南昌红角洲神盘值得买吗（增城踩盘品秀星图和公园上城）

在买房这件事情上，一千个人眼里有一千个哈姆雷特。

都2021年了，普通人到底该不该买房？前段时间，热闹一时的上海高考语文作文题目给出了答案。

——“经过时间的沉淀，事物的价值才能被人们认识；也有人认为不尽如此。”

由于近期到增城买房的人数较多，看房的人更是络绎不绝，路上的计程车和滴滴师傅跑得更勤快了。

不论是看地段、交通、配套，还是看户型、价格、品质，将对比的分析方法运用在踩盘这件事上，或许就会变得更加明晰清楚。

本期，将带来增城新塘的两个明星楼盘——越秀·TOD品秀星图和华润置地的公园上城。为何是将二者进行比较？

原因在于，这两个楼盘都在新塘，二者既有相似性，又具有可比性和差异性。不论是开发商在当地的实力也好，产品及周边配套也好，两个楼盘均有各自的优劣势，彼此互为竞品。

1、

项目PK：

星图体量占优势、公园上城“口气不小”

地图上看，二者相距不远，直线距离在8公里范围内。

巧合的是，这两个项目都是通过后期引进房企，合作开发的大盘项目；且都是轨道上盖住宅项目，因此交通便利这一点不言而喻，基本不用担心出行问题。

图自百度地图，广州壹地产制作

据广州壹地产了解，公园上城项目最早由广东省公路建设有限公司于2019年12月拿下，地块名称为增城区新塘镇新墩村、南安村编号83101203A19206，成交价41.24亿元，成交楼面价仅6881元/㎡。

于2020年8月底，该项目通过挂牌方式转让60%股权，引入华润置地（广州）共同开发。据悉，华润以19.2亿元的交易对价拿下公园上城项目的60%股权，溢价57%，因而楼面价去到了1.7万/㎡，直接翻了近两倍。

彼时市场流露出消息称，参与上述股权转让竞拍的开发商还有华发和保利，有开发商认为，项目未来售价或去到3.7-3.8万/㎡上下。

公园上城项目鸟瞰图

另一方面，品秀星图项目则是越秀地产在2019年2月底通过向母公司购买股份及增发股份、引入广州地铁作为战略股东，间接获取项目86%的股权。

彼时，越秀地产以约141.08亿元的作价收购母公司越秀集团和广州地铁持有目标公司86%的股份，目标公司开发的项目正是新塘官湖地铁站上盖宅地。

同时，越秀地产以每股2港元向广州地铁增发30.81亿股，涉资61.62亿港元，战略引入后者为越秀地产第二大股东。

更早之前，土地出让之时还引起过轰动，2017年12月1日，广州地铁集团斥资约132亿元拿下增城新塘镇地铁13号线官湖车辆段及上盖“巨无霸”地块，折合楼面价15937元/㎡。

品秀星途项目鸟瞰图

越秀最终以141亿元拿下品秀星途项目的主导权，业内表示，拿地楼面价也接近1.7万/㎡，这与华润拿地的成本相差无几，可以说，起跑线基本一样，那就更考验开发商的实力了。

链家网站显示，品秀星图的均价在2.9万/㎡。壹地产到项目现场了解，2019年品秀星图首开最低售价在1.9万，而现在价格区间已经去到2.8-3.5万之间。

公园上城的价格区间同样在2.8万/㎡-3.2万/㎡，均价3万/㎡。从案场销售口中得知，后期项目还会卖到3万起步，区间在3万/㎡-3.5万/㎡，可谓“口气不小”。

资料显示，品秀星图是增城新塘镇地铁13号线官湖车辆段及上盖地块，属于真真意义上的“地铁盘”项目，下楼便是地铁站，整体占地面积41万平，建筑面积达到130万平。

华润公园上城是新塘立交住宅项目，也是全国首个全高架上盖城市花园融合地标级CCD项目，结合广深高速立交改造而成，是广州第二个“高速公路上盖项目”，整体占地面积20万平，建筑面积60万平。

体量上看，品秀星图或许更胜一筹，项目体量是公园上城的两倍，这也使得品秀星图的相关配套设施更为成熟，光是小区内生活便解决了衣食住行、医疗教育等问题。

2、

户型产品PK：

萝卜青菜，各有所爱

据了解，公园上城主推75㎡、85㎡及105㎡三种大中小户型，而品秀星图的选择会更多，既有小户型面向刚需群体的约80㎡、90㎡及105㎡，也有大户型面向大家庭购买需求的约129㎡、132㎡及134㎡。

事实上，距离上来讲，公园上城项目离黄埔及广州市中心会更近一些，但二者均处于新塘TOD片区，在价格相差不大的情况下，户型设计这一点，只能是萝卜青菜，各有所爱了。

先说公园上城，户型相对较单一。

近期，从项目销售处了解到，由于75平的朝向会相对差一点，因此单价相对较低，为2.8至3万/㎡，85平的户型可以说是“刚刚好”，正中刚需群体下怀，单价去到了3至3.3万/㎡。

