郑东新区房价一览表(郑州房价降了吗)
2021年 郑州房价降了吗
网上一直不乏房子降价的言论,尤其郑州这次暴雨和疫情之后,朋友圈和群里五花八门的“跳楼价”“降价”消息不断跳出,时不时地拨弄着人们的神经。
回顾2021,上半年关键词是“涨”!
人民币涨,大宗商品涨,股市微涨,房价也是涨,总之就是个涨。
但进入下半年,情况发生了变化,新一轮的下跌周期或将来临,那么郑州房价到底降了吗?
答案是,没有!对,真相就是这么扯淡!会有人举出反驳的个例,但从整个郑州楼市的宏观角度而言,整个市场的内部成交结构在发生变化,主城区的改善项目成交减少,环线外的刚改项目增多,确实对郑州楼市均价有拉低现象。
话说郑州房子降价的消息是从哪里来的呢?
管南片区
富田九鼎公馆原价17000,特价14000,一楼顶楼(最初开盘价14400)
富田九鼎华府原价14500,特价11900,一楼顶楼(最初开盘价13000)
新城时光印象原价17000,特价15700,(最初开盘价15300)
康桥未来公园14000精装,特价12800毛坯(最初开盘价11500)
管南作为目前郑州市场最火片区,热度一直居高不下,价格也从曾经的12000飚到17000。曾经“管南三雄”鑫苑国际新城、绿都澜湾、永威城销售额位列郑州项目排行榜的第3、4、12名。现在的管南,热点区域已经扩展到了四环沿线,融创、富田、绿地、正商、碧桂园等一线房企也是闻风而动,纷纷入场,使多为千亩大盘,管南片区巨量土地入市,姚庄、郎庄、南曹的城中村改造逐步推进,继续燃烧管南这一片热土。毕竟,这里是郑州当时土地的体量、价格都比较有性价比的区域。巨量土地,是城市扩容的本钱。
再看其他的降价,比如万华城之前15000,现在11000多(在售地块五期,离科学大道更远,还有其他不利因素)
碧桂园西湖之前13000精装,现在特价12000多毛坯。(在售地块更靠西)
永威西郡之前15000,现在14000,个别楼层。了解楼盘的人会发现这些楼盘价格变化和在售的地块位置有关系,或者精装变毛坯,这就变成了“伪降价”。
你知道的还有哪些楼盘“降价”?
而人口密集,区域发展不错的的楼盘价格却稳步上升,如金水区瀚宇天悦城,从开盘价16500到现在21500,去化率仍然较高,三环内房价一直坚挺慢涨,北龙湖房价从3万 到现在4.5万 ,所剩楼盘不多。
时间维度看来,整体还是不断上涨的。真实降价的又有几个,只希望买房者解开蒙蔽的面纱,更清醒的了解自己的需求,或刚需或改善,或投资或升学,根据自己的情况选择适合自己的。你买房是为了什么呢?
那么郑州未来房价会不会降呢?
《房地产周期》中说到长期看人口、中期看土地、短期看金融,其实房子的本质是商品,商品的畅销与否看供需,同样看房价降还是涨就看这个城市的供需关系,即土地供应和人口数量的变化。
中国房价上涨,伴随着农民进城,从住房商品化开始。
以前,城市人与农村人的区别,以户口为标志。有户口、有单位,就有可能获得福利分房。没有城市户口,只能是“农民工”,也没资格分房。
而今,随着住房商品化、户口逐步放开,户口的功能已经弱化,买房成为融入城市的重要标志。
1. 我们看下郑州历年人口变化:
历年人口数 | ||||
年 份 |
总人口数(万人) |
城镇化率(%) |
人口密度(人/平方公里) |
自然增长率(‰) |
2010 |
866.1 |
63.6 |
1163 |
5.2 |
2011 |
885.7 |
64.8 |
1189 |
5.3 |
2012 |
903.1 |
66.3 |
1213 |
5.5 |
2013 |
919.1 |
67.1 |
1234 |
5.6 |
2014 |
937.8 |
68.3 |
1259 |
5.9 |
2015 |
956.9 |
69.7 |
1285 |
5.8 |
2016 |
972.4 |
71 |
1306 |
6.6 |
2017 |
988.1 |
72.2 |
1327 |
6.7 |
2018 |
1013.6 |
73.4 |
1361 |
7 |
2019 |
1035.2 |
74.6 |
1390 |
5.5 |
2020 |
1261.6 |
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数据来源于郑州统计局
数据公布!人口反超杭州,郑州被严重低估了。
郑州人口总量的位次大幅前移和人口大幅增加,充分表明,作为加快建设中的国家中心城市和中原城市群的核心城市,郑州展现出了超强的人口吸纳能力和城市活力。
2.郑州土地供应变化
从表中可以看出,自2018年供地完成率“断崖式”下跌后,基本上回到了2016年的水平,而2020年也并未出现回升趋势。郑州土地供应完成率已经出现了连续3年下跌!虽然2021年的国有土地供应计划中,宅地供应规模有所增加,但是截止到今年8月份,仅仅完成了25%,土地供应严重不足,完成率还是偏低的。
3.目前郑州的金融政策对楼市并不友好,河南商报记者向银行方面作了求证核实:
1、 郑州确实有多个银行上调二手房贷利率,兴业、招商、工商等银行上调贷款利率,并同时表示额度收紧,放款时间延长。
2、 二手房贷款条件也收紧了,确实有银行对二手房的房屋限贷面积、限贷范围做出新规定。
3、 银行称并没有对二手房全面停贷。
郑州6 的利率之外,还有20%的差额税,之前东莞坚持20%的差额税,现在东莞取消了,只剩下郑州和北京,北京作为特大城市,我们可以理解,而郑州,太难了。
郑州贷款利率持高,贷款收紧,各种税费等,金融政策就像一次无形的手,时时操控着郑州的房价。如果稍微一松动,郑州房价也许就会再次复燃。
郑州目前总人口破千万,GDP突破万亿,主城区建成面积持续扩大,由曾经自嘲的“郑县”,蝶变为聚光灯下的“国际郑”,郑州进入了发展史中的“高光时刻”,正在以国际范儿的姿态向全球展示着中原盛世,郑州,中部城市群的中心,将引领中部城市群发展。你感觉郑州未来的房价如何走向?欢迎留言。
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