民法典租赁合同原承租人优先权（承租人的解除权）

​为进一步保护承租人合法权益，《中华人民共和国民法典》新增了承租人的法定解除权，那么，在什么情况下，承租人可以解除合同呢？

北京广播电视台纪实科教频道《民法典通解通读》栏目特别邀请了北京市朝阳区人民法院法官毛文蝶、首都师范大学政法学院助理教授蒋言，共同解读民法典合同编第七百二十四、七百二十九、七百三十一条。

案例

2022年4月，郝某以1000余万元的价格竞拍得了某套司法拍卖房产。房屋的过户手续已经完成，但郝某却迟迟没能搬进去。

拍卖完成后，执行法官就通知被执行人及时清理屋内物品，并张贴公告进行公示，但是涉案房屋的租户张女士始终不配合，并向法官出示了由被执行人之一徐某与她签署的一份长达10年的租赁合同，租房款项都已经按照合同约定支付完成。

2022年7月，法院对涉案房屋进行腾退工作，在执行法官的指挥下，涉案房屋内物品全部腾退，运输至安置房，并将司法拍卖房顺利交付买受人。

法官释疑

《中华人民共和国民法典》第七百二十四条规定，有下列情形之一，非因承租人原因致使租赁物无法使用的，承租人可以解除合同：

（一）租赁物被司法机关或者行政机关依法查封、扣押；

（二）租赁物权属有争议；

（三）租赁物具有违反法律、行政法规关于使用条件的强制性规定情形。

本案所涉及的情况就属于民法典第七百二十四条第二款“租赁物权属有争议”时，承租人可以解除合同的情形。虽然租赁权不得对抗法院强制执行，但是张女士享有合同解除权，要求出租人返还租金，如果有损失的，还可以主张赔偿损失。

案例

2021年9月，马女士在某小区从郭某处租了一套精装房，租期为一年，签订合同后，马女士一次性缴纳了年租金及押金。入住后三天，马女士一家都出现不同程度的咽喉肿痛、头晕、头痛等症状。10月17日，马女士用甲醛自测盒检测，发现该房屋甲醛超标。郭某找到专业人员，前后三次对房屋内甲醛进行了清除，然而马女士一家仍然感觉身体不适。11月，马女士向郭某提出退租，但遭到了拒绝。被拒后，马女士委托了专业机构对房屋进行了空气检测，检测结果显示房屋甲醛、苯均超标。无奈，马女士将郭某诉至法院。

法院经审理认为，出租人在承租人提出房屋存在甲醛超标后，寻找专业人员进行了治理，无法预见到治理后甲醛仍然超标，对于租赁物因甲醛超标危及承租人安全或健康的情况，不存在主观过错，若返还全部租赁费明显不公平。而在此期间，承租人马女士多次提出解除合同却被拒，造成了损失扩大。最终法院判决，郭某返还部分房租并支付甲醛检测费。

法官释疑

根据民法典规定，出租人负有在租赁期间保持租赁物符合约定用途的法定义务，如果出现质量瑕疵危及承租人的安全和健康，其应承担相应的违约责任。当租赁物存在损害承租人身体健康的情形时，承租人可以要求解除合同。这是民法典相较于财产权来说，对自然人健康权的优先保护。本案中甲醛超标的问题，可能会导致承租人的身体健康出现一定的损害，即使甲醛的问题没有写到租赁合同中，只要承租人有证据证明租赁房屋中的甲醛确实超标，那么承租人就可以随时行使解除合同的权利。

案例

2004年12月31日，付某与四川省某村民委员会签订了一份租赁合同，协议约定，付某租用村委会的厂房开办养鸡场，租期为10年，协议签订后，付某一次性支付了10年租金。2008年5月12日，受汶川地震影响，养鸡场厂房几乎全部垮塌，剩余部分危房也无法继续使用。付某随即要求解除租赁合同，并要求村委会退还2008年5月后的租金。

法官释疑

租赁物因不可抗力的因素毁损，不能实现租赁目的，租赁合同可以解除吗？预先支付的租金需要返还吗？

租赁物毁损灭失一般有两种情形，一种是出租人一方的原因导致的，还有一种是不可抗力导致的。如果是不可抗力造成租赁物毁损灭失，出租人与承租人均不具有可归责性，一般情况下，租赁物毁损灭失的风险应当由所有权人，即出租人来承担。该案中，租赁物的毁损非承租人的原因造成，都应当由出租人承担最终的不利后果。

法官提示

民法典规定，非因承租人原因致使租赁物无法按照约定用途使用的，承租人可以解除合同。

因不可归责于承租人的事由，导致租赁物损毁灭失的，承租人也可以解除合同，包括不可抗力、意外事件、以及出租人不履行义务造成租赁物毁损、灭失。

如果租赁物质量不合格，危及承租人的安全或者健康的，即使订立合同时，就知道该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同。

相关法条

《中华人民共和国民法典》合同编

第七百二十四条　有下列情形之一，非因承租人原因致使租赁物无法使用的，承租人可以解除合同：

（一）租赁物被司法机关或者行政机关依法查封、扣押；

（二）租赁物权属有争议；

（三）租赁物具有违反法律、行政法规关于使用条件的强制性规定情形。

第七百二十九条　因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以请求减少租金或者不支付租金；因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。

第七百三十一条　租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同。

视频来源：BRTV纪实科教