深圳学区房多贵：把握住深圳学区房投资

问：小哥好，我在北京上班想在深圳投资一套总价不超过300万的小房子，最好学位房。我觉得最近热门的宝安南山的片区挺好的但是涨的多了会不会接盘，您看好哪个片区，感谢

答：在过去三年，学位房作为深圳房产投资神话，跨越了地段、品质；如果说是四大上涨，可以理解为炒作，但是前30甚至前50都涨，背后一定是供需严重不平衡；至少在未来10年，学位房依旧会跑赢大盘，至于买哪里，前30最低总价列出来，看一看就知道了。

问：星主好，我婚前一套财富港两房已还清，老公婚前一套公园里三房剩150，去年90首付在塘厦投资一套三房，宝宝6年后小学，想在宝中换一套中上学位自住三房，在不增压力并可以三成首付操作前提下，三种方案:1、今年公园里平换一套宝中的600小户型学位房，过三年三套房换一套宝中房。2、今年深圳两套房直接换宝中1000学位三房。3、暂不动，三年后三套房置换。我倾向方案1，看好财富港及宝中价值，为三年后增加置换筹码。但也担心布吉大换宝中小，加上贷款利率差和各种费用，会不会对三年后宝中期待过高，其实并不划算？公园里一直有地铁传闻，也怕卖了会涨。您有更好建议么？现在无房票怎样操作最好？财富港无贷款可以过给父母腾名额

答：你好，倾向方案1 财富港看涨，继续保留，对敲给父母，腾房票 融资。 公园里区位不行，尽快出手，可以换到宝中，但是现在宝中学区价格比较高，需要淘笋。

问：十三老师您好。深户，深圳无房。夫妻其中一人名下有房贷记录，已经结清，另一人无房贷记录。由于有房贷记录，买深圳要首付5成，可是手上只有170万，只能买总价350万的，工作在南山，自住兼顾上学，小孩2岁，家有老人，想买3房总价350万，请问有哪些片区可以考虑？感谢

答：三房350万的可选范围不多，或者是龙岗，或者是西部的远郊盘，通勤会很吃力。 其实你们的情况，如果月供能力允许，完全可以做到首付三成，总价上到500万，可选范围会大很多

问：十三老师好，首房首贷，首付40万，总价130万，选择深圳的小一居还是惠州龙光城的两居或小三居，现在在北京，打算以后去深圳发展，我程序员，对象学的药学，现在医院工作，考虑自住加投资，想听听老师的意见。

答：感谢付费咨询，这是个让人好焦虑的问题。 我很想说买深圳小一居，但40万的首付让我无从选筹；我想说自住就买龙光城，但看你和你对象的专业，工作的地方大概率也是也住不进龙光城的。 惠州房价眼看离深圳越来越远，第一套买在惠州，第二套想再置换深圳很难了。 如果坚持要上车，如果月供能力OK，试试低首付吧，尽量撬起总价更高一点的深圳房子，具体咨询白夜和十三。

问：老师好，我目前手上有三套宝中的房子，刚购入熙龙湾的200平用于自住，有一套凯旋城的2房在出租，还有400万贷款，手上有一套107的丽晶国际三房红本刚做了抵押贷，有欠款450万，我的问题是丽晶国际这套房今年趁好行情卖了还熙龙湾的贷款时机合适么？还是咬咬牙可以继续持有？我个人是看好宝中的长期发展，但确实每月还贷压力比较大，希望能得到您的解答。

答：欲望是推动人类前进的原动力，不可谓不重要，可是要适度，过犹不及。买房是会上瘾的，且没有尽头，没有只求拥有，有了想要更多更好，可是我们的初心是为了什么？追求财富应当是建立在一个平衡上，而不是无限的放大欲望，每个人的心理承压阈值不一样，选择适合我们的。负债多少不是关键，主要是现金流如何，如果要卖的话，我更看好宝安实验的成长价值。

问：你好，目前有房贷，5月开始在深圳买了社保，还没入深户，想问一下，长沙有套全款的2房，市场价80万左右，是持有还是卖了入深户加点钱买个一房。

答：长沙严控，每年最多只让涨10%，深圳灵活很多。 但我一般不劝人卖房。

问：十三老师你好：坐标北京，近一两年准备结婚，打算全款抵押买城内2房老破小不过需要dianzi，或者首贷资格买城八区外大三居、您建议哪种选择？另外有北京靠谱JYD渠道么？求介绍，谢谢…

