仙岛湖天空之城特价（据说要卖4w-5w宣传为）

讲在前面：

“没有卖不出去的房子，只有卖不出去的价格”；

在买房之中，性价比其实是相当重要的一个因素。

然而如何判断一个项目的真实价格如何呢？

别急，大个儿来帮你们评判究竟“值不值”！

今天的主角是中集金地美兰城。

一个示范区尚未开放，

但是已经被冠上了各种“高帽”的新盘。

比如：宝山第一个TOD综合体！

比如：大体量高达70w方将造一座大城！

再比如：下一个天空之城！

网传，

其价格将打破目前该区域的“天花板”！

据说要卖4w-5w！

美兰湖；

4w-5w；

究竟值不值？

我们来看下，如今已知的中集金地美兰城相关信息：

在地块的规划上

中集金地美兰城确实是

与天空之城类似的TOD模式

天空之城规划图

中集金地美兰城规划图

地铁上盖；

地铁直通商场；

商业 办公 住宅；

一站式生活居住；

甚至中集金地美兰城的整体规划更大，

达到了约70/80w平；

由此来看

好像说中集金地美兰城

是下一个“天空之城”并没有什么不妥

但这足以支撑

其想要卖“4w-5w”的高价么？

下面大个儿将从3个纬度来判断中集金地美兰城的真实价值：

• 新房
• 二手房
• 地铁

——纬度一：新房——

从网签的速度来看，罗店三兄弟3w 的价格都已经被市场所接受：

这也就意味着，其实如今宝山新房，已经基本形成“3/4/5/6”w的房价格局。而从地理位置来看，很明显，中集金地美兰城的价格是在3.8w-4.3w之间。

虽然因为罗店三兄弟有着“学区”的加持，但中集金地美兰城的TOD模式以及其距离市区、地铁更近的地理优势，正常来讲应该是被划入“4w一档”。

综上，从新房来看，中集金地美兰城的价值应在4w-4.3w之间。

——纬度二：二手房——

中集金地美兰城周边的二手房价格约为3.8w左右。（周边二手房均价3.6w，按照二手平均税费5个点来估算，实际价格为3.8w）

（因美兰湖中华园的成交房源户型适中，且价格相对较高，故以美兰湖中华园的成交情况来作为标准推测，美兰湖中华园成交中位数：3.6w）
既然前文中讲过，中集金地美兰城的TOD模式与万科天空之城相似，那我们便以天空之城与周边的二手房价格来作为标准，来推算中集金地美兰城的价值。

2017年，万科天空之城首次入市，当时万科天空之城售价6w；其周边二手房价格为4.4w（周边二手房均价4.2w，按照二手平均税费5个点来估算，实际价格为4.4w）；价差可达约36%，若以此价差来计算，中集金地美兰城价值应为5.1w。然而事情并没有这么简单！

2017年时，可以说是TOD模式首次面世，市场上对这样的新鲜事物抱有一丝期待，而从如今的天空之城和其周边二手房的价格价差中可以看出，如今的TOD价格相对于周边普通的房价来讲，溢价小了很多。

2019年，万科天空之城价格5.8w，其周边二手房价格为约5w（周边二手房均价4.7w，按照二手平均税费5个点计算，二手房价格为5w），也就是说，3年过去了，万科天空之城周边的二手房交易成本上涨了约14%，而万科天空之城自身却跌了2000元／平。

一方面原因是万科天空之城的新房被“限价”控制的非常“好”；

另一方面其实也可以说明，万科天空之城一期的价格其实是偏高的，其当时的真实价值应该不到6w。

虽然万科天空之城首次入市卖得也相当好，但大个儿并不认为万科天空之城第一批的购房者买的就值。

所以，若以万科天空之城周边二手房的涨幅，看作是万科天空之城的潜力，则2017年，万科天空之城实际价值为5w元；周边二手房价格为4.4w元；价差约为14%。

若以此较为精准的价差计算，则如今中集金地美兰城的实际价值应为4.3w。
——纬度三：地铁——

其实TOD模式对于业主来说，最重要的两个因素就是地铁和商业，尤其是所占据的“地铁线路”不同，其价格也应该不同。

我们来看下上海知名TOD模式新房价格与地铁之间的关系：

（万科天空之城，3站到大虹桥；9站达中山公园，售价5.8w）

（天荟，0站到莘庄；4站达上海南站，7站达徐家汇，售价7.1w）

位于1号线的四季都会虽然并非TOD模式，但其70w方的“造城规划”，距离地铁站仅约300m，我们也可以将其看成类似的产品。

（四季都会，9站到大宁，15站到人广，售价4.3w）

以此上图的“地铁价格规律”，来推算中集金地美兰城的价格：

4站到顾村公园；

8站到上大路；

18站到静安寺；

从地铁上来讲，中集金地美兰城略逊于四季都会的地铁价值，实际价值应为：略低于4.3w左右；

也就是说，

从以上三个纬度来看，

中集金地美兰城的真正价值应该在

4w—4.3w之间

接下来我们再来考虑，中集金地美兰城的一些加减分项：

• 比如户型；
• 比如竞品；
• 比如装修。

——纬度四：户型——

中集金地美兰城本次预计推出约500套左右房源，户型为77-120㎡ 2-4房，预计将于12月开放售楼处。

户型图：

可以看出，中集金地美兰城将推出建面75平2房，非常稀缺，极具竞争力。

而且小户型还则将大大提高该项目的价值。

以周边二手房的成交价格来看，75平小户型的价格比同小区的价格要高约5000元／平。

因为目前中集金地美兰城的户型占比暂时未知，所以无法准侧推测出该项目价值多少，但毫无疑问的是，中集金地美兰城的小户型是值得“加分”的。

若小户型占比较大，则可以接受中集金地美兰城的价格上升较多，但大概率也不会超过4.5w；

若小户型占比较少，则相对不太影响中集金地美兰城的价格。

——纬度五：直接竞品——

对于中集金地美兰城来讲，最直接的新房竞品，或许不是距离其5km的“罗店三兄弟”，反而是位于1号线富锦路站的“四季都会”。

四季都会效果图

同样的70w方大规划，不同是一个1号线地铁终点站，一个7号线地铁终点站。

相对来讲，1号线地铁价值更高；

但是四季都会的70w方方是分成一块一块的；

当如今的地块售罄后，

后续的地块位置将不如中集金地美兰城；

可以说各具优势。

从二手房来看，中集金地美兰城的竞品或为万科琥珀郡园。

（按照二手平均税费5个点来计算，该小区实际价格约为4.2w，或与中集金地美兰城的价值相仿）

万科琥珀郡园比中集金地美兰城更近市区，

同时又是万科物业，

具有一定的产品优势；

但中集金地美兰城同样具有新房优势，

以及TOD的商业规划。

虽中集金地美兰城在新房和二手房方面都有较为直接的竞品，但中集金地美兰城依旧有着自己的特色，所以在这一部分，中集金地美兰城可以略微加分。

另，据说中集金地美兰城或将为装修交付，其品质也将成为加分／减分项。

综上，大个儿认为：

如果中集金地美兰城的价格，

在4w左右及以下，

则可以看作一二手倒挂，

非常值得买；

在4w-4.3w之间，

属于市场正常价格，

性价比相对较高；

在4.3w-4.5w之间，

可以多进行比对；

若在4.5w以上，

说实话，

如果不是有什么“偏爱”的情怀，

就算了吧。

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