嘉定新城未来潜力（嘉定新城为什么能在五大新城脱颖而出）

在中国传统文化里

水系总是有着独特的地位

或哺育出江河流域的社会文化

或承载迁客骚人的览物之情

又或者深深影响着中国人的住宅选址观念

即使在上海

不同圈层的人却同样向往着一江一河两岸的人居圣地

然而对一些远离江河的版块来说

能有一湖

也不失为一种心灵的慰藉

而论造湖 没有人比嘉定区更加狂热

01

嘉定新城东至横沥河-绿意路-浏翔公路

南至蕰藻浜 西至嘉松北路

北至霜竹公路

向西还联动了安亭枢纽

“十四五”规划中总的面积为161.7平方公里

是五大新城中

到内环距离最短的那个

轨交方面

乘坐11号线从嘉定新城只需11站34分钟便能到达曹杨路

而嘉闵线的建设让嘉定和沿线新房又火了一把

建成后可换成2、5、9、11等9条地铁线路

成为“换乘王”18号线的上海西部版

自驾方面

沈海高速 沪嘉高速是嘉定新城乃至整个嘉定区最重要的路线

从新城自驾到人民广场

不堵车的情况下50分钟足矣

医疗方面

比较大的有瑞金医院北院

嘉定区中心医院

嘉定区妇幼保健院

医疗资源密度在新城中相对不错

教育方面

嘉定目前比较优质的学校有普通小学

嘉定实验小学

民办华二初中

桃李园实验学校这些还算优质的教育资源

而说到商业

也许是南翔印象城的开业自带了太多光环

整个嘉定新城版块的商业活力并不高

万达、宝龙、大融城

以及北面的日月光中心此前综合地分流着新城的消费群体

然而南翔印象城的开业打破了这种平衡

很多人更愿意踩两脚油门直奔印象城而不是走路去家门口的那些商业中心

02

总的来说

一个新城该有的基本配套嘉定都有了

虽然相比起临港、松江

嘉定新城似乎少了那么点的特色标签

然而好在质量都还比较高

首先最值得说的

就是嘉定新城引以为傲的环境

“千米一湖，百米一树”的理念被嘉定建设者们很好地实践

走在新城的街道上

一路绿茵环绕

行道树的高度告诉人们离这里最初建设的时间已过去很久

现代化的建筑

宽阔整洁的马路

挺拔的香樟

悠闲的行人

比起市区这里无论是环境还是生活节奏都更加舒适

在这里你基本找不到老公房的痕迹

拔地而起的高楼极大地符合了现代化新城的定义

但如果你觉得在这些高楼大厦之间找不到自己想要的那种人间烟火

那么你还可以去夜晚的老城区看看

走在州桥古街

仿佛置身苏州古镇

生活节奏慢了下来

人来人往的街道充满烟火气

个人觉得这是嘉定最棒的规划之一

新城与老城分区明显

在保证城市界面统一的同时

也给这里的人们选择自己喜欢的生活方式的权利

从十四五中嘉定新城的空间结构和功能布局来看

嘉定新城的组成特点是一核四片一枢纽

其中的嘉定新城核心区与老城风貌区组成了嘉定新城最主要的居住生活版块

以上海赛车场

上海市民足球公园

博而地高尔夫俱乐部为主的场馆组成了体育赛事区

这也是属于嘉定新城独有的特色标签

而剩下的马东产业区与北部科技创新区构成了整个嘉定新城的产业灵魂

也赋予了这里发展的潜力

首先是马东地区

这里指的是马陆镇在沪宜公路以东的部分

相比起松江新城的老工业区

这里给了我们更多的想象空间

随着嘉闵线的开通

马东能形成以TOD为主的开发模式

而当下大多数传统郊区产业园只能靠自驾和园区班车通勤

相比之下

未来能乘轨交上下班的马东片区或许对人们有更大的吸引力

毕竟又有几个工业区能在有生之年等来一条轨交线呢

不是临港从0-1的全新开发

也不是松江新城那样的趋于饱和

马东曾经大片的战略留白区是如今嘉定新城建设发展的重要资本

也让新城有了更多可能性

再看北部的科技创新区

主要由菊园 北部工业区组成

以医疗科技、智能传感、物联网、汽车产业主体

其中仅菊园新区依就有5家国家级科研院所

4个国家级创新创业载体

1330家科技企业

6000多名科技人才

没有对比就没有伤害

对比整个松江目前在G60科创走廊的人才大约才2500人

不得不说

嘉定新城科技创新区的实力还是比较能打的

最重要的是

嘉定区有更为可靠的经济实力支撑新城的发展

在2020、2021连续两年

嘉定区的GDP都排在整个上海市的第四位

是仅次于浦东、黄浦、闵行之后的

GDP总值最高的那个

相比之下，松江的GDP总额都和嘉定相差900多亿

更不用说基础更弱的青浦、奉贤了

03

看到这里

你也许会问

既然配套和产业都还不错

嘉定新城是不是就能完胜其它四个新城了

其实，嘉定新城的内忧外患真的不少

