郑州与西安的房价对比如何（郑州VS西安以楼市的视角）

郑州VS西安，谁才是陇海之珠？

这篇文章原本在题目是《西安归来，看不动产等级对郑州地产在影响》，但考虑到大家已阅内容的关键词自然规避性，还是启用了这个新标题。

本文主要回答2个问题：

1，和西安相比，郑州这个城市的规划和建设缺什么？城市规划成功吗？如失败，病因在哪？

2，通过西安的房地产市场现状，看不动产登记对郑州的地产市场有什么影响？这不是2个风马不相及的问题。

3，一个普通郑州市民想对郑州说的几句话。

说明：本文对郑州市政府的政策、规划、城建有大量的批判性内容，或许会引起"热爱郑州市民"的心理不适，慎入。

正文

西安的房价"贫富差距"不大，不像郑州，郑州东四环以外的价格甚至比西三环以内的价格都高，在西三环以内还有8000 的房价的时候，北四环都在9000了，东四环都10000 了，不论是受政策影响还是区域发展倾向影响，在各片区没有显著优势的情况下，这显然是略畸形的，尽管国内的这类城市比比皆是。

如上图所示：

西安最贵的区域在西安市东南方向，所谓的"曲江新区"，著名的大唐芙蓉园，曲江池遗址，大雁塔，钟楼，植物园都在这里了。而其他区域房价都差别不大，相比城东和城西，有西咸一体化、市政府和高铁站的北部可能略好一点。

我看的第一个楼盘就在这个图中五角星的位置。

为了更好地看这个楼盘的位置，我们再看一张区域图，如下：

五角星就是这个楼盘的位置，不说区域内的高铁站，不说区域内的运功公园和市政府，单看一点，本案西边500米即使西安首条开通的2号线的运动公园站。

为了更详细一点看项目的区域，再看一下卫星图：

为了更详细了解一下该楼盘，我们再看一张楼盘的外立面（注意：本楼盘已经是现房了）。如下图：

看图，品质应该不是太差。

高铁站，市政府，运功公园，已开通地铁站，现房，基本位于西安的中轴线……这些符号我觉得差不多足够说明一个楼盘。

必须说明，这是一个正规的、五证齐全的楼盘，不是类郑州那种所谓的团购和内部……

就是这么一个楼盘，您觉得现在应该卖多少？

5700元/㎡。

当然，我不是在为这个楼盘做宣传，因为后来知道这附近的楼盘除了保利的七千多，其他的基本都在6000左右，如果过了北客站，北面甚至有低于4000元/㎡的房子。

以前看郑州楼市的城市房价排行榜，说西安的均价位于31个省会城市的第26位，郑州均价8739元/㎡，西安均价6511元/㎡。当时看这个数据的时候还不算震惊。因为我知道一般城市偏高端一点的房子会高于这个价格，郑州均价8700，如果在北三环以内或者东三环以内，低于10000元是买不到的，所以在我的印象中这个区域应该只是7500 以上的，没想到却有5700的。

可能让你更震惊的是，就是这样的价格，竟然卖到了现在还有大量的房源。再后来看盘后，除了被金地一手遮天的曲江新区房价略高外，其他区域也基本是这样。备注：这个基本不包括个案高端楼盘和皇城内的区域。

以前武汉和郑州是论坛上骂得最凶的2个城市，但以前我觉得西安和郑州是最相似的2个城市。可最近几次的近距离接触，越来越了解这2个城市后，觉得2者骨子里的东西是差别很大的。如果问你为什么这2个城市的差别那么大，你可以随口说出来很多原因。但今天，我特别想从最根本的地方看看他们2个城市到底区别在哪里？

…………………郑州vs西安…………………

国内很多人热衷于城市排名，所谓十大城市，所谓北上广深。这类的城市排行榜，一般指标是：经济、政治、军事、历史、科教、规模、前景。这里面除了军事，都好理解，其实军事就是军区所在地，在这方面，济南就比青岛有优势。

我们先看一下这些俗套的大方面。

第一， 经济方面。

郑州GDP总量超过西安，这个基本是没有悬念的。

第二， 政治方面。

西安的地位虽不如北京上海但也不容小觑，三位数字的区号已经彰显着尊贵，而郑州可能要20名外了；

第三， 军事方面。

都不出众；

第四， 历史方面。

西安打我记事起就是中国古都的number1，一直是中国历史重镇，历史古迹亦大腕荟萃，而郑州非要拿一个连自己都不知道保护爱惜不知道从哪儿来的而被我们自己说它是3600年前商代留下来的土堆去叫板兵马俑，确实有点自取其辱的味道。我不是在长别人士气，灭自己威风，而是，真的缺少这个底气。《三联生活周刊》可以说郑州的历史都尘封于她的地下和博物馆里，你也可以说我们都是站在旅游者的身份来看2者。可，至少可以看到西安对历史是尊重的，而我们不是。在下面的文章中。