答：北京地界太大房子太多，建议尽最大能力买东西城带学位的老破小。 城六区外大量限竞房共有产权房，互相压价，很容易笋进笋出。

问：老师你好，本人目前手上有一套军产房，120平在西丽留仙洞。蛇口花果山小区有一套50平的小房有贷款130万未还完，年收入60万。目前手上资金有100万。本人工作生活在南山。目前的想法是： 1.花果山小区是育才三中的学位，本人想给小孩置换个更好的学位房。不知道可行否？ 2.等花果山小区的旧改，还是及时置换？ 3.这套军产房居住的很舒服户型很好，但是感觉升值有限。不知道能否出手？ 4.如果没办法换到比三中更好的初中学位，等小孩明年上初中后，本人没有学位需求了。房产配置将怎么考虑？

答：你好，花果山小区，片区特点如下： 1.居住体验感差，比如没车位，比如扛大米上五楼; 2.旧改，1：1.2～1：1.3的赔偿，而且拆迁遥遥无期，回报率并不高; 3.育才学位，由于生源等问题，会进一步走下坡路，除了业主和中介，现在很少炒作育才学位了; 4.其他配套，一般，比如地铁、商业，片区改造难度极大。 综上：我认为花果山会严重跑输大市。 房产的内别有商品房 小产权 农民房 军产房 保障房 公寓 写字楼 商铺等。 每一个产品都是一个流派，要成为一个专业玩家就要学会选择与放弃，那我的选择是买商品房。 这2套房从投资角度看都建议出手。 自住 学位 投资：诺德假日、鼎太风华、君南山可以关注。

问：龙岗平安里学校周围小区，清林小学周围小区，麓园小区，清林径小学周围小区从学位，自住，兼顾投资角度看，如何排序？推荐几个比例有优势的小区。谢谢！

答：平安里在回龙铺，学位不如清林，但是房子普遍都比清林新。清林径小学远在五联，未来十年都没有地铁的地儿，麓园目前可以蹭深中，将来不一定。 投资自住清林≈平安里>麓园>清林径

问：老师好！房子要到明年三月满二，想置换。但这几天房价疯涨，我的房子总价在豪宅线以下，暂时无涨幅。是缓一缓到明年再看呢，还是赶紧看房先交定呢？靠死工资赚钱的小白领心里慌的一P，求老师指点

答：如果还有房票的话，可以同步放卖，价格可以适当让步，满二再过户，买的房子可以沟通延迟首付时间。

问：十三老师，首套，想入一套500万左右的两房，首付200以内。想在福田区买，看了梅林，香梅和景田片区，有意向的是香蜜三村的低楼层，景莲花园的高楼层，还有什么深圳燃气公司房，以及梅林的梅林苑和先科花园这种。十三老师觉得我们该怎么选呢？是抓紧看个低总价盘上车吗？我看您说年后也会有一波盘放出，是再等年后吗？担心年后会更夸张吧，又觉得首套买个这样破的有点下不了狠心。

答：福田补涨比我预想的还快，香蜜三村五万出头横了三年半，现在放盘都超六万了，中心区的老破旧和大塔楼终于迎来了春天。 抓紧上车吧，福田的补涨会一直持续到年后，不会停。 再说个数据，今年七月份链家深圳的二手房挂盘量是4万6千多套，现在只有3万8千多套。 趋势比人强，要认命，不嫌旧不嫌破，先上车，有个家比什么都重要。

问：十三老师，您好！计划购买福田外国语学校景田校区的学区房，小三房，总价700W左右，请问这个片区适合投资自住吗？如不合适，能否推荐下其他方案？ 目标：学区房，兼顾自主和投资。

答：单纯考虑学位： 金茂礼都、群星广场这样的带一梯队中学学位的福田小区。 现代之窗、福源花园、紫薇阁这样带福田二梯队学位的小区。 南山就不列举了，南外大冲、南二外学府、育才、南海对应的小区很多。 麒麟、科华、文化也能找到小户型。 景田板块分析： 景田是福田CBD的核心居住区，得益于福田CBD大量的金融从业者，景田租金和房价都有不错的势头；但未来，福田CBD的金融企业会逐渐往前海、后海、深圳北迁移，加上福田本身未来规模薄弱，景田的投资潜力不会太大，中长期看持平大势； 如果生活半径在福田，景田是个不错的选择。

很多人给我留言提问，抱歉因为精力有限，无法一对一指导。