天津楼市如何（天津楼市的4个特点）

没有涨价的预期，谁也不会着急出手。

江湖流传一句话：只有靠激发投资客，才能真正激活楼市。

一听一激灵，显然这话像笑话。

眼下的楼市，可没办法跟特斯拉一样，用“涨价锁定销量”。

行情胶着，天津楼市究竟是个什么状态？

好在数据不会说谎，刻度线很清晰，来看——四个突出特点！

特点一：回归市区。

市内六区新房成交量，占比不断攀升。

2022年3-5月，已经从2021年的8%，升至12-13%。

5月全市成交金额前10名中，6个盘来自市区。

还有2个出自滨海中心商务区和开发区；另外2个，分别来自西青的水西和梅江。

无一例外，全部位于核心区。

2018-2020年，天津新房成交“远郊为王”。

2021年，队形重整，环城冲到第一位。

2022年，市内六区成交占比起势。

最重要的，量坐实了，价格就稳了。

所以，你会发现，今年市区新盘，十分扛价。

“回归市区”的背后：

❶ 买房半径收缩。

外部环境不确定，前路发展不明朗。

买房人本能的反应——寻找安全边界。

当没有普牛行情时，资本一定是向高能级领域轮动。

在津城，市内六区是高能级；在滨城，中心商务区和开发区是高能级。

❷ 商品属性增强。

天津是“房住不炒”示范城。

这意味着，资产属性不强，商品属性很强。

按照商品属性的逻辑，买房人更追求成熟配套和优质教育。

❸ 价格优势。

市区部分板块价格调整，去泡沫。

红桥双环邨，高层1.9万/平米，185万买三室。

太阳城，220万买精装三室，还有相对不错的学校。

九和府、公元大观、财富绿道丹庭……洋房2.3-2.7万/平米……

一句话，环城的价格，也可以买到市区。

水往低出走，钱往市区流。

特点二：改善为王。

目前，200万以上的成交量，占比高达39%。

2021年，这个数字为29%，今年增长了10个百分点。

200万是改善的分水岭，刚改也算改善。

高端改善的领跑更明显，1-5月，只有600-750万的成交金额增长了。

量在价先。

楼市整体温吞水，但改善盘很亢奋。

龙湖天曜，168平米房源，报价4.6万/平米，价格上涨。

翡翠嘉禾，洋房164平米，大约3万/平米，涨了1000-2000元/平米，当然位置也更好。

绿城水西云庐，越开越贵。

B地块洋房3.5万/平米，A地块洋房4.5万/平米（精装）。

F地块245平米洋房，4.9-5.3万/平米（精装），首开14套，当天认购了11套。

中海市区楼盘，客户手里拿着钱，想先交2成首付定房，另外1成缓几天交齐。

不好意思，不收，必须3成首付一次付齐……

有老钱的人，一直买买买。

某位群友，先全款买了融创梅江壹号院300平米大平层。

由于暂时交不了房，那好，再来一套格调初晴叠拼，先住着。

还有位群友，买完复康路十一号，又买了海河金茂府，还想买绿城凤起悦鸣……

“改善为王”的背后：

❶ 政策预期。

全国范围、自上而下统一托市，新一轮楼市周期已经来了。

天津楼市体现的不明显。

但按规律，周期的起始阶段，适合配置资产。

❷ 改善先行。

每一轮周期，都是改善先行，这是市场规律，无一例外。

能级传导，自高而低。

一线城市领涨、高端改善领跑，一个意思。

❸ 新产品供给侧诱惑。

房地产十年一代产品，去年是新产品的元年。

蓝灰调、落地窗、玻璃幕、铝板……产品变革开始了。

只有改善人群，才愿意为产品买单。

❹ 新房为主的改善市场。

天津虽然二手房挂牌量大，但能满足改善三要素的（90平米以上、房龄20年以内、有电梯），只占两成。

改善的锚点，更多还是要瞄准新房。

特点三：现房时代。

很明显，现在的市场，现房更受宠。

九和府，一个周末就能认购20多套；

中海左岸澜庭交付后，别看没什么特惠，但认购量并不差。

美的旭辉翰悦府马上交房，小高层楼层没的挑，一楼也有人愿意买。

当然，现房很多，但并非所有现房都能被买账。

两个条件：交付水平超预期、价格在板块内相对便宜。

“现房时代”的背后：

❶ 市场选择。

房企暴雷多发，现房才是保险箱。

❷ 行业内卷。

内卷1.0时代拼价格，内卷2.0时代拼产品，内卷3.0时代拼实景。

谁手里有现房，谁就赢在起跑线。

❸ 楼市新常态。

销售速度放缓之下，越来越多楼盘被动卖成现房。

特点四：高性价比。

高性价比房源，是天津楼市的小行情之一。

刚开盘的万达自在澜湾，首开认购1个亿，100来套。

均价9800元/平米的价格，相比于板块内1.2万/平米的二手房，倒挂了。

天津瑞府也如此，5月签约41套，市区第一。

140平米户型，单价3.4万/平米，小海地新房也差不多这个价了吧。

绿城桂语听蘭，每周末都能认购十几套，5月全市成交第二名。

1.9万/平米，又在空港一期，比板块内二手房价格低不少。

“高性价比”的背后：

❶ 地段价值，是唯一衡量标准。

怎么看性价比？

房价低于地段价值，或者一二手房倒挂。

❷ 捡漏大于抄底。

抄底很难，但捡漏有迹可循。

行情飞上天时，很多房子会“超涨”。

而静淡市下，也会出现“超跌”现象，需要独立思考。

楼市行情不明朗，可以蛰伏片刻。

但心里应该有个度量衡，眼下的楼市状况，很可能会常态化。

常态化，并不代表会踏空。

现在的“四大特点”皆因共识所致，可以作为实操锦囊。

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