木渎有发展潜力吗（紧靠狮山木渎的未来在哪里）

01 木渎“地王”前世今生

2014年1月17日，福建开发商正荣苏南公司以16.8亿（7329元/㎡、溢价率86.34%）和15.6亿（6613元/㎡、溢价率86.67%），一天连刷两遍木渎“地王”，从万科、招商、金地等35家开发商手中抢下木渎金枫地块。

从那时起，木渎地王频出

14年11月12日，正荣向北100米处地块土拍价4651元/㎡，拿地开发商是西安天地源，项目推广名天地源拾锦香都——19年全苏州购房者闭着眼睛都想买的限价房之一。

15年1月正荣“地王”开盘，均价8字头，用不计成本的大甩卖来快速回笼资金，按正荣的地价，当年真的是卖一套，亏一套。7月份，正荣爆出资金链紧张，退掉“地王”7329元/㎡地块，违约金1.6亿 ，地王还没入市，就回炉重造了。

紧接着苏州放开限购，11月24日土拍，正荣退掉的那块“地王”，被四川开发商蓝光拍下，楼面价9785元/㎡。短短四个月时间，“地王”易主。

15年蓝光土拍喜报

16年，苏州楼市成了脱缰的野马，土拍也注定不会平静。2016年4月7日，苏州年度第一次挂牌土拍，其中木渎金枫路2016-wg-6地块，被北京国瑞地产以24744元/㎡楼面价拿下，溢价率248.5%

毫不夸张的说，2016年4月的这次土拍，2倍3倍的溢价抢地，直接奠定了今天苏州房价的格局。

2016年4月7、8日土拍数据

这次土拍可能是苏州有史以来最疯狂的一次土拍，刷出了当时新区地王（景瑞）、木渎地王（国瑞）、长桥地王（鲁能）、甪直地王（弘阳）、苏州地王（当代）、相城地王（金辉）。土拍总吸金248亿，参拍地块平均溢价率202.94%，最高溢价率318.85%。

以当天土拍的行情，木渎国瑞即在意料之中，又在意料之外。

5个月之后，中铁拿下木渎“黑松厂”地块，再次刷新木渎“地王”天花板至今，楼面价28695元/㎡，溢价率93.10%。

自14年1月~16年9月，短短2年时间，木渎“地王”由正荣的7329元/㎡→国瑞的24744元/㎡→中铁的28695元/㎡，全部出自金枫路沿线。

然而木渎的“地王们”，却从来没有受到过市场的青睐。先是正荣资金链紧张退地，到国瑞首次开盘冷清，再到中铁至今仍未入市。

让人乐观的是，正荣入市1年后，销量有了起色，至17年中下旬正式清盘结案，国瑞如今也只剩少量房源，项目随时有跑量清盘的可能，只剩中铁还需要一些时间。

02 木渎的现状

自古以来木渎素有“吴中第一镇”美名，这座千年古镇承载着太多赞誉，镇内灵岩山、天平山、“母亲河”胥江皆为苏州著名景点。在山青水秀的江南，木渎更是得天独厚。

木渎看起来很大，想要讨论似乎有些无从下手，但只要耐心一些，把木渎由西向东简单分成4个区域，灵岩山周边、金山南路周边、金枫路周边、长江路周边，这样讨论起来或许会轻松许多。

灵岩山周边

灵岩山周边小区布局让人难以理解，山脚下别墅群中参夹着拆迁小区，没有成规模的大型商超，以作坊式小商业和“香港街”闻名，很难相信天伦随园这种千万级的东方园林别墅一墙之隔就是拆迁小区。

本来灵岩山脚很好的别墅富人区，被拆迁小区和小商业分割的支离破碎，难以形成环金鸡湖或者环狮山的豪宅聚集效应。另外灵岩山周边规划也基本成型，可利用地块稀缺，面貌长时间不会有大的变动。

规划对比图

金山南路周边

木渎古镇受保护政策影响，地块基本无法拆迁利用，长时间不会有大的变动。相邻的金山南路本该承担古镇分流作用的区域，现状反而有点让人摸不着头脑。

金山南路上1号线木渎地铁口有着整个木渎最具辨识度的商业影视城，周边以别墅小区为主，更兼寿桃湖风景区，可以认定为木渎目前最成熟的板块。

然而这样一个板块，寿桃湖正东方向金沙湾小商品市场和熙金广场无力吐槽，拉低了整个板块一个档次，然后还有个被政府并购待处置的“世界绸都”也已经空置多年。

让人嘀笑皆非的是，金山南路上由影视城→木渎古镇方向，南北两端能目视到的商业都很繁华。但从不知名辅道通往航天机电工业会发现，工业、商业、居民楼、城中村全部混杂在一起，比城中村更杂乱。