而105平的大户型，由于面积较大，单价也会低一些，为3万/㎡，总价去到了315万元。

图为广州壹地产制作

但在上个月上旬，壹地产现场调研时，85平的稍低楼层的单价还在2.97万/㎡左右，如今或许可以看出一点涨价迹象。

反观品秀星图，自2019年销售以来，项目早在去年底便开始交付，今年年初第一批业主也已经搬进来入住，近学校的那部分楼宇已经交房。

据项目销售人员反馈，品秀星图宣传做得比较到位，105复式已经没有了，复式相当于多送一套一层面积，比较划算，很多户型也已经售罄。东莞客和广州客居多，毕竟这里离广州、东莞大概一小时左右车程。

从另一名销售口中得知，品秀星图现在卖的是靠近地铁新沙站，即近环城路那一带的楼宇，主推53栋，今年6月初还加推过一次。

结合贝壳网站信息及项目销售处的表述，品秀星图目前在售的户型大致为6类，其中，78平至90平二居室的单价在2.6万/㎡-2.8万/㎡之间，若楼层稍低或尾盘项目，卖2.6万/㎡的单价也不是不可能。

此外，105平至134平的三居室及四居室的总价超过300万一套，其中105平及127平的户型，单价甚至超过3万/㎡。

综合单价、总价及户型，品秀星图的选择范围会更多更广，价格方面也存在一定的优势，目前单价至多3万出头，比起华润的公园上城的售价来说，品秀星图性价比稍微更高一点，类似户型的总价要便宜十几万。

3、

配套及物业PK：

立交上盖住宅的“伤”，用什么来还？

总的来说，品秀星图和公园上城的配套都不差，同属一个片区，相差不会太远。

二者都有一个“硬伤”，由于整个项目体量比较大，前期规划建设时便配置了学校，一旦工作日在家，会被附近学校的上下课铃声困扰。

而硬币的另一面是，两个楼盘附近的学校资源可以说是非常优质了，基本上覆盖九年义务教育阶段的就读需求。

其中，品秀星图内设公立的九年制学校华师附新塘学校，还有塘美幼儿园及小学、增城区实验中学、章陂小学、官湖学校等。公园上城将打造一所24班幼儿园，和一所30班的公办小学，周边新塘中学、新塘第三中学、凤凰城中英文学校等。

但比起品秀星图，公园上城多了一个“硬伤”。

直到看到华润公园上城的沙盘，终于让我想起了多年以前金融城的“网红盘”——位于天河东圃的兰亭盛荟，而华润公园上城简直是2.0版本，据悉，项目早期也是参照兰亭盛荟去规划设计的。

要知道，兰亭盛荟在2018年被报道较多的新闻，便是深受噪音骚扰和“伤害”最深的业主们，拉起维权横幅的事件。

图自AI合富广州站

显然，公园上城项目的住宅楼宇分布在东西两侧，中间是15万㎡的空中花园，主要用途为消除高速公路带来的噪音污染。据项目人员介绍，华润在打造这一项目时，在降噪方面做了不少措施。

包括隔声隧道；30米隔音绿化带；住宅楼体距离高速道路退线约30米；楼栋朝向整体偏转，与中央高速主干道形成夹角，错开噪音传播方向；上盖公园多层结构阻隔高速噪声对住宅的影响；选用隔音建筑的双层中空玻璃材料等。

广州壹地产前往华润公园上城的样板间实地参观，从纱窗往外便能清晰看到，附近正在建设的立交轨道项目。

图摄自广州壹地产

但不管如何，毕竟是央企品牌，公园上城项目销售在案场拍着胸脯“保证”：“后期等项目建设完全，住进来之后实际噪音已经减轻很多了，基本上没什么噪音的。”

相对于立交高速路的噪音，地铁上盖的项目品秀星图的噪音污染要稍微轻一些。据悉，公园上城项目整体抬高6米建住宅区，而品秀星途总体抬高17米建住宅区，一楼相当于七楼的高度。

商圈方面，品秀星图和公园上城的周围商业配套，称得上整个增城楼盘项目里面商业配套较好且为数不多靠近黄埔的大盘。

品秀星图附近商场包括凯达尔、新塘万达广场，永旺梦乐城等，且项目自带2.5万㎡商业街，以及图书馆、儿童游乐场、游泳池、会所等。

公园上城则临近南岗万达广场、新塘万达广场、金海岸城市广场、吉之岛超市、卜蜂莲花等，自带7000㎡商业街区。

不得不说，这两大开发商的增城楼盘，简直是“神仙打架”。

论开发商的背景和资产实力，显然，华润置地占了上风，作为一家拥有央企背景的开发商，华润不论是在地产还是在多元化业务方面，都在行业内有着一定的地位。

但具体到广州而言，越秀作为“地头蛇”，其对广州人而言更为熟悉和了解，尤其是越秀与广州地铁集团战略合作后，加大了在TOD物业方面的布局，希冀成为“轨交物业开发专家”。

而广州，对于华润而言，是尤为重要的市场。今年，华润宣布在广州“全面复制深圳模式”，通过全面布局广州、深圳双中心发展格局。5月末，华润置地华南大区正式拆分为深圳大区和新华南大区。

总部落地广州的新华南大区负责广州、佛山、珠海、广西、海南、福州、厦门公司，设置10个管理及事业部，包括城市更新事业部。此外，在华南城市群中广州将成为日后资源重点倾斜和布局的城市。

看到这里，相信你已心有所属，留言告诉我们，你最看好哪个盘！

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