第五， 科教方面。

西安的大专院校数量远大于郑州，而且在最高排名上，西安拥有西安交通大学和西北工业大学，都要好于郑州大学，而且，郑州只有一所大学进入前一百名，西安有4所(农林不算西安市的)。尽管如今的大学排行榜充满了铜臭味，但科教方面西安还是远远地甩开了郑州，并不夸张。

第六， 城市规模方面。

二个城市差不多，但西安的城市框架拉得更为科学，后面也会提到。

第七， 城市前景方面。

各自可能都认为各自的好吧。

上面的比较，除了感觉郑州经济比西安强之外之外，其他方面感觉郑州市是毫无还手之力的。

下面我们就看和房地产和老百姓关系最紧密的方面：

第八，说城市规划：

说城市规划，如果拿二个城市的规划图来直接看，可能得不出什么结论。我们从一些规划一些现象来认识2个城市的城市规划吧！

郑州的大城区，我们就不看了，先看一下西安大城区的样子：

现象1：先看西咸一体化：

由上图可以看到西安的西三环到咸阳的主城区只有10公里，即使没有所谓的国务院批准的"西咸一体化"，实际上也已经西咸一体化了。而看我们郑汴一体化，郑州的东三环距离开封的西三环是50公里，50公里对于2个城市来说是个什么概念？我们都清楚。从郑汴一体化多年的现状来看，或许只有现在您的手机接到固定电话以后，后面显示的汉字多了2个汉字可以体会到。郑开城际的开通只是郑焦郑港和以后的郑许郑新的开始，人为地打造一体化，很难实现一体化。

好像是去年，西咸一体化已经被国务院正式批复了；而郑汴一体化好像至今未获得过国家的承认，也许我记错了，便翻看了百度百科，百度百科是这写郑汴一体化进程的：

"郑汴一体化"由官方正式提出。

2006年10月，郑州开封两地电信同价，取消或降低长途费用。

2006年11月19日，郑汴城市快速通道--郑开大道通车。

2013年1月1日起，郑州开封两地正式实施金融同城。

2013年10月26日起，电信同城郑州开封共用0371区号，开封原号码前加2数字0378区号退出历史舞台。

2014年12月28，郑开城际铁路正式开通运营。

不是我记错了，原来是郑汴一体化确实未获得国家任何的批复认可。看来，国家的权利中枢也有不好糊弄的时候。

现象2：再看西安高铁站片区：

由上图可以看出，西安高铁站（即西安北站）位于西安的中轴线之上，论车站规模，拥有18站台34股道的西安北站比拥有16站台32股道的郑州东站规模还要大，但开通这么久的西安北站附近并未如郑州东站那般富丽堂皇，金碧辉煌，现在再从高铁站上看西广场，确实是气派，而从西安北站看外面，却仍感觉荒凉。

现象3：看东北的灞河：

这应该是西安自然风景较为优美的区域，不但未见大规模的地产开发，同时，房价也只停留在6字头。

现象4：再看西安东南部西安房价最贵的曲江新区：

不巧的是，西安房价最贵的区域不是西咸一体化的发展方向，不是高大上的高铁站片区，也不是风景秀美的灞河区域。是这里，当然，这里有支撑高房价的曲江池和文化古迹。

现象5：再看最后一个区域：

如果看卫星地图，在郑州西安在主城区都有一大片未开发的处女地，见下图：

郑州城区待开发的龙湖CBD

西安城市待开发区域

图1，大家都知道是郑州的龙湖，最贵，最高端，千万级地价区域，23万级房价区域，这是用黄金堆起来的区域，充满了人民币的香气。图2，是西安汉长城遗址保护区。同样是2个城市特殊的区域，一个是统一规划，巨资打造的高大上；一个是保护历史古迹。一个未来将是一片钢筋混凝土的摩天大楼，当然也会碧波荡漾，一个未来或许仍是老样子。

