养猪业盈利模式结构图（养猪大王新希望）

文丨西部菌

四川民企一哥新希望，其地产板块2020年的业绩年报揭晓：

数据显示，企业去年实现营业收入304.96亿元，同比增长66.98%；实现净利润28.42亿元，同比增长16.72%；2020年经营活动产生的现金流量净额48.37亿元，同比增长81.97%。

2020年是新希望地产的关键节点，据克而瑞数据，其全口径销售额为1031亿元，正式跻身千亿房企阵营。

销售破千亿，营收同比增长高达66.98%，新希望地产在特殊的2020年，交出了一份还算不错的成绩单。

不过伴随着规模扩张，新希望地产的总负债也冲破千亿，高溢价拿地、联合开发，则导致其利润不断走低，盈利能力面临重大挑战。

01

新希望以饲料、养殖等农业板块起家，从刘永好到之前的地产总裁张明贵，对地产规模都是持相当佛系的态度，所以地产是长期“小而美”的存在，2016年前后才百亿左右销售规模。

不过，意识到错失地产黄金风口的新希望，近几年突然发力，持续加码地产投资。在高周转模式驱动下，新希望地产四处拿地，进军川外的新一线和核心二线城市。

目前已完成长三角、中西部以及粤港澳三大经济圈重点城市的布局与发展，已在成都、重庆、昆明、西安、武汉、杭州、苏州、南京、宁波、温州、佛山等新一线、核心二线城市累计运营上百个高品质项目。

新希望地产对规模的强烈诉求，起到了立竿见影的效果。

2020年，其全口径销售额为1031亿元，排在克而瑞榜单的第40位，比蓝光发展低两位，算得上川系房企的佼佼者了。

而回顾过去几年的销售表现，新希望地产的黑马气质可谓相当强烈。2017年和2018年，其流量销售额分别只有141.5亿元和303.1亿元，2019年销售额便成功翻番。

千亿销售收入，向来是房企的一个重要竞争门槛，在地产行业进入存量时代、增速放缓的大背景下，新希望地产抓住红利尾声，终于让自己站到了一个相对安全的区域。

营收方面，年报显示，2020年304.96亿元，同比增长66.98%，远远高于2019年19.8%的同比增长，对此，年报解释为，“主要系公司结转项目增加引起的收入增长所致”。

值得注意的是，近3年新希望地产的营收复合增长率达到71.28%。抛开结转项目增加的年度因素看，销售规模的快速攀升，确实对营收起到了很强的拉动效果。

02

规模迅速增长的新希望地产，在整个集团的分量不断提升，不过其千亿销售规模，其实是以稀释权益占比为代价的。换句话说，新希望地产存在着“虚胖”的水分。

比如据克而瑞数据，新希望地产2020年的权益金额，只有537.7亿元，等于权益占比部分只有一半左右，排在房企五十强开外，远低于其全口径销售额排名。

来源：新希望地产年报

数据显示，流量金额千亿以上的房企中，绝大部分企业的权益占比都在70%以上。比如，蓝光发展2020年全口径销售额1036.3亿元，权益金额724.5亿元。

新希望地产的权益金额低，是因为为了提高冲击规模的效率，避免管理成本过快增长，很多项目采取了联合开发的模式。

但这也意味着，新希望地产的真实开发、运营能力，未必达到了千亿房企的平均水准。而权益占比偏低，更直接影响到了其利润表现。

据年报，2020年新希望地产的净利润为28.4亿元，同比增长为16.72%，和营收同比增长严重不匹配。而归属母公司股东的净利润，更是同比下滑5.75%。

其实在2019年，新希望地产的归母净利润，就出现了五年来首次下滑的局面，降幅为13.19%。2020年下滑幅度有所收窄，但对比销售和营收表现，如此利润表现可谓冰火两重天。

当然，利润下滑，权益占比低只是因素之一。另一个原因在于，新希望地产在激进拿地的过程中，不乏高溢价地块，加上限价的因素，利润空间被严重压缩。

比如，去年4月，新希望地产23.6亿元在佛山拿地，扣除配建面积后楼面价18252元/平方米，为佛山历史第二高价地。

来源：新希望地产年报

高溢价、大手笔四处拿地，不仅拉低了利润，还带来了显著的债务增长。

2020年，新希望地产剔除预收后的资产负债率为66.55%，三道红线成功达标，不过总负债达到1113.9亿元，同比增长23.58%。

去年，新希地产发布名为“四川新希望房地产开发有限公司2020 年累计新增借款超过上年末净资产百分之二十的公告”：

上述新增借款主要系公司调整债务结构以及业务发展需要所致，均用于公司日常经营发展，属于公司正常经营活动范围，不会对公司生产经营情况和偿债能力产生重大不利影响。

在公告中，虽然新希望地产解释称，借款的增加，“不会对公司生产经营情况和偿债能力产生重大不利影响”，但这也反映出快速规模化带来的债务压力在明显增大。

03

新希望地产背靠集团这棵大树，在资源获取、融资等方面，当然也有一定的优势。不过，相较于养猪等传统业务，地产的跨度还是比较大，业务之间的协同难度同样较高。

为了寻找新的增长点，拓宽地产业务的航道，今年1月，新希望服务在短短几天内完成股权变更之后，紧急赴港上市。这也是地产债务承压的一个缩影。

地产存量时代，商品房销售规模放缓，房企普遍调整策略，加大对物业服务的投资，以此获得持续性的业绩增长空间。

有消息显示，新希望服务的上市聆讯已于近日通过。不过，新希望服务高度依赖地产输血的特征依旧相当明显。

招股书显示，报告期内，新希望服务来自新希望房地产集团的项目数量为43个，在管楼面面积为623.2万平方米，收入1.07亿元，占比82.4%。

当然，地产业务输血物业服务，是大部分房企的惯用路径。但由于新希望地产本身的权益规模有限，导致新希望服务的整体体量相当有限。

来源：新希望服务招股书

招股书显示，2018年至2020年9月30日，新希望服务收入分别为2.58亿元、3.81亿元和3.68亿元；同期净利润分别为4105.8万元、6404.1万元和7936.1万元。

那么，高度依赖地产输血的新希望服务，即便成功上市，未来又能够为地产板块贡献多少利润？

值得一提的是，由于扩张速度的加快，近几年的新希望地产，在销售规模成倍增长同时，产品品质管理出现了一些问题，网上有不少相关楼盘的质量投诉。

来源：网络

比如去年人民网地方领导留言板显示，南宁新希望锦官城一期，截至2020年4月上旬，购房业主向物业公司反映需整改的质量问题多达8356条。

这意味着，新希望地产不仅效益、盈利和收入不匹配，开发运营和管理能力，也没能跟上规模的快速增长。

未来，站上千亿台阶的新希望地产，显然得在发展速度和质量之间做好平衡。

,