买房等额本息等额本金哪个更好（等额本金和等额本息有啥区别）

买过房的朋友们，或许都知道，贷款买房时，可供选择的还款方式有两种，一种是等额本金，另一种则是等额本息。

对于等额本金和等额本息这两种还款方式，到底如何选择，很多人拿捏不准：不确定哪种方式偿还的利息少，也不确定哪种方式在提前偿还贷款时不会吃亏。

那么今天就来为大家讲一讲等额本金和等额本息的区别。

为了方便计算，也为方便大家理解，因此，我们假设买房时的贷款本金为120万元，分120期（一个月为一期）还清，年利率为6%（那么月利率=年利率12=0.5%）。

有人说应当还72万元的利息。计算方式则是120万元0.5%（月利率）120期=72万元。

如果是到期后一次性还本付息，那么这个利息金额则是正确的。但如果是等额本金或者等额本息，那么这个利息金额就是错误的。因为，无论是等额本金，还是等额本息，每一个月偿还的金额中都包括了一定数额的贷款本金，也就是说，从第二个月起的每个月，用来计算利息的本金都在逐渐减少，而不是固定的120万，那么每个月所产生的利息也就会随着本金的递减而递减，也不再是固定的每月利息6000元，如此，无论是等额本金还是等额本息，最终的利息总额都会少于72万元。

下面就来具体看一看等额本金和等额本息这两种还款方式下的具体利息。

所谓等额本金的还款方式，就是指每个月偿还的贷款本金都是相同的。

120万元的贷款，分120个月还清，那么每一个月偿还的贷款本金都是1万元。

等额本金方式下的利息则是：

第一个月：120万0.5%=6000元。那么第一个月需要偿还的本息总额是16000元。

第二个月：由于第一个月已经偿还了1万元的本金，那么计算利息的贷款本金已减少为119万元，则第二个月利息为119万0.5%=5950元。那么第二个月需要偿还的本息总额是15950元。

第三个月：由于已经偿还了2万的贷款本金，那么计算利息的贷款本金已经变成118万元，则利息是118万0.5%=5900元。那么第三个月需要偿还的本息总额是15900元。

……

第120个月：在第120个月时，贷款本金已经偿还了119万，剩下的贷款本金只有1万元，则利息是1万0.5%=50元。那么最后一个月需要偿还的本息总额是10050元。

由于以上利息金额是一个等差数列，那么按照等差数列的求和公式，因此，我们可以比较容易地计算出等额本金方式下的利息总金额是（6000 50）2120=363000元。

等额本息是指在还款期内，每月偿还同等数额的贷款(包括本金和利息)，即把按揭贷款的本金总额与利息总额相加，然后平均分摊到还款期限的每个月中，每个月的还款额是固定的，但每月还款额中的本金比重逐月递增、利息比重逐月递减。

等额本息的还款公式是：

P:贷款本金

R:月利率

N:还款期数

月利率 = 年利率12

按照上述计算公式，120万元贷款本金，分120期还清，在年利率为6%（即月利率为0.5%）的情况下，每个月的固定还款金额是13322.46元（这个固定还款金额可以通过等额本息还款计算器直接得出），那么还款总金额就是120期13322.46元=1598659.2元，其中偿还的利息总金额则是1598659.2元-120万元=398659.2元。

由此可见，等额本金和等额本息比较起来，有两个不同：一是，等额本金偿还的利息总额要比等额本息偿还的利息总额少；二是，等额本金方式在前期每个月偿还的本息总额要比等额本息方式偿还的本息总额多，这意味着借款人在等额本金方式下前期的还款压力要大于等额本息方式下前期的还款压力。

同样，为了讨论方便，我们假设在第60期的时候提前一次性偿还贷款本金。

首先，来看等额本金方式：

在等额本金的情况下，在第60期的时候，已经偿还的贷款本金为：60期1万元=60万元，利息为：（6000 3050）260=27万元。

那么总还款金额就是147万元（120万元贷款本金加上27万元利息）。

其次，再来看等额本息方式：

在等额本息的情况下，在第60期的时候剩余本金为689111.72元（直接根据等额本息公式计算得出），意味着已偿还的贷款本金为510888.28元。

由于每一期偿还的金额固定是13322.46元，那么60期总共偿还的金额是60期13322.46元=799347.6元。

总偿还金额为799347.6元，而其中偿还的贷款本金为510888.28元，那么意味着已经偿还的利息为288459.32元。

那么总还款金额就是1488459.32元（120万元贷款本金加上288459.32元利息）。

由此可见，如果在提前偿还贷款本金的情况下，等额本金还的利息要少，等额本息还的利息要多，这样看，等额本金似乎要比等额本息划算一些。不过，无论是等额本金，还是等额本息，由于越往前面偿还的利息要多于越往后面偿还的利息，所以如果你已经还了很多期数后再来选择提前偿还贷款本金，都不再怎么划算。

等额本金的优点是偿还的利息要少于等额本息，但前期每个月偿还的本息总额要多于等额本息，这对于一些人来说可能前期的还款压力会比较大一点。

而等额本息的优点则恰恰相反，即每个月偿还的金额固定，而且前期每个月偿还的本息总额要比等额本金少，这样，还款压力相较于等额本金要小，但等额本息偿还的利息要多，而且前期偿还的利息比重大，如果短期内有提前偿还贷款的安排，可能不怎么划算。

因此，对于等额本金和等额本息到底应该如何选择，还是要根据个人的不同情况，并结合等额本金和等额本息的优劣势来确定，不可盲目地仅依据等额本金偿还的利息要少以及提前偿还贷款本金时更划算就全部选择等额本金。