疯涨的行情，然后是包括合肥、南京、苏州、厦门等所谓的“四小龙”的集体暴动，房价年均上涨超过30%，紧跟着其它热点城市房价也轮番上涨。全国房价行情网站公布的数据显示，2016-2017年上半年，全国重点百城平均房价涨幅高达55.2%，由之前的9000多元/平，飙涨到了14000元/平。

经历一年多的房价过快上涨，不仅对实体经济造成严重挤压，而且抑制消费。最重要的是，刚需买房难度日益加大，民怨沸腾。于是在2017年二季度，各大热点城市，开始动真格调控楼市，土地、金融、限购限售等五花八门的措施开始祭出，随后的2-3年，房地产终于回归平稳。

以上便是，过去这一轮房地产“小周期”的具体表现。

2021年下半年以来，由于金融政策过度收紧，楼市开始大幅降温，部分热点城市甚至出现了“量价齐跌”的罕见景象。房地产不景气，开发商销售遇阻，库存又开始严重积压。易居房地产研究院报告显示，截至2021年11月底，全国100个城市新建商品住宅库存总量为52110万平方米，库存规模为2016年8月份以来的最高值。其中三四线城市库存积压的现象最明显，比如山东德州，新房库存总量高达6万套，但年销售总量只有1.5万套，这意味着在不增加库存的情况下，德州新房去化周期高达4年。此外，防城港、北海、大连、梅州、连江、宝鸡、烟台、来宾、钦州、兰州等地的新房去化周期也超过了40个月。

于是，6年前的一幕重现了：楼市在冰冻大半年之久后，库存严重积压，开发商销售回款周期拉长，资金链严重受到考验，叠加金融政策收紧，融资大幅下滑，2021年有近400家房企破产出局。房地产失速下滑，影响进一步传导到了经济发展上。所以，从2021年11月起，央行、住建部、银保监会等部门，开始频频吹暖风。

截至目前，新一轮的楼市“去库存”开始了。本轮楼市“去库存”和之前有着惊人的相似，率先发力的也是一线城市：根据广州当地媒体报道，截至3月1日，广州已有包括荔湾、海珠、黄埔、番禺等多个热门板块，近26家楼盘不约而同发出涨价通知：3月1日起，宣布涨价，收回折扣，取消优惠。

此外，今年前两个月，上海、北京、杭州等城市的楼市也开始逐渐回暖，开发商销售火爆，新二手房同时出现“量价齐涨”。以北京为例，国家统计局发布的最新数据显示，1月北京新房价格指数环比和同比分别上涨1%和5.5%，二手房分别上涨0.5%和8%。来自北京市住建委的数据显示，1月北京存量房网上签约13288套（住宅11875套）；仅2月23日一天，北京存量房网上签约就达到了582套（住宅526）。

另外，国家统计局数据显示，2022年1月，70个典型城市中新二手房价格下跌的城市数量均出现了下跌：1月份，70个大中城市中，新建商品住宅和二手住宅销售价格环比下降城市分别有39个和55个，比上月分别减少11个和8个。

值得一提的是，进入2022年以来，房地产正在上演集体“营救行动”。中原地产研究院统计显示，截至目前，全国已经有14个城市给楼市“松绑”：或下调首付比例，或降低商业贷款利率，或提高公积金贷款额度。其中尤以郑州“楼市19条新政”最典型，不仅直接放松限购，还一并取消了“认房又认贷”。

用专家的话说，当前的房地产市场东西南北都在降首付，新一轮的楼市全面去库存开始了。

有人可能会问，6年前的一幕重现，是否意味着“涨价去库存”又开始了吗？房地产会不会重走老路？答案是否定的。不可否认，当前时期新房库存确实重现了6年前的一幕——全国百城库存总量，重回6年前水平。但从目前的形势来看，仅有部分城市房价出现了上涨，80%的城市房价仍然保持平稳。“涨价去库存”之所以难以复制的另一个原因是，当前的房地产市场缺乏“棚改”因素的大力支撑。当然，市场上的购房需求严重不足，也是重要原因之一——央行报告显示，城镇居民住房拥有率高达96%，户均拥有1.5套房。一句话，对于数以亿计的国人而言，房子不再是刚需，更何况当前市场上绝大多数购房者是改善型购房需求。这和6年前相比，发生了本质的变化。

对此，经济学家马光远一针见血给出了解释：当前时期房地产整体的信心仍然没有恢复，预期已经和过去完全不同，再次出现快速上涨没有任何支撑，即使政策像过去一样刺激都不可能了，毕竟房子够了，手头的房子已经很多，而且价格已经处在高位。不仅如此，马光远还提醒开发商和投资炒房客，“对目前的形势要有清醒的判断，不管政策如何宽松，市场都回不到过去。”

当然，需要明确的是，近期央媒经济日报在《稳楼市需谨防市场过快上涨》文章中也发声定调了：当前各类政策出台，目的不是再让市场通过暴涨来纾困，而是实现平稳健康发展，同时要谨防重走过度依赖房地产的老路。

​不过，“不重走老路”不代表房地产市场会一直保持当前的“阴雨”天气。对于这一点，银保监会主席郭树清3月2日的讲话内容已经给出了强烈的暗示：去年房价下降，房地产的泡沫化、货币化的问题发生了根本性扭转，楼市不像以前那么活跃了，但是住房还是需要的。现在房地产的价格做些调整，需求方面结构产生一些变化，对金融业来说是好事，但不希望调整得太剧烈，还是得平稳地转换。

另外，3月5日，工作报告出炉，高层也定调了2022年房地产的风向：因城施策，促进房地产业良性循环，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求。据此不难发现，高层对楼市的态度已经较去年发生明显转变，直白点说就是由“施压”已经转向了“呵护”。需要明确的是，呵护并不是刺激。