合肥市房产局刚需认定标准（合肥房地产8条细则解读）

昨天深夜，合肥发布了8条楼市新Z细则，虽然之前说是4月6号才发布，但还是搞了提前量。合肥上次正式公布调K还是2016年10月，此次新Z相比以往，强调的是“精准”两字，我们具体一条一条来看。

2021年，在近年居住用地平均供应量基础上增加10%，保证全市不少于9000亩。合肥的这波涨势核心的原因就是去年土地供给，原因是受到了2020年1月1日实施的土地管理F中征地报批要求的影响，属于客观原因。所以加大供应量算是“对症下药”。

由于土地供应大最终商品房入市还需要一段时间，所以合肥在很早期就已经多方面的放风要加大土地供应，目前就是为了稳住市场预期，防止部分买房人短期内的“恐慌性”购房行为。

学位制在去年年底就被传出，如今也正式落地，小学6年一学位、中学3年一学位。此前合肥不少买房人是入手仅一年，获得学位然后直接卖出，这样大大增加了学区房的流动性，也加速了学区房价格的过快上涨，同时也造成了部分名校生源爆棚。

学位制是属于长效机制，打击的是炒房客群体，但想要短期收获成效。要知道，现在投资客手中的学区房可能还没有使用学位，这要的房源在未来是稀缺资产，所以让学区房立马降温不太现实。但从长远看是可以在一定程度上延缓学区房价格的上涨速度，但是作为核心资产的学区房，价格还是会涨。

此前，只要有资金实力，拥有合肥户口二手房可以全款不限量购买，但是现在行不通了，楼市热门区域、政务、滨湖、高新都限购了。

滨湖新区范围：合安高速以东,繁华大道以南，包河大道和十五里河以西,环巢湖大道以北区域

政务区范围：北匡河以南,合作化路以西,金寨路以西,绕城高速以北,集贤路以东,西二环—西匡河以东区域(含恒大华府、保利香槟国际、文一名门首府、市消防支队、当代MOMA)

高新区范围(不含合作园区)：长江西路以南,将军岭路以东，西二环路集贤路以西,肥西地界以北区域。（乐富强文宸悦府不在列）

此外，对部分学区房也进行了限购，学校不仅包括了第一梯队学区房，一些市场表现较热的第二梯队学区房也位列其中。

小学：南门小学（本部、森林城校区）、红星路小学（本部）、安居苑小学（本部、天鹅湖）、稻香村小学（岳西）、西园新村小学本部。六安路小学（本部、中铁国际城）。

中学：168（东西南）、42本部、45中（六安路、森林城、橡树湾）、50中东西园、50中西（贵池路、合作化路）。

至于50中新区、滨湖46中因为在区域限购中已经包含了，因此没有列在学区限购的范围。而瑶海区名校38中本部没有在限购范围内。

可以说，合肥这次的限购区域属于非常精准地打击了，也保证了一些库存量大的地区继续去库存，有利于市场平稳健康发展。

这里对热点楼盘有明确的定义就是购房登记人数与可售房源之比大于1.5，也就是说开发商推出100套房子，如果认筹超过150人就要摇号了。而市场热度较高的时候，一般开发商考虑到可能存在临时不买、没有好楼层不考虑的情况，会把这个比例定在1:2的样子，所以这个“热点热盘”的认定门槛还是比较低的。对于热门楼盘，开发商要拿出30%的房子保证刚需，而楼盘房源则要限售3年！

对于“刚需”，这次是有明确的定义的，①符合限购的；②市区无房且在意向登记之日前无住房转让记录的；③3年内拥有市区连续缴纳满2年；④35周岁以下的。

这个刚需的定义是非常严格，一方面有年龄限制，另一方面连续社保要2年。现在年轻人工作流动性大，所以如果离职，记住社保一定不能断！社保一定不能断！社保一定不能断！

对于开发商而言，找到这些刚需在营销上也会有一些难度，“上有政策、下有对策”，部分开发商会不会通过限制认筹名额来让自己达不到“热门楼盘”的认定呢？后期看看市场反应。

商品房平均备案价格不得突破土地出让钱预测价格，也就是说对于拿地的房企，未来的入市价格给你定死了。

另外一个大快人心的内容就是，地下室不可当成住宅对外销售，楼层差价控制在10%以内。这样一来，洋房的标准层价格会降低，房价价格下降。而底复这样居住舒适度差的产品会逐渐消失（高新龙湖那个底复太恐怖了）。

加强个人住房贷款首付资金来源、最低首付比、偿债收入比、贷款资质的审查,严肃查处经营贷、抵押贷流入房地产市场的行为。

合肥楼市部分区域和学区房快速上涨，也有上面这一层原因，今年经济不景气，不少买房人利用经营贷，全款买房。银行首套房贷款利率5.88%，房抵贷才3.85%，利息比房贷便宜，全款买房在市场还有优势，这次堵住口子也是当务之急。

今年力争再增加2万套租赁用房，也是为了长远的“租购同权”准备。房价还是会涨，如果以后真的有不少人买不起房，那就租房，也是一样。

不得收取“茶水费”，不得捆绑储物间、委托装修等变相形式加价，至于绑定车位，这个是合肥一直执行的措施。很早就提了。

结语：合肥这次8条细则很精准，稳又不是特别狠。对于投资客来说是重拳出击，刀刀入肉，如果还想炒房，可真要考虑后果了。