从现象1-现象5，我们可以看出：

西安最高的房价并未出现在城市的发展方向上，而是自然形成，西安的规划是顺势而为，有点随遇而安的味道。而郑州的规划真的有点强扭的味道。

西安的规划更多地是人性化考虑，而郑州的规划则是只求高端，不知道有没有虑过民。

或许您会说西安政府的顺势而为随遇而安其实就不作为不负责，可我真的不这么认为，近年来，西安的房价一直萎靡不振，包括我上面所说高铁站片区每平米5700多的房子到目前去化还是问题。可是西安的房市不是没火过，前2年，西安放开户口迁入门槛，买房即可迁入户口，房市顿时异常火爆，西安市政府很快就关闭了该项政策。放眼全国，像郑州这么买个房子就能落户的大城市并不多见，官方的解释是，郑州人口数量对要做大城市的郑州来说还不够，所以要放开户口，可是作为长期生活在郑州的您，觉得郑州的人口还不够吗？户籍问题是个敏感话题，暂且不说。如果这个事不能解释西安政府责任的话，那就来看结果，这个结果如果您对西安走过一圈的人是看不到的。西安的城市框架拉得很开，而郑州的框架则给人的感觉是浑身不自在，这种不自在甚至是无以言表的，说不出那里不自在，但就是不舒服。正是强扭的瓜不甜。

说到政府作为，再看和政府作为关系更大的城建和城管。

第九，再说城建：

A：说到城建，再看一下以前说过的话题，城建与古迹保护。

下面2张图分别是西安市中心标志建筑物和郑州市中心标志性的建筑物：

西安的钟楼

郑州的二七塔

个人认为，这2张图的拍摄角度没有偏向，西安的钟楼不论从哪个角度拍都会显得庄严肃静。而郑州的二七塔，无论从哪个角度拍，那个日本产品CANON都要高于那个孤独的五角星，不知道这张照片的主角是佳能还是二七塔呢，如果是二七塔，感觉不到一丝的尊严，如果换个角度拍，北面的那三栋金博大估计比佳能更壮观。

下面，我们登上钟楼的第三层，来来看，在钟楼的4个方位我们所能看到的情景：

方向1

方向2

方向3

方向4

以上照片拍摄日期均为2015年。郑州，你敢这么拍吗？有点遗憾，自己还未登上过二七塔。如果登上，也没法拍，拍什么呢？

现在，你站在二七塔最高层向南看，除了佳能大楼，什么也看不到了。而2年后，当你向西看的时候，除了一座300米高的新田大厦外，你或许一样什么都看不到了。这说明，政府一直是认为为了GDP，在二七塔旁建高楼大厦是正确的，不然也不会继续下去。如果传闻没错的话，以前有领导要将这块地建为绿地，可后来可能还是为了给大郑州的GDP让路。

在郑州，还是GDP胜了。

没错，这是要将郑州的"一座塔"彻底变成重庆的"一座碑"的节奏。

既然要继续在二七塔身边建300米摩天楼，说明我们普通市民真的不懂规划，不敢否认的是，如今的政府还是汇集了当今最优秀的规划人才。到这里，只想说一句：把二七塔拆了吧！

B：建筑和道路构成了城市音律乐符。建筑是凝固的音符，道路是那串起音符的五线。和建筑相比，城市道路和我们的关系更为密切，对我们的生活影响更大。说城建，我们必须说说道路的事情。

常听身边的朋友说，不论去哪一个城市回来以后，都觉得郑州不好。这真的不夸张，2013年，因为工作关系，我去了广州深圳珠海杭州上海南京青岛武汉，真的，我也是这种感觉。还有朋友说，那是因为你没去保定，知道这是在开柴静的玩笑，可这真的是个冷幽默。

回到正题，我们看一下，郑州的道路怎么了？

尽管只花了一天的时间看西安的道路，但却看清了郑州道路的几大问题：

1）除了东区和高架桥，主城区基本没有一条好路，到处都是坑，到处都是坎。包括我们的最能叫上名字，外地人最熟悉，郑州最繁华的花园路、金水路、未来路、农业路、东风路，哪一条不是麻子路呢？这个就不用图片来说明了，如果用，每一条道路都可以站出来做代表。到是高新区和经开区的路好点。

2）郑州的道路基本上没有功能分区，如今的文化算是一条。原来的文章，我们还在感慨郑州文化路整修以后有点城市道路的味道了，殊不知，西安的街道到处到处都是这样的规划，前几天还在为一条文化路沾沾自喜，一个月不到，喜悦感顿时烟消云散。如果想知道郑州道路和西安道路的差别，只要看看郑州的文化路和其他道路的差别就可以了。这个事情说明，不是我们的政府修不好路，而是根本没这功夫；也不是没有资金实力，GDP都甩西安2条街了，西安有钱，郑州就没钱吗？我还不清楚挖那个和西湖大小差不多的龙湖花费了多少钱，我想拿出一半的钱，把郑州的大街小巷改造成文化路应该问题不大吧。