上期的松江新城我们曾经有提过松江的商业选址有些特别

在嘉定，商业也同样出现问题

从马陆到嘉定北

嘉定新城每一站地铁站基本都有商业开发

但商办 地铁站的简单组合并不意味着这就是我们今天所推崇的TOD开发模式

一方面新城的几个地铁站附近的商业体数量都比较单一

白银路和嘉定西两站更是只有社区型商业

无法形成商业集群效应

另一方面由于11号线是地上行驶

在空中修建的轨道不仅影响了地铁沿线版块天际线给人的感官

更宣告了地铁站上盖的计划彻底落空

即使走在新城最繁华的商业万达广场门前

你也并不能感到这里的繁华

相反的是空中轨道和一楼公交枢纽给人带来的压抑、拥挤

早年嘉定新城也并非没有想过打造出像南翔印象城那样现象级的区域商业中心

然而在漫长的建设周期中

不少开发商资金链断裂

只留下那些建了一半的商业广场在风中凌乱

其中最典型的莫过于远香湖旁边的明发商业广场

烂尾超过15年

去年传出要改建为奥特莱斯的消息

只是看着目前的状况

希望可能又要落空了

看来还是要建议嘉定新城把造商场的热情转去造学校吧~

除了配套方面的内忧

嘉定新城想要发展还得化解外患

嘉定最早与闵行、宝山一批撤县建区

在发展历史上的确有极大的优势

目前整个嘉定区整体实力强劲

版块各有优势

因此对嘉定新城来说

面对的竞争者不仅是松江、临港这四个新城

甚至是嘉定区内的其他版块

论产城融合和纳税大户

安亭比新城做得更好

而且嘉定新城的对外枢纽其实也在安亭

安亭人民不知道答不答应

而论环境宜居

南翔人民更有发言权

相比起远香湖

留云湖的居住氛围与人气似乎都更胜一筹

就是房价也更胜了一筹

甚至对于很多刚需来说

既然都能考虑住在娄塘

为什么不能干脆再退一步 直接住太仓呢

与太仓昆山这样的强县接壤或许让嘉定新城有更多联动发展的机会

但也直接为不少预算偏低的嘉定刚需打开了另一扇上车的车门

甚至很难说

这究竟是一种人口导入 还是导出

同样的松江临港奉贤这些新城就完全没有这样的苦恼

毫无疑问

新城在这些区域里都是最优秀的存在

松江九亭虽然聚集大量人气

但城市界面还需持续改善

南桥虽然离市区距离更远

但更近的西渡肖塘还处于乡村城市化的过程

临港更不必说

它的存在甚至架空了南汇曾经的中心惠南

安亭输在了与花桥太近

让人们的印象觉得这里已经远到江苏

南翔环境虽好 去往市区更方便

但早已成为市区白领的睡城 房价水涨船高

嘉定新城依托老城 从嘉定区中心向外拓展

这样的辐射范围与相对位置或许才是一个新城更需要的

而且相对合适的价格

是另一个在嘉定区里选择新城的理由

04

最后我们来看看嘉定新城目前的房产市场

虽然在土拍和新房的供应都在向五大新城倾斜

但嘉定新城的新房项目并不算多

前两年的供应主要集中在徐行

依靠嘉闵线的规划收获了一批买家

而今年的新房大多是老盘加推

品质或者位置都一般

从金地嘉源、日月光伯爵天地和金地峯汇的日光就知道

嘉新城的购买力还有待进一步释放

然而江桥南翔安亭都有不少新房供应

对购房者来说可以选择的并不少

就二手市场而言

嘉定新城并没有非常标杆的出圈小区

金地世家和西郊金茂府相当本区标杆的存在

然而同为金茂府 这里比大宁实在落寞太多

而远香湖北面的保利系列社区也是许多人会考虑的存在

西侧的保利家园分为南北两部分

北到洪德路

南至白银路

东到裕民南路

西至阿克苏路

总建筑面积约40万平方米

总户数约2200套

目前挂牌价大约在4.8-5万/平

东侧是保利天琴宇舍的两期

分别分布在沪宜公路东西两侧

其中二期是5幢高层组成

一期的4幢高层打造成跃层格局

除此之外还有5幢合院、7幢联排商墅

从小区高层外立面来看

层层错落 视野无遮挡

造型别致

站在高区眺望不远处的远香湖

顿时间心旷神怡 宠辱偕忘

05

说实话

在认真了解嘉定新城之前

我一直被松江新城的人居氛围所吸引

然而在我体验过嘉定新城宽阔整洁的街道

老城的烟火气息之后 我真的动摇了

在嘉定新城你既能看到临港新城那样统一规划带来的城市界面享受

也能看到松江那样的生活气息

更重要的

它找到了真正能支撑自己发展的产业

也给了我们像马东这样希望的种子

形成了真正的城市内循环

人无完人 城也无完城

现在的嘉定新城

或许已经很值得去了解了

END

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