4万元实盘推荐（惊了十多年的老盘）

前天，国家统计局发布了《10月份全国70个大中城市商品住宅销售价格变动情况》，数据显示，10月全国房价平稳回落，各城市的调控政策逐渐起效。

10月全国70城新房销售价格指数

10月全国70城二手房销售价格指数

南昌十月新房销售价格环比上月下跌0.4%，同比上涨0.2%；二手房销售价格环比上月下跌0.2%，同比下跌1%。

近几个月以来，南昌的房价一直处于阴跌状态，前几天和朋友老夏聊天时，谈到他买的那些房子都没有较明显的升值，比如他的恒茂国际都会，这几年价格都没有怎么浮动。

另一个同事也提到他自住的恒茂国际华城情况也基本类似，为了解小区情况，趁最近南昌的天气不错，我们抓紧来了个实探。

首先是恒茂国际都会。

恒茂国际都会位于青山湖区北京东路，恒茂梦时代广场旁。恒茂国际都会于2007年建成，小区面积22.5万㎡，包含住宅和公寓，住宅共有4栋小高层和12栋高层。

小区体量比较大，据老夏说，当年能算得上是“楼王”产品。

简单分析下小区配套，首先是交通，小区距地铁一号线彭家桥站大约300米，距离地铁一号线梦时代站500米左右，公共交通十分方便，轻松解决日常出行。自驾的话小区门口是北京东路，早晚高峰段拥堵较严重。

然后是小区的教育配套。小区周边有吉的堡幼儿园，另外，咨询中介得知，恒茂国际都会的学区为南昌市培英学校，这个学校也是九年制的，距离小区大概700米左右，无论是孩子上学还是家长接送距离都比较可观。

商业配套方面主要依靠小区旁的恒茂梦时代广场，也是恒茂自家的产业，吃喝玩乐轻松满足，还有一个大型商超家乐福。除了梦时代广场，小区的底商也十分丰富，只要下楼就可以满足基本的生活需求。

说完配套再说说小区内部环境。

小区门口的安保还算负责，需要刷卡进门（我们也是偷偷溜进去的）。进门就是小区地下停车场的入口，小区人车分流，安全性有一定的保障。

值得一提的是小区的地下停车场还能做到有采光，据说这是恒茂未来都会特意做的改变，在车库设置采光井，还引入部分园林，为了实现更好地采光和通风。

进去之后第一感受就是绿化特别好，“满屏”的绿色，草坪也修整的不错，园林景观维护的也挺好，环境卫生都不错，在小区简单的走了一圈，空气和景观都不错，平时在小区散散步还是很安逸的。

小区内休闲玩乐设施较齐全，游泳池收拾的也很干净，可以轻松的满足全龄段的需求。

总的来说，恒茂国际都会作为交付十几年的楼盘，小区维护能做到这样已经很优秀了。

最后看看小区的户型，由于小区户型较多，文章篇幅有限，我们选取一个较热门的三房户型作简要分析。

恒茂国际都会110㎡户型

这是面积约110㎡的三房户型，三房两室两厅一卫，三开间朝南。户型不算方正，除了恒茂经典的圆阳台很安逸以外，其他方面都很一般，但是圆阳台在这个户型体现的也并不明显。

总的来看，这个户型不太推荐。

综合以上来说，恒茂国际都会优势明显，主要是交通和商业配套都比较成熟，小区环境也不错。近几年价格没有明显上涨的主要原因是学区不算突出以及价格已经接近天花板了，不会有可能再迎来大涨。

简单介绍完恒茂国际都会，再来说说它的“老大哥”——恒茂国际华城。

恒茂国际华城位于西湖区广场南路205号，八一广场南面，高层是可以直接看到八一广场的。小区于2005年左右建成，同样当年也曾经被称为“楼王”产品，身处市中心，坐实了“C位”。

和恒茂国际都会一样，小区体量也比较大，业态丰富，办公、住宅、公寓都有，从某些层面来说，人员会比较杂。

按惯例还是先说说小区配套。公共交通方面，小区北门离地铁一号线丁公路北站较近，从小区北门出发大约有700米距离，西门离地铁二号线永叔路站比较近，大概在800米左右。

