郑州未来几年楼市走向图（悬念落地北龙湖变佛系）

悬念落地！

今日，郑州第二次集中土拍大戏来袭，一向热热闹闹的北龙湖，这次静悄悄，不似先前土拍的豪横熔断成交，这次央企华润以起始价摘得北龙湖15号地。

反倒是管城区金二环的航母城地块，抢拍激烈达一个多小时，最后央企电建夺得。

作为今年最后一次集中供地，这次土拍的地全都被央企拿来，民企继续躺平，此次土拍对将来的房价会有何影响？

河南商报记者 张丽

土拍结果

郑政东出〔2021〕15号（网）

位于龙湖外环北路南、龙源西一街东，85亩，容积率2.5

毛坯限价31300元/㎡，装修4700元/㎡，最高限价36000元/㎡

起始楼面价14060.7元/㎡，熔断楼面价16169.7元/㎡

土拍结果：央企华润以起始价拿地，地价200100.0万元，折合楼面价14060.7元/㎡

郑政出【2021】64号（网）

位于管城区果园路北、魏庄西街西

面积84亩，容积率 3

起始楼面价6220.6元/㎡，熔断价7144.8元/㎡，综合限价20100元/㎡

土拍结果：电建熔断价夺地，地价120600.0万元，折合楼面价7144.8元/㎡

其他9个地块波澜不惊，没有流拍，物归原主。

二七区

郑政出【2021】53号（网），亚星拿下，为亚星锦绣山河安置房用地

郑政出【2021】54号（网），河南云商置业拿下，郑州火车站西广场改造项目

惠济区

郑政出【2021】54号（网）正商拿下，用于家河家三期开发

郑政出【2021】58号（网），惠济区政府平台公司天河投资，老鸦陈城中村改造地

郑政出【2021】59号（网），惠济区政府平台公司天河投资，老鸦陈城中村改造地

金水区

郑政出【2021】53号（网），美盛拿下，美盛教育港湾四起地块

郑政出【2021】60号（网），郑州地产集团拿下，河南省统计局家属院改造项目

郑政出【2021】61号（网），轨道交通置业公司拿下，黄河路站安置项目用地

郑政出【2021】62号（网），翰宇拿下，翰宇天悦城安置用地

1、为何这次北龙湖这次表现很“佛系”

以前，北龙湖“参战”房企众多，此次只有三家央企报名，分别是中海、金茂、华润。

一向热闹的北龙湖，这次怎么参与者了了，更不见民企的身影？

首先是市场大环境的影响，开发商“缺钱”，如今房企资金紧张，能活下去就不错了，哪里还有力气拿地，有实力拿地的都是央企、国企这些资金充裕，发展稳健的企业，国家队的进场，也会让市场大洗牌，今后民营房企只会更难，市场进入大洗牌期，央企操盘的楼盘质量相对有保障，将来对于购房者来说，买房也更有保障。

2、将来的产品会如何？

15号地地块位置太靠北边，距离湖心岛太远，跨过渭河都到杨金了，站在楼上都能看到动车编组站还有连霍高速。

容积率2.5，限高54米，将来很有可能成为15层左右的小高层，产品或对标中海云鼎湖居，相比南岸岸大多是1.5左右容积率洋房别墅，15号地产品差距还是不小。

但毕竟在北龙湖北岸，未来潜力非常具有上升空间的，如今北岸的中原科技城在如火如荼建设，高端产业导入，将来高精尖人才引入，片区是非常有活力的，潜力较大，而且北岸所剩住宅不多，卖一块少一块，15号地在北岸中心位置，位于北岸中轴线龙源路旁，一路之隔还有魏河，区域清华附中、启迪科技园、地铁4号线已经兑现，综合条件还是可以的，

地块价格还算适中，最高限价36000元/㎡，华润起始价拿地，利润较大，产品可操作空间多，预计未来产品可能是中海的升级版，如果按140-200㎡的改善面积段规划，搭配高调性产品，未来还是非常有市场的，有望成为未来北岸的爆款小豪宅，给想上车北龙湖的富人们一次机会。

3、为何管城航母城64号地这么“香”？

今日，管城区航母城地块反倒是比北龙湖热得多，引发招商、金茂、电建多家房企“争战”，最后熔断成交，电建以熔断价摘得。

为何这块地这么“香”？

首先地段好，金二环核心的优质地，是管城区电动车航母城原址，之前是中储的地块，今天电建拿了。

位于金二环核心航海路旁，周边配套非常成熟，地铁盘，距离地铁5号线城东南路站不到1公里，距航海广场站1.2公里，出行便利。

周边有福都购物广场，63中，贝斯特外国语小学，管城区回族人民医院等，配套非常丰富。

另外，地价相对较低，相比北龙湖动辄几十亿的地价，这块地还是相对友好的，对房企资金压力相对较小。

这次熔断成交价为7144.8元/㎡，未来综合限价20100元/㎡，将来也有不少的利润空间，对面是管城区改善盘金地铂悦，后期产品直接对标的是管城龙湖雅宝天钜、经开区华润置地凯旋门、保利天汇，将来刚改、改善购房者可重点关注。

第二轮土拍全国遇冷，郑州作为这22个城市里的最后一个，表现平平，此次无惊喜。

这次土拍，还将深刻影响明年房价。如今郑州的拿地数量在不断减少，市场受供求关系影响，地少了，需求还在，房价就还有支撑，所以，未来郑州市场还是比较稳的，主城片区的房价依然坚挺，伴随着这两次集中土拍，主城改善地块在加大放量，明年，也是一个改善置业的好机会。

编辑：张恒 李英旋

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