回龙观刚需二手房价格（回龙观二手房PK北七家新房）

硅谷one营销中心

速读：

【北清橡树湾】在中秋假期的最后一天开盘，开盘当天就卖出了470多套。

【宸悦国际】9月8日取证，月内会开盘。

【硅谷one】面对两个新盘的夹击，只会更难。

上篇说到，码农盘主要分布在回龙观和北七家，回龙观板块各类配套资源较为成熟，限价也更高，而北七家则适合“特别刚”的刚需。这个总结适用于本篇要聊到的【宸悦国际】和【硅谷one】，【北清橡树湾】则比较特殊，楼盘位于回龙观板块正北，总体来说基础设施仍旧依靠回龙观，限价比北七家板块也略高。

北七家整块区域都可以称得上“基础设施洼地”：北有奥森别墅区，南边是回龙观板块，西北和东北部都是未来科学城，再往东还有望京，这块区域夹在中间，去哪都远。但也正是因为去哪都远，反而对于刚需的承接面更广，甚至能够辐射到望京。

另外，对于真心急着想上车的人来说，北七家板块的价格在新盘里算是友好，最小的58平米小户型，总价在300多万。不过这个价格，在回龙观成熟住宅区也能买到一套状况不错、同样大小的二手房，距离地铁不到800米。

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售卖情况

【北清橡树湾】今年6月份拿地，8月份下旬就取得了预售证，蓄客半个月，9月12日开盘，速度相当快。这也意味着，华润在拿地时对自己要做什么样的产品已经相当清晰。8月底拿证的房源共有1293套，开盘就卖出了478套，首日去化率就达到了37%，成绩相当不错。

颇有深意的一点是，北清橡树湾蓄客前期的营销中心设在清河，临近开盘才搬到位于北清路附近的项目周边，加上“橡树湾”的牌子，看得出是铁了心要跟清河橡树湾做绑定了。

【宸悦国际】和【北清橡树湾】同期拿地，9月8日刚刚拿到预售证，目前仍在蓄客阶段，月内会开盘。开盘价格会低于5.4万元/平米的政府指导价，卖到5.2万元/平米左右。也是为了迅速去化回款。如果再多讲一句，【宸悦国际】的利润空间确实足够支持这样的降价幅度。

【硅谷one】去年10月份拿地，今年4月份下的预售证，速度不算快。又赶上北京疫情，售楼处门口被封控，7月10号又重新开盘，一共1160套房子，到端午之前卖了300多套，去化情况一般。

02

区位分析

官方规划图

【硅谷one】和【宸悦国际】是同一片规划里的“双生子”。这个区域被叫做TBD商圈，依托的是西侧其实也没有太发展起来的TBD云集中心，并且距离云集中心超过4.5公里。

而TBD云集中心，其实就在【北清橡树湾】隔壁。区位实在没有优势，所以“双生子”的优势其实在价格。【北清橡树湾】的限价在6万/平米，【硅谷one】和【宸悦国际】的限价都是5.4万/平米，还有继续打折的空间。

【北清橡树湾】的卖点比较明显：被清河橡树湾立起来的牌子、依托回龙观区域的区位还有低于周边二手房价格的限价。

事实上，【北清橡树湾】和清河橡树湾虽然一字之差，但无论从拿地时的大环境，还是地块规模，抑或是基础设施情况，都不太一样。说是“再造”一个清河橡树湾，不太合适。

清河橡树湾的拿地时间在2005年。那年，清河毛纺厂才刚刚开始外迁。清河橡树湾周边的二手房，都是当年的毛纺厂宿舍和分房，本身就处于相对成熟的住宅区。再看【北清橡树湾】：距离成熟的居民区公园悦府、龙锦苑的距离都在2.5公里左右。

项目周边小区

其次，地块规模。【北清橡树湾】的土地规模是5万平米，清河橡树湾的地块规模在70万平米，相当于14个【北清橡树湾】。所以才能够支持连续十年以上的开发，真正形成规模效应，达到区域整体升级的目标。比如，北京毛纺厂和清河毛纺厂搬走后，华润才在原址上建了其在京的首个区域商业中心项目——华润五彩城，也就是今天的清河万象汇。五彩城的开业时间在2011年，此时距离橡树湾拿地已经过去了6年。

北清橡树湾周边确实有还没完成土地整理的待出让地块，但何时出让、将被谁拿走、将被做成什么样的产品、配建情况如何，都还是未知数，很难如清河橡树湾一样被规划得如此完整。

更重要的是，清河橡树湾的房价从8000元/平米卖到二手房13万元/平米的17年时间中，包含了两波陡直向上的房价涨幅。而现在的政策环境，也不可能再支持这样的涨幅形成。

