商品房购房协议能公证吗（经过公证的买房协议）

这个系列解读是针对《民事审判实务问答》这本书的，前半部分会摘录原文，后面则结合司法实践作出解读和建议，尽量浅显易懂，方便朋友们了解法律如何与生活结合。

今天咱们要聊的，是买房那点事儿，日常生活中，很多朋友都曾经历过买房，尤其是买二手房，那叫一波三折，就怕合同签得不好，把自己给坑了。

于是就有人想到，我去做公证啊，公证了的房屋买卖合同，那总不担心被坑吧？有公证处的行家盯着呢，肯定能看出合同中的问题来。

咱必须在此提醒各位：公证不是万能的，千万不要盲目迷信公证！多数时候，公证只是针对某个行为公证，比如证明签合同的双方当事人是真实意思表示（不是受胁迫），有签合同的行为能力（不是傻子、不是意识不清的人），但对协议的内容，公证处是不作实质审查，不替签合同的双方当事人判断有没有坑的！

说得再明白一点，公证处只负责帮你盯着签合同的人是不是傻子、未成年或者脑袋不清醒的老人，是不是亲笔签字的，有没有受胁迫等等形式要件，对于协议拟得公平与否、一方是否占便宜、另一方是否吃大亏，这得是你自己，或者你的律师帮你把关的问题，公证处只收了一份钱，不做两份事！

接下来我们说的这个问题，就是公证的房屋买卖协议，但最终未必达到当事人想要的效果。

（以下内容为原书摘录）

问：我和张某签订了房屋买卖协议，由于某种原因，张某没有将房屋过户到我名下，但是我们已经在房屋买卖协议中约定了该房屋产权归我所有，并对上述协议办理了公证。请问我能基于该公证书的内容取得该房屋的产权吗？

答：答案是否定的。

《民法典》第二百零九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。”

房屋属于不动产，根据上述法律规定，不动产物权的变动应依法登记；若未经登记，则依法不发生物权变动的效力。对于你所提问的能否通过公证约定取得该房屋的产权，《民法典》第二百一十条规定：“不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。”

由于我国法律并未规定通过公证能够发生物权变动的效力，故即使该公证书中已经载明了该房屋的产权归你所有，但是在你未同出卖人张某依法到相关不动产登记机构办理权属变更登记的情况下，你还不能取得该房屋的产权。

（以上内容来源于最高人民法院民事审判第一庭《民事审判实务问答》，是关于“公证能否引起物权变动”的解答）

对于这个问题，也来聊聊我个人的看法和建议：

1、协议约定很重要，但很多人在签协议时往往约定了一些“废条款”，实际上没有任何效力，也无法约束双方当事人。比如本案中的买卖协议，约定房屋产权归提问者所有，但问题在于，这个约定是与《民法典》物权编相关规定相抵触的，违背的是不动产物权登记才发生物权变动效力的强制性规定，这个规定是物权法重要基石，几乎是不可动摇的。

换句话说，你在协议里约定房屋归你所有，哪怕你已经付清了所有的钱，但只要房子一天没办过户登记，就一天不是真正的归你所有，对方违约，也不过是向你承担违约责任，有可能赔钱，但并非当然地认定房屋是你的。

2、公证也非全无用处，公证书虽不能产生物权变更的效力，但赋予了一方配合过户的义务。房屋买卖协议中其实已经说得很清楚，就是一方付钱，一方交房，付清钱款且无其他特殊约定（比如所有权保留）的情况下，另一方就应该交付房屋，这个交付并非仅仅是指物理上交房，而包括了法律上的交房，也就是办理过户登记。

普通的公证虽然并不能改变协议内容或者加强协议效力，但至少不会弱于原协议的效力，原协议赋予一方交付房屋的义务，这就包含了协助办理过户登记的义务，而当这一方不履行时，另一方可以起诉至法院，要求其履行。

3、具有强制执行力的公证债权文书，可以不经诉讼，直接执行。

如果只是普通的公证文书，并不具有强制执行力，但如果是双方在公证债权文书中直接承诺，若债务人不履行或不完全履行义务，债务人接受依法强制执行，有这样的承诺的情况下，则可能赋予公证文书强制执行力，另一方拿着这份公证文书可以直接向法院申请强制执行。

这种强制执行力的公证文书，不需要再通过诉讼确认义务，而是直接可以执行，当然，前提是有明确的给付内容，比如写清楚交付的是哪套房，交付时间等。

4、即使一方不配合，法院的执行裁定可以作为房屋变更登记的依据。正常来说，房屋过户是需要卖方配合办理过户手续的，但如果双方发生纠纷，则另一方可能不配合，这就需要公权力的介入，比如法院的执行裁定书等。

房屋登记管理部门，拿到法院的执行裁定书、协助执行通知书等，就清楚这套房已经易主了，应当办理变更登记。

小结：

仅凭房屋买卖协议，即使这份协议作了公证，也并不产生物权变动的效力，这时候你还不能说“房子是我的”。

只有办理了过户登记，物权才发生变更，房屋产权才归属于变更的一方。

所以，买房尤其是买二手房，过户手续办完之前，都应当高度警惕，哪个环节出错，就是大问题。

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