金山南路内部商住混合区域拍摄万悦酒店

把金山南路→新华路之间分为三个区域，以天伦花园小区为界限（下图红线）以北到竹园路区域，属于住宅区。

花苑东路→红线位置属于工业区，苏福路→花苑东路属于工业 商业 城中村混合区（距离木渎古镇最近的区域）。从规划看短期内该区域没有动迁计划，相比灵岩山周边，长远角度土地储备量更多一些。

金山南路与新华路之间规划对比图

金枫路周边

做为近几年木渎“地王”频出，各大开发商集体看好的区域，笔者有理由相信这里未来会成为木渎的核心。

从整体区域看，首先这个板块没有大型工业区，以住宅和商业为主。与灵岩山周边商业不同，这个区域集中了悠方、大运城、花样城、东门町等大型商业，未来有机会打造成木渎的商业 商务中心。

其次地铁1号线和5号线双轨，以及中环高架和苏福路快速的双环，板块内交通非常方便。与狮山板块相连，到狮山路15分钟车程。

最重要的一点，板块内目前已经腾清了9块空地出来，规划全部为住宅和商住地，未来发展前景明朗，有土地支撑，可以参考浒关大量地块入市后，市场的改变。

金枫路区域图

金枫路规划对比图

长江路周边

木渎长江路主干道两边已经没有空地了，周边未来的发展主要集中在另外两条路，一条苏福路（目前主要方向），一条向阳路（未来工业区拆除方向）。

长江路周边离狮山板块更近，正是因为太近，受狮山区域虹吸效应非常明显。在山姆会员店入驻之前，长江路周边没有像样的商超，反而做为横塘建材商场的补充，过去华夏五金城一直是人气最高的商业体。

另外没有地铁对长江路周边影响也很明显，离的最近的5号线枫瑞路站距离长江路有一定距离。从长江路的规划图看，目前空地集中在苏福路附近，向阳路板块暂时没有大的搬迁计划。

受光大环保和高架影响，苏福路周边对改善没有太多吸引力，以刚需为主。

长江路规划图

03 金枫路的未来

木渎板块内配套相对比较齐全，尤其金枫路和长江路沿线，更是直接享受狮山配套。

配套上面唯一的缺陷就是学区

木渎缺学校，尤其缺高质量的学校。在接下来金枫路新房以改善为主流的基础下，没有好的学校只靠产品，很难吸引狮山同价位置换客群。

不知道为什么，金枫路这边“合租房”多的离谱。

云山诗意小区门口

枫华紫园小区门口

在金枫路这边，很多小区门口公告牌都贴满了这种单间出租小广告，甚至连纯改善楼盘蓝光雍锦园小区都有二房东身影出没。在311整治后，违规群租已经被全部取缔，但是类似青客单间式多人合租在这里依旧盛行。

和青客认识的朋友聊过，他们给出的解释大概是这个意思。向阳路工厂多，新区狮山房租贵，因为金枫路这边离得近，生活出行都很方便，房租便宜些，所以成了年轻人的最佳选择。

除了学区和合租问题外，金枫路还有一个问题就是大货车 渣土车主干道，也导致了金枫路一直给人脏乱差的第一印象，这一点目前没办法规避。给个小建议，考虑这个区域的，有机会应该选择下班高峰期开车感受一遍，再自行决定。

以上三个问题，未来除了合租会随着房屋升值投资客出手，入住率提升（参考天都花园）慢慢解决外，学区和大货车主干道无法预判。

未来几年，当金枫路空地慢慢建成，住宅和商业中心的逐渐成型，整个区域不再是仅仅依赖狮山溢价，可以对胥口、光福、临湖等地铁或高架直达区域形成辐射后，或许才是这个板块价值被认可的时候。

关于房价在不考虑别墅的情况下，未来木渎房价标杆应该还是在金枫路这边。从地价推断，金枫路沿线上实24462元/㎡、国瑞24743元/㎡（住宅均价3.4万）、中铁28965元/㎡，金枫路沿线新房3~4万将成为标配。

另外年初佳兆业拿下的新华路地块（2018-WG-47号）楼面价18561元/㎡，溢价率42.78%，可以判断金枫路沿线地价在开发商眼中价值应该在2万 。接下来金枫路9块空地，在限地价的大环境下，注定是开发商眼中的必争之地。

当市场形成聚集效应有持续性的热度后，人们会对这里形成新的认识。

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