3）接着2个话题说，西安的GDP没郑州高，可是人家的地铁线早就已经开通2条线了，地铁最花钱，他们的钱哪来的呢？说到地铁，就想插个话题。

（插）关于地铁5号线北段的走向，我知道好像闹得沸沸扬扬，本来是走农业路，后来官方解释说由于农业路高架和BRT就改到了黄河路，引起了大家极大的抗议。既然不能走文化路，可以走北环，可以走东风路，我们非要走黄河路。至于为什么不走北环，是因为北环快速化了，为什么不走东风路，是因为东风路有8号线。如果政府真的是为民考虑的话，绝对应该走东风路，至于8号线，完全可以走黄河路。

我们看一下走黄河路的"效果图"：

一个城市最先修建的2条地铁线基本上紧贴在一起了！最先修建的2条地铁线相距不到1公里多的距离并行穿过城市。还是那个理由，我不是规划专家，真的不知道这是不是资源的极大浪费，但我知道黄河路和金水路之间到是集中了河南省和郑州市最有权利的权贵阶层，为什么不是郑州市人口密度最大的东风路和北环路，而是黄河路，你懂的。

4）从西安回来（从其他城市回来应该是相同的），您会发现郑州道路哪里是路，分别是半个停车场。不得不说，郑州的道路功能还够强大，利用城市道路停车，再收停车费，执行程度比哪个城市都强。

关于道路，说了这么多，我们来看2张二个城市很有代表性的图片吧：

西安的这张道路图片，是最普通的一条街道上最普通的一个镜头了。

由于没有时间去拍摄郑州上下班街道汽车电动车大战的场景，其实也不用拍，那些场景都在大家脑子里，翻翻就出来了。我用了这张照片。

这张照片是在高架桥上拍摄的，中州大道陇海铁路附近的高架桥。

我们绝对不能怪这些骑电动车的人骑到了高架桥上，因为他们的确无路可走了。

关于郑州和西安的政治、军事、经济、科教、城建、规划……等等，暂且说这么多。说多了，自己都觉得有点愤青，毕竟郑州是我们自己的家园，生活还要继续。

现在，看一下今天文章的主题：

1、和西安相比，郑州这个城市缺什么？城市规划失败的病根着哪里？

答：郑州缺什么？缺责任感，缺对市民的责任感，缺对历史的责任感。决策基本不站在民众的角度，基本不考虑百姓的生活，基本不照顾历史的尊严。

规划失败（它或许认为它的规划一直是成功的）是为什么？没有为民请愿的诚心，没有借鉴它城的虚心。

2、通过西安的房地产市场现状，看看不动产登记对郑州的地产市场有什么影响？

有什么影响？关于西安和郑州的pk说了这么一大堆东西，其实就想提出一个问题：西安各方面都比郑州强，什么都比郑州好，可是，为什么房价就是比郑州便宜呢？除了户籍因素外，什么原因？没办法，还是那个都不想再提的原因，因为有1亿人口要在这里买房。还是那个磨破了嘴皮的原因，1亿人口的大刚需。有了这个佛挡杀佛鬼挡灭鬼的宝剑，城市建成大垃圾场咱们都不怕，9070都没怕过，你不动产登记有用吗？这就是赤裸裸的垄断！除了它你别无选择，谈不动产登记的影响有何意义？即使有意义，也是全国城市死完了，才轮到郑州。

3、一个普通郑州市民想对郑州说的几句话

有一个朋友本科研究生都是在西安读的，应该说对西安很有感情了，可她说她们河南老乡毕业后，基本上还是都回到了郑州，要在郑州买房，为什么，因为她们家是河南的。

就是这样，支撑郑州这个大市场的，就是千千万万个对自己的家乡有着深厚感情的人。可是，郑州这个城市除了掠夺我们的财富之外，给过我们什么呢？老百姓都不是贪得无厌的人，你给它一点惊喜，他就能满足。可郑州除了地铁建设慢占路多还漏水、路修了挖挖了修修饿了挖挖了修、公交挤不动打车不到还有什么？你能说出一二样郑州市带给老百姓的实惠吗？能说出一二样我们可以在别的城市面前炫耀的资本吗？不会是那2个不管其他城区如何破败凌乱重金给富豪们打造的CBD和龙湖吧。想来想去，还真有一件，公交从2元降1元……

（全文完）

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