总的来说，【北清橡树湾】区域升值潜力一定有，但不会如清河橡树湾一样成为升值意义上的“神盘”。

03

交通情况

上篇中提到，码农选房，其实能够接受的地铁距离极限也就在2公里。在这一点上，北七家的三个楼盘其实都不符合。

【北清橡树湾】距离平西府地铁站将近3公里，周边短期没有更近的地铁站规划。

【宸悦国际】和【硅谷one】最近的地铁站应该都是天通苑北，步行距离都在3公里以上。

不过，值得一提的是，北清路目前修建快速路。据悉，北清路快速化改造工程全长19.5公里，其中海淀段长约1公里。北清路快速化改造后，将升级为三上三下的高架城市快速路，并与京藏高速各方向实现互通，此举被视为破解北清路拥堵问题的关键举措。

有朋友提醒36氪，回龙观及周边的人群如此密集，项目周边的道路情况也相当值得关注。

项目周边路况

先说现状：【北清橡树湾】和TBD云集中心之间，确实有路，但是机动车、非机动车被迫混行的小路，一旦有大车路过，右侧自行车和电动车必须压到土路上，时间久了，甚至压出一条明显的车辙。

项目周边道路

规划道路方面，从图上能够很明显地看出，除了北清路之外，和【北清橡树湾】有关的路有平西府西路、平西府中路和平西府南路。这三条路的几版设计方案中，单机动车道的宽度都是3.5米，且平西府西路和平西府中路都能与北清路辅路提及改造后的辅路顺接。作为小区周边的道路来说大概率足够。不过，【北清橡树湾】西侧还有一块二类居住用地，虽然地块本身不大，但由于规划容积率还未出，可能会给交通情况带来一点不确定性。

项目道路规划

【宸悦国际】和【硅谷one】这边，硅谷one临海白路，东、西、南侧都是市政道路，官方表示初步建设安排在2022年12月。但宸悦国际东、西、南侧的路在卫星地图上不是已建成道路，也没有在地块出让文件中提及建设计划。

04

户型

【宸悦国际】74平米、【硅谷one】72平米、【北清橡树湾】72平米

三个户型都是针对刚需的两室一厅，三个户型的餐厅都对着厕所门，都奇怪好像也不奇怪了。只是【北清橡树湾】把卫生间放到了主卧里。

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项目配建&环境

【北清橡树湾】的出让条件是1000平米的现房销售，没有配建，地块也比较规整。

【宸悦国际】配建幼儿园。

【硅谷one】配建4.75万平米的保障性租赁住房。

三个项目都是精装交付。【硅谷one】在三个盘里实在是运气不好的那个，在基础条件和【宸悦国际】一样，限价也一样的情况下，【硅谷one】的拿地的楼面地价是3.3万元/平米，而【宸悦国际】则是2.55万元/平米，且【硅谷one】要配建4.75万平米的保障性租赁住房，利润空间比起宸悦国际小不少。

环境方面，【宸悦国际】做了容积率1.6的低密洋房，【硅谷one】的容积率在2.2，【北清橡树湾】的容积率是2.5。【宸悦国际】和【北清橡树湾】两个楼盘，置业顾问都未在园林绿化上作说明，把客人直接带去样板间。有小道消息说，是因为园林绿化在出沙盘的时候还没报规，所以销售暂时不做介绍。

另外，【北清橡树湾】临北清路，可能会有噪音问题。

项目沙盘图

小道消息

1.临近北清路的噪音问题，同在北清路边的万橡悦府有发言权，靠近路边的楼栋有业主直接在窗户上贴上大大的“吵”字。不过也有人说，业主们不是抗议现在的北清路吵，而是北清快速路改造设计，要动现有北清路与小区之间的40米树林，把路扩到小区外。

2.同样是噪音问题，朝阳的远洋新悦、远洋一方溪语苑、林语苑小区南侧临铁路，原本装了隔音墙和隔音板，但今年5月份隔音板生锈松动，铁路部门要求开发商整改，把隔音板全拆了，却一直没给重新安装，小区居民实惨。

3.丰台橡树澜湾刚刚交房半年多，今年7月份几场暴雨过后，小区地下层出现大面积漏水，安全隐患不小，开发商承认是施工遗留问题。

4.无论从楼体质量还是带动区域发展的角度，清河橡树湾其实立了一个特别好的牌子。但无论是和清河橡树湾一字之差的【北清橡树湾】，还是漏水的丰台橡树澜湾，似乎都难担得起这块招牌。房子不仅要卖出去，更要住下去。近几年的“橡树系”产品，似乎越来越概念化了。

如果有业主维权信息或者其他小道消息，欢迎联系我们。

楼市情况汇总：

中秋假期楼市表现仍旧相对低迷。中指研究院数据显示，9月10日至12日北京整体成交面积7.2万平米，相较2021年中秋节日均成交面积下降37%。不止北京，中指研究院监测数据显示，2022年中秋假期期间，重点监测城市新建商品住宅成交面积较去年下降31.6%，长沙、西宁、南京等地降幅均在七成以上。

本周一手房网签数据

本周二手房网签数据

作者 | 詹方歌

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