物业经营模式和建议（物业总如何选择多种经营模式）

物业总如何选择多种经营模式

物业总如何选择多种经营模式，这里写的是物业总，也就是物业公司的掌舵人和决策人

其他人是没有资格和权力琢磨这个事的，毕竟屁股决定脑袋

问道于盲的事情没啥意义！

这个盲包括项目总，甚至聘请来的物业总经理！

只盯着手里饭碗牢固否，就没有精力去考虑物业公司的方向问题，即使有这个能力，因为没有内驱力，所以只有物业法人才能去琢磨这个问题：自己的物业公司如何选择多种经营模式

当然，也有些物业领导看不到这个危机感或者这个机会，这很正常，正因为此，才有抬轿坐轿之分，叫不醒装睡的人索性就不叫，把精力放在志同道合的同志身上！

今晚话题主要有三大部分：目前可选的模式有哪些？自己情况符合哪些模式以及咋样开干—启动模式操作

经过十多年的行业发展

物业多种经营领域也有了丰富的发展

从原来的开发要求的便民服务特约服务，到广告等公区资源变现，再到拎包入住房介理财这些单一暴利的便民项目，最后就是综合便民项目

我们分之为三大阶段

三个阶段都是赚业主的钱

无非第一个阶段是间接，后两个阶段是直接！

第一个阶段的玩法已经司空见惯，项目总和项目经理就能探囊取物

第二个阶段就需要专门的人才了，物业商业运营总监、经营部总监，社区运营总监，多种经营项目小组总监等岗位雨后春笋，彼此挖墙脚的事儿也举不胜数！

第三个阶段才刚刚开始，仅仅少数人在开搞，我们算是其中的一小波！

三大阶段三大模式对物业全员员工的要求也不一样！

特别是前两阶段两种模式，基本不需要全员的配合，个别人或者个别部门就游刃有余了！

但是第三阶段第三种模式，就和前面大相径庭了！

综合便民服务，务必不能少全员的参与，而且还是流水线参与！

晓得这三种模式，就可以考虑自己的情况了！采用某种模式赚钱，得因地制宜，马虎不得！

第二部分：自己情况符合什么模式！

红的花白的雪蓝的天，讲究的是搭配

只有条件符合，才可能配对成功，按照相应的模式，搞钱，养团队，发家致富！

我把目前物业公司暂且分为十种情况，帮大家匹配下相应的模式和运作哪个阶段

综合性物业公司，什么盘子都有，有赚有亏总体还赚！

压力不大，但是也着急，毕竟亏的盘子都没人愿意去做经理，不搞创收，这些盘子会越来越多

所以更多这样的物业领导最想的就是拿这些亏的楼盘来搞多种经营做试点！

但是，因为楼盘亏，项目经理就压力大，总部分配的资源也相应的少，在这些亏的楼盘搞多种经营，风险更大，失败的几率也最高！

事实也是如此，我经历的好几个物业公司基本都是这样

这样的物业公司还是在第一阶段上深挖细耕一些，多弄些钱

假如真想趟路的话，那就所有的楼盘，不管亏不亏，都来搞多种经营

可以搞第二种也可以搞第三种，不要再让亏的盘子自己搞！

第二种情况是老旧小区居多

拎包入住房介搞起来意义不大，特别是前者，所以只有搞第三种：综合便民服务

插一句：综合便民服务指的是业主需求的各项服务，我们分为九大管家类，具体哪九大管家，群里讲的够多了！

第三种情况是写字楼居多

写字楼的公区资源变现风险小，这个可不能错过，而写字楼的单一便民服务，可以找几项公司业主都需要的

快餐配送，水、会议室、维修等有很多，基本也属于第三种模式！在九大管家里找！

第四种跨城市楼盘的物业公司，这个因为影响力比较大，因为跨城市，肯定是挑着捡着接的楼盘，新楼盘居多，第二阶段很符合这种物业公司，现在这种玩法也最多，操作人才也不缺

第五种是有总部管理的物业公司，楼盘多是一个特点，否则也没必要搞总部，这个就要灵活选择

一二三种可以一起做

第六种情况没有总部

楼盘不是很多，物业总甚至亲自担任项目经理

这种物业公交公司搞第三种模式比较有优势，扯皮的少，权利集中，执行力强，楼盘以五六个为主，万户以内，是搞第三种模式的最理想类型！

第七种有业委会的！

第一种就不好搞了！

有业委会，楼盘档次及规模都不会差

否则没油水，业委会高知们也看不上

这种搞第二种和第三种最合适

第二种限制比较多，新楼盘就那几个，交完房就是破小区了！

所以搞第三种模式，对于糊弄业委会，还是有得天独厚的优势的

我拿综合便民服务和业委会高知们斗过法，他们跟们无丝毫抵抗力哈

综合便民服务的隐蔽性比第二种要明显好几倍

第八种情况是没有业委会的

这种情况要嘛是三四线城市，业主们不是高知，也不愿意操心

但是楼盘缴费率不一定低，欠费的楼盘一二线城市还是居多的

没有业委会，第一种模式不搞的话，对不起良心的

但是公区资源变现肯定也没有一线城市好换钱的

所以第三种模式还是要搞得

第九种是中高端楼盘

这也就不用讲了，不差钱，第一种收入就不得了了！不讲这个了！

第十种建管一体物业

一二三四五线城市都有

老旧居多

当然后来物业独立出来之后也接了几个好盘子

云里人家:

但是老旧还是多数

开发老大比物业总还急，物业不是个人的，物业总扮演的角色很有意思

这种情况比较适合第三种模式

成魔成佛，关键点在于物业总的想法忠诚度高但是官僚作风最严重

物业总不电闪雷鸣冰雹大雨三把斧子耍不开的话，第三种模式玩不了前两种对于这种物业，利润不高，油水大不

这是十大类物业的情况

最后一部分，如何启动模式操作！

第一二种操作办法就不用我讲了，项目经理都晓得

第三种模式的前提是：上项目与团队升级并进

这会难一些！

两项工作都不是省油的灯，流水线咋设计，利润咋分，项目咋上，团队咋升级，全员咋统筹，外部资源咋为我所用······

都是一大堆的事情！

蛋糕够大，吃起来爽，做起来累！

天下没有白吃的午饭！

第三种模式的魅力还不仅仅体现在和物业同行的竞争，还有电商、实体店等其他···

开搞第三种，规划必须要有的

那种找个多种经营负责人，就认为他能带来物业转型的可能的想法，我说领导啊，醒醒吧！

不是低看操盘手，而是关键还在一把手这里！

一把手电商雷鸣狂风暴雨，中层团队才无后顾之忧，至于一线团队，甭发愁u，他们不是障碍！

然后就是整合各类资源了

关起门搞创收，那是交学费的前奏！

至于那些接了几百了弃管小区，走一步看两步的玩法，代价只有自己晓得

国人爱面子，伤的是里子！

云物业创收商学院

二〇一九年九月七日

,