除了地铁，公交车也是小区居民选择的主要公共交通方式，由于靠近八一广场，可选择的公交线路较多，出行也很方便。

自驾的话，小区周围的路都比较老，道路比较窄，因此经常造成拥堵，自驾出行略有不足，这也是老城区普遍面临的问题。

教育配套的话，和恒茂国际都会一样，幼儿园也是吉的堡幼儿园，位置在小区内。小学和初中都是小区旁的广南学校，九年制，离小区特别近，在小区内就能看到学校（住在这个小区是不是可以比别人多睡十分钟）。

再就是商业配套，恒茂国际华城的商业配套着实算得上是醇熟。小区底商十分丰富，可以满足各种生活需求。除此之外，小区旁就是大润发，北门还有一个盈石广场，虽然已经成为了广场舞基地，但是平时逛逛还是可以轻松满足的。

日常散步的话除了可以在小区内，还可以往八一广场走走，老年人和孩子的活动区域还是很广的。

值得一提的还有由于小区位于老城区，离各个大型医院距离也不远，比如小区旁就是南昌大学第四附属医院，日常体检和看护还是很方便的。

说完配套就是小区内部。

我是从小区西门进去的，一进去是小区的公寓，环境比较差劲，门口摆满了电动车，人员也比较杂。

然后再是小区住宅的入口，有人脸识别系统，安保比较负责，快递也不让随意进出，我们是声称进去租房才让进的。

小区给我的感觉是年限比较长，小区内设施都比较老旧，除了设施老旧，小区内老人也居多，逛了一圈，基本都是老人在散步。

另外，小区绿化也很一般，远远不如恒茂国际都会，小区景观也维护的不好，基本就是荒废的状态。

整体来看，小区内部环境中等偏低，都是一些基础设施，比较陈旧，体验感不佳。

户型的话，恒茂国际华城可选择的户型较多，面积从41㎡——282㎡都有涉及，可选择性较强，我们选取一个常见的户型简要分析。

恒茂国际华城126㎡户型

这是一个三房两厅一卫的户型，乍一看户型有些奇怪，首先是厨房在进门玄关处，有窗阳台，但是餐厅在另一边，且餐厅带一个小阳台。客厅的位置有一个卫生间，卫生间是有窗的，有些突兀，空间利用率较低。

主卧卫生间的位置是一个小卧室，大部分人应该会用作书房，这个设计也是很无解了。总的来看，整个户型和现在市面上很多户型不同，空间利用较差，但是有想法的朋友可以重新规划一下，成本还是比较高的。

对于我们爱偷懒的人来说，最简单的方式就是不买这个户型（这样说就不会觉得我是没钱才不买）。

综上所述，恒茂国际华城优劣势明显，优势主要是生活配套比较成熟，日常生活比较方便。劣势就是小区内部建设比较差，维护的也不好，居住体验感不佳。

简单分析以后我们再看两个小区目前的二手房价格。

数据来源：贝壳找房

从贝壳找房平台看到，恒茂国际华城的十月挂牌均价在14966元/㎡左右，应该是包含了公寓在内。住宅均价应该在17500元/㎡左右，和周边二手房对比，小区溢价率也比较高。

数据来源：贝壳找房

恒茂国际都会的十月挂牌均价在18436元/㎡左右，同样的，小区和周边二手房对比，溢价率也比较高，但周边都是老小区也占很大因素，挂牌房源最高的均价达到25882元/㎡，简单看了一下，应该是装标比较高。

总的来说，恒茂这两个标志性楼盘的有许多相同点，同样的配套成熟，靠近商圈，还有鲜明的圆阳台，这也是我很喜欢的一点。

相对比来看，在小区维护和建设方面，恒茂国际都会远远胜于恒茂国际华城（仅为个人意见）。

最后做个小互动，如果要购买同区域的房源，你会选择恒茂的产品吗？

（以上观点均为个人分析，如有错误欢迎指正

除特殊说明以外，文内图片均为南昌楼市情报实拍图）

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