限价如何突破（限价放松意味着什么）

（全文1300字，阅读需3分钟。）

首先道个歉，距离BC君的上一篇专栏，已经过去半年了。

小编也反馈过很多次，后台经常有粉丝提起BC君。

承蒙抬爱！估计再不发篇稿，就要相忘于江湖了。

没有铺垫，不卖关子，直奔主题！

今天这篇稿子，只说一件事情。

限价放松意味着什么！

看官们估计该纳闷了，平白无故为什么要说这个话题？

这次例外，不做任何说明——“只吃鸡蛋，不究是哪只鸡下的”。

时间拉回到2014年，坐标北京。

上一轮调控中，北京在2014年6月开始放松限价，没有明确的文件或通知，只做不说，最开始放开的是5万元以上的楼盘。到8月份，普通楼盘限价也放开了。

再往前朔。

2012-2013年期间，北京产生了一大批高价地王，迫于调控压力，2013年4月，北京市住建委出台了“两个不高于”的限价政策。

一是取证楼盘价格不能高于周边楼盘价格；二是取证楼盘价格不能高于前期价格。

到了2014年，北京房地产市场连续下滑，大量的购房者持币观望，房价下跌，调控压力骤减。

虽然市场已经明确进入下行，但在楼市调控的大背景下，政府不能在限购限贷上有所动作，就只能在限价上放松了。

而且地王们都到了入市的时间，正是放松限价的时机。

而且，在当时，普遍的观点认为：就算限价放松了，但在市场低迷的情况下没有任何意义，就算开发商拿到更高的备案价格，但卖不出去，开发商还是会选择打折降价的。

在这种背景下，限价放松对市场没影响。

事实也如此。

2014年北京楼市始终弥漫着浓重的观望情绪，新房成交量显著下滑（降了两成）。但是成交价格却上涨了8.9%，原因就是价格高于4万的项目不断入市，在统计结构上拉高了住宅均价。

行情低迷时，限价放松短期内对房地产市场不会有刺激。

能对楼市有直接刺激的是“预期”。

买房买的就是一个预期。

预期向上，会透支未来的需求，孩子刚上幼儿园就得把婚房买了，砸锅卖跌借钱也要买，需求好像是无限的；

预期向下，正常的需求也要推迟，等等再说，万一站岗了呢，先憋屈一下！

而放行高价盘对预期的改变是很慢的。

※第一步：地王入市，区域的房价天花板被打破。

※ 第二步：市中心新房项目很少，如同插花一般，如果新房出现高价，虽然它卖不动，但会慢慢影响到周边二手房业主的心态，二手房业主们不用快周转，会一点点参考新房价格。

※第三步：任何市场都是二八定律，虽然有80%的楼盘以价换量，但仍有20%的楼盘卖的还不错，他们会是限价放松之后的第一批受益者。

※第四步：当买房人发现市场上不都是一味地降价，而是出现了新房、二手房涨价的现象，预期就会开始转变。

预期是“一艘大船”，掉头都是很慢的，这个过程最少需要半年。

对于楼市调控来讲，“稳定”永远是核心目标（很多买房人其实也在期盼稳定）。当预期持续向下，监管层托一下也无可厚非。

在不可能退出限购、限贷的情况下，限价的放松，对于市场预期会有一定的“滴灌”作用。

而且，限价本身并不是一个符合经济学的行为。不分产品、不分品牌一刀切，那产品就会“逆向选择”，降价减配罢了，刚需还无所谓，改善就尴尬了。

只是监管层被舆论吓怕了，放松限价，就会被解读成调控放松。

因此，监管层继续拿出了“只做不说”的老办法，一旦舆论关注，自己还有回旋的余地。

BC君说的是北京。

最后，有两个词需要加下划线：二八定律，半年时间。结合一下下面这张图，估计很多买房人都会有答案了。