未来10年最好的资产是什么 为什么未来十年

2019年11月30日，久负盛名的“雪球嘉年华”正式在广州珠江边拉开序幕。这是雪球自2013年开始连续举办的第七届雪球嘉年华，此次活动嘉宾阵容十分强大，百名投资界大咖都相继亮相四大会场，吸引了来自全国各地的上万名投资者。

而今年雪球的主题是“十年如一”，激发着人们去分析推测世界上近十年来大的发展归途。

何以投资，而非踩雷。

我们知道，假如把投资以10年期限进行规划，那么需要预测和应对未来无数不确定的变量无疑是非常困难的。但如果只是一味的去预测且追随未来发展的方向，很可能在此期间我们反而会因为一些不可控的即时因素从而会损失掉自己的财产，比如P2P。

2006年p2p行业开始进入广大投资者的视线,随着期间几年以债权贷款是借款者的资金需求和投资者的理财需求作为高速的发展。人们渐渐的以为这会是未来较好的投资机会，刹那间跟投者众多。即便是在14年底“暴雷跑路”风潮过后，仍未打消掉投资者对其高利率高回报的渴望。

2015年12月，网贷最大平台e租宝宣布无法兑付，各大地区办公楼此时也人去楼空。这个交易规模高达762亿元，未兑付金额高达380亿元的“e租宝”正式因为非法集资被立案调查。此举一时成为了网贷行业影响极大的标志性事件，然而尽管e租宝并不是P2P。但受e租宝事件影响，投资者对P2P的信心逐渐降到冰点。

随着后来国家的步步监管条令下发，各大曾作为存管银行的处处整改，人们方才意识到P2P或许真的凉了。但此时因受影响损失财产的人们却数以万计，其中很多一部分人都后悔自己当初为什么没有冷静下来，去注重那些风险系数小收益却稳定的硬资产领域。

以“不动”应万变

亚马逊的创始人贝佐斯在今年6月份的一场演讲中说道：

“人们总是喜欢问未来10年什么会发生变化，但是却很少有人问“什么不会变化”。”

就拿日本当局的房价来说，下图对比英国、加拿大、中国、美国与日本的房价指数。我们不难发现在五个国家中，日本的房价指数是最低的，从众所周知的91年泡沫破裂后，再未经历较大涨幅。日本从1980年至今，房价的涨幅是五个国家中可谓最小的，且与其他四国之间的差距相当大。

一方面，我们可以认为房价上涨乏力，是“失去的二十年”之结果；另一方面，微弱的涨幅也说明日本房产市场很理性，房屋价格并未大幅偏离房屋本身的价值。反观英、美、加、中四国，已经经历过不止一轮的涨幅了，且上涨幅度远远高于泡沫破裂之前的日本。

另外，我们也可从“租售比”这一指标来对房屋泡沫程度进行比较。

租售比=月租金/房价。

比值越大，收回房产购买价的期限越短，该房产越值得投资。按国际通用标准来说，1:200 - 1:300是房价健康的区间。如果比值低于1:300（即300个月以上的租金收入才能收回购房成本），说明房产泡沫显现。若租售比值高于1:200，则说明房产比较具有投资价值。

而根据STARSEA往日的文章，我们不难发现东京、大阪的租售比都比较高，中小户型年均租金回报率最低达到4-6%。根据年租金回报，算出其租售比是1:200—1:300，也就是说只需200到300个月的租金就能收回成本。按照国际标准，日本大城市的中小户型公寓处于租售比健康区间。而8%-10%的租金回报率在日本中小户型中也不罕见，如能找到房屋中介代为打理，这一超高租金收益率也是值得期待的。如此一来，租售比高达1:120—1:150，可谓极具投资价值。

何为“硬资产”

硬资产这个概念其实是与软资产(Soft Assets)和纸面资产(Paper Assets)相对的，而软资产一般耐久性比较弱，而纸面资产一般指证券或现金，是虚拟资产并不切实存在。

其实关乎硬资产，我这里其实有个相对简洁的标准：硬资产的投资价值来自于寿命长的固定资产，即永久性资产。

我们知道日本的不动产是附带土地的，可获得土地所有权。可以进行土地和建筑物的转让，转卖和继承。日本的土地是私人性质的，使用权比较自由。在日本购入房产，土地可永久使用。关于建筑物用途，在中国必须取得国家政府的相应许可才可以进行相应建筑物的建造。而在日本基本上不会硬性规定为单一的用途。比如现在没有进行建设住宅的土地，将来也可以改建为办公楼或者其他商业设施。

而结合近些年日本不动产行业稳步上升趋势，国际上许多投资领域的知名企业也正悄然无声的在日本进行着投资。

相比其他投资领域的高成本但使用寿命短，再或者是风险系数高但见效慢。不动产的投资我们完全不用担心它们会在未来10年被其他技术所颠覆，也不用担心未来10年就“折旧”掉失去使用价值。更有可能因为其国家政府的发展，变得保值增值也说不定。这点我们从東京明年将举办奥运会，日本各行业的发展热潮中不难看出。

为什么说硬资产是未来回报最高的资产

1. 重置成本

对于硬资产中房屋不动产估值的最好办法，其实我们可以从重置的角度来看。拿東京都举例，以下为日本当局东京都各区去年土地价格涨幅的官方数据：

从数据中我们可以看出，假如1年前在中央区我们买下一块土地建造房屋需要3000万日元（折合约194万人民币）。按照如今的土地价格，只购买土地就需要比往年多付10%的费用。这还不包括建材费，人工费等其他费用的上涨。

如果是自由市场定价的话（大多国家都是的），也就是说无论你现如今的建筑成本有多高，在售出时也是需要紧随市场标价的。

还有就是众所周知的日本老年化现象，也必然会促使建筑工人变得非常昂贵。

而伴随着如今各国家对于环保方面的重视，各种土地都会做重点规划，也必然会让新建项目的成本大幅度的处于上升趋势。

这个情况在这两年不仅日本，在美国也经常非常明显，而且这还是不断有移民补充的国家。在其他年轻劳动人口低增长甚至负增长的国家（比如韩国，包括中国）可能会更加严重。

2. 低利率环境

其实至于低利率环境方面，日元作为避险货币，抗通胀能力强。仅这一点，就很有说服力了。

日本长时间的低利率环境，一方面导致日元成为国际套息交易中的主要融资货币。低利率导致日元融资成本极低，加上日元可自由兑换，因此投资者选择借入低息的日元资产，用以购买高收益的资产，而在汇率相对稳定的情况下，投资者的收益即为两者的息差。

当风险事件发生，全球避险情绪升温时，投资者卖出高收益资产，然后买入日元偿还贷款，从而导致日元需求在短时间内上升，推升日元汇率。另一方面，低利率环境还限制日本央行继续降息的空间，令日元突发贬值的概率变小。

3. 先行者优势

10年后日本房产投资或将成为一个非常主流的投资词汇，而在这一领域投资过的人们也都借靠“奥运、赌城”等发展先机赚到了自己想要的财富。

俗话说成功者总是第一个吃螃蟹的人，但如今广大的投资者们在日本这一方向中面对着的或许是整个蓝海。如果我们比别人早参与，或是及时参与，那么在这个过程中我们就可以享受到额外的先行者红利。

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