北京望京区域潜力（真能成为下一个望京吗）

这是有人来咨询亦庄金茂府的，表示非常的看好，认为一定是下一个望京。我也很看好亦庄，但没这么激进。任何一个产业的发展，都是天时地利人和的共同结果，缺一不可。

深圳和浦东的发展有目共睹，但无数的城市和开发区都想复制，或者是追赶吧，到现在连接近的都没什么。

每个人都是特殊的，每个地段板块或产业区也有各自的特点。历史、规划、风口机遇、政策导向，在任何一个时期都必须是同时发力，可遇不可求。

1、我也挺看好亦庄，金茂府确实不错。但非说亦庄达到望京的程度，有点儿难。

两边的产业模式不太一样，望京现在是互联网和金融等新兴产业，创造财富快。而亦庄也可以说是高新产业，但制造业为主，可以说很扎实，相对发展可能会慢一些。

2、我一般建议参照历史，把时间维度拉大一些，或许能看的清楚点儿。

比如望京，在2012之前没觉得太特殊。甚至在2008年左右都给人以崩溃的感觉，跌幅很大，我差点儿把望京的房子都给卖了，要不是出差还真就办了。那会儿的望京主要就是三星西门子摩托罗拉等等制造业为主，和亦庄差不多。

2006年之前的望京很普通，规划执行什么的远远赶不上亦庄。本来这里就是私生子，是酒仙桥和北苑之间的隔离带，都没有明确规划。后来也改了好几次，望京新城A4西园什么的就是最早的产物，市区溢出人群和拆迁户的安置房。2000年左右我去望京看地，那时的定位竟然是安置区 仓储物流，没高新产业什么事儿。

再之后也是普通的发展，不算北京重点。一度被称为“卧城”，也就是和回龙观天通苑的“睡城”感觉差不多，稍微高档点儿而已。不光是睡觉，还可以光躺着不睡嘛。所以房价也就那么回事儿，没特殊的，不如酒仙桥。

一直到2006年房价暴涨，望京的道路和商业开始成型，有点儿要崛起的意思了。那年夏天我还参加了一个研讨会，主题就是“望京觉醒”。前些日子还有人找我呢，说要再组织个望京“觉醒纪念日”的吹牛会，到现在也没消息了。

那几年望京所谓的发展其实主要是因为韩国人，总人数达到7/8万，占到在京韩国人的90%，也占到望京人口的30%以上。所以非说那会儿的望京很有前途，那基本就说的是韩国人。可是2007-2009年的次贷危机，韩国经济受到重创，望京的韩国人也就陆续撤离了很多。

开始有人还想组织人想收购韩国人的房产来着，我也琢磨过，后来觉得这计划太疯狂了，没人敢干。可也说是错过机会了，但也可以说明当时房价的跌幅很大，让人不太敢真掏钱。当时望京东真还没什么特殊的，望京西是主流，但2008年从动辄2万跌到了1.4万，比橄榄城稍微贵点儿有限。所以当时真正看好望京的不多，我也差点儿放弃了。

3、望京真正崛起是在2011年之后，写进了十二五规划，定位是什么我忘了，反正是高科技 商贸新区的意思吧，总投资300亿。这之后望京就不一样了，我觉得是美团入驻之后引领了互联网产业的风潮，阿里奇虎什么的也就陆续来了。

现在据说望京Soho里的互联网公司达到了70%，其他的也是金融什么的，都是在风口上创富快的行业。规模效应也就形成。从房价上比较明显的特点就是望京东和北部的涨速，明显超过了西部南部。再一个就是高品质次新房的涨速，明显超过老小区。说明望京的贫富分化比较严重，中上层的人群拿走了大部分利润，所以推高了品质小区的房价。

4、但这些迹象在亦庄还没看到，也就是说亦庄现在还停留在2012年的望京。规划做的很好，但没见到很突出的风口产业。我也希望亦庄成为下一个望京，毕竟也有房在这儿。只是不敢想的太美好，天时地利人和，缺一不可。亦庄的地利是很好，人和也不错，就看天时运气了呗。

但甭管怎么着吧，至少是不会差。尤其是河西，最难的配套都有了，也就是大公园和好学校。其他的配套都不用着急，等着就是了。最差的也肯定能超过北京大盘，要不然都对不起这么多的土地指标倾斜。

5、总之吧，在我看来是河西不会弱，金茂府也很好。但现在还不敢想的太美好，毕竟从现在来看，互联网和金融产业还是赚钱最快的，而这些不是亦庄的长项。

希望出现新的风口，比如碳中和新能源一类的，如果能在亦庄发展起来就最好了。有了新产业才能快速创造财富，也就能吸引来更多的有钱人，从而推高板块价值。向前看向钱看吧，平常心对待，耐心等候。

仅供参考。