无产权商铺的好处 产权式商铺在实践中的认定

引言

产权式商铺由国外的时权酒店和产权式酒店演变而来，这类房地产的特点在于开发商将大型房地产项目分割为数量众多的单位产权出售，再交由专门机构统一负责经营管理，最后权利人按约定获得投资回报。产权式商铺具有产权分散性、构造整体性和运营统一性的特点，主要涉及买卖、担保、委托、租赁等合同法律关系。产权式商铺在我国快速发展的同时，也产生了很多纠纷，甚至一定程度上影响了社会经济稳定。产权式商铺纠纷具有主体涉众、标的额高、种类多、社会影响大的特征，市场不成熟、运营方式不规范、宣传回报不真实和统一经营不完善是引起产权式商铺纠纷的主要原因。而权利属性不明确、相关法律规定缺位、行政登记未统一以及司法裁判的合理性不足，再次增加了纠纷的化解难度。

一、何为产权式商铺？

（一）概念

一般认为，产权式商铺是指开发商将其开发建设的大型商业项目按照一定的设计和布局将商场分割成面积较小的若干商铺进行出售，商铺投资者购买商铺并拥有商铺的所有权，但并不独立经营，而是将其整体委托给开发商或品牌经营的第三方统一经营管理，开发商或经营管理第三方向商铺业主支付租金或收益的房地产产品形式。产权式商铺有概念分割和实体分割两种，实体分割产权式商铺是以墙体、木板或玻璃等隔开，可形成固定的空间，符合房屋的核心定义，可成为所有权的客体。概念分割的则是没有物理空间隔断的，虚拟产权式商铺的核心是所有权与经营权分离，业主根据投资的份额获取租金回报一般称为虚拟产权式商铺。

目前全国性立法层面尚没有专门的法规对虚拟产权式商铺进行定性和规范，虽然《商品房销售管理办法》第11条规定：地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。但实践中大多数房地产开发企业会通过相关的经营管理公司与业主签订《委托经营合同》，从而规避了立法限制。

（二）虚拟式产权商铺登记规定的区域性差异

关于类似商铺能否作为物权客体，其产权是否可以独立登记引发了许多争议。赞同的观点认为虚拟分割式产权商铺以划线方式分割，四至界址明晰，能够单独使用，可以独立登记；而反对的观点则认为虚拟分割式产权商铺不具有独立、封闭空间和明确四至界址，不符合独立登记的法律规定。

虚拟分割式产权商铺开发模式是建筑、房地产业发展过程中因行业竞争、融资需求而催生的新模式，由于其本身带有的经营上的便利性以及资本融通的聚合性，无论是地产商还是有置业、理财、投资欲望的普通老百姓都趋之若鹜，然而立法上却没有相应地对该新模式进行应有的全国性的、统一性的直接应对。为避免法律关系和行政管理上的混乱，特别是虚拟分割式产权商铺后续统一经营问题的不确定性，部分地区则以传统法律的思维去规避这种新模式所带来的不利影响，导致全国各地对虚拟分割式产权商铺这一新模式的合法性、合理性进行不同的认定，也导致不同地区对涉及虚拟分割式产权商铺的司法裁判出现不同甚至是截然相悖。

从全国范围看，绝大多数省市地区对虚拟分割式产权商铺的物权登记采取默认态度，而北京、上海等地在虚拟分割式产权商铺模式疯狂扩张后，出台了政策明确禁止相应产权登记。从其出台政策的出发点看，无疑是前期对虚拟分割式产权商铺模式推广后，因无相应的法律法规加以引导和规范，导致该新模式自身存在的不足被无限放大，影响了当地市场金融秩序和房地产行业的健康发展。本应防微杜渐，却直接出台政策禁止登记，难免有矫枉过正之嫌。但也有的如安徽合肥市相关部门对虚拟分割式产权商铺的法律地位出现了反复。

北京：北京市住房城乡建设委会同房管局、发展改革委、规划分局、商务委、国土分局等多部门于2011年联合出台了《关于加强部门联动，完善商业、办公类项目管理的通知》，该通知第五条明确商业、办公类项目房屋登记的基本单元是界限固定、可独立使用、有明确唯一编号的房屋或者特定空间。通知还明确禁止以任何虚拟、划线分割的方式对房屋单元加以分割和登记。另外，该通知还规定，禁止房地产开发企业通过返本销售或者售后包租的方式销售商业、办公类房产。而作为不能独立使用的虚拟分割式产权商铺，售后包租是其主要的运营模式。北京市出台的该政策，从产权登记和商铺运营模式两方面入手．，从根本上否定了虚拟分割式产权商铺模式的生存空间。

上海：2009年7月1日，上海市房地产部门颁布的《上海市房地产登记条例》正式生效。条例第八条规定：“房地产登记的最小单位是土地、房屋的基本单元。土地的基本单元，是指土地权属界线封闭的地块或者空间；房屋的基本单元，是指有固定维护结构、具有规划确定的完整功能、可以独立使用，并且有明确、唯一编号的房屋或者特定空间。”上海市的房地产登记部门相关人员作出解释：由于相关的法律依据不足，目前房地产市场出现的开发商采用划线、打铜钉等方式将传统设计的商场、办公楼等擅自分割成若干单元产权进行出售，由此产生了许多法律尚未涉及范围的矛盾。根据上述条例，从根本上禁止开发商擅自分割出售相关商品房。

二、虚拟产权式商铺运营中的法律纠纷

在实践中，因为虚拟产权式商铺的运作主要依托于两份合同，《租赁合同》和《委托经营合同》，实践中，其主要矛盾点为当一方违约或者商铺使用合同终止时，业主要求收回经营管理权与经营者为兼顾商场利益不予其收回之间的矛盾。

部分业主要求返还正在整体经营中的商铺、赔偿损失的诉讼，法院观点如何？

我们通过对全国各地的案例进行分析可以发现，虽然目前没有专门法律规定对产权式商铺进行调整，但大部分地方法院在审理虚拟产权式商铺业主要求返还商铺、恢复原状、赔偿占用费的诉讼案件中，通过已经公开的法院判决文书分析，法院系统在审理此类案件中大致形成了三个共识：1.对虚拟产权式商铺业主行使物权进行特殊限制。2.依据多数业主对商铺的处分行为推定其集体意志，个人意志应当服从集体意志。3.参照多数已与统一经营方签订合同的租金标准确定商铺占用费。

《最高人民法院公报》 2006年第6期(总:116期)：南京新宇房产开发有限公司诉被告冯玉梅案中，在长期经营不善的情况下，南京新宇房产公司决定改变商业体经营业态和经营方式，这就需要收回已经出售给投资者的商铺。在其他众多投资者都同意由新宇公司收回商铺，且新宇公司愿意提供高额补偿的情况下，冯玉梅等两户业主坚持要自己经营商铺（共100平方）。

该院认为：考虑到冯玉梅所购商铺，只是新宇公司在时代广场里分割出售的150余间商铺中的一间。在以分割商铺为标的物的买卖合同中，买方对商铺享有的权利，不能等同于独立商铺。为有利于物业整体功能的发挥，买方行使权利必须符合其他商铺业主的整体意志。从衡平双方当事人目前利益受损状况和今后长远利益出发，依照公平和诚实信用原则，尽管双方当事人之间存在的商铺买卖合同关系合法有效，尽管冯玉梅在履行合同过程中没有任何违约行为，本案的商铺买卖合同也应当解除。

四川高级人民法院在（2014）川民提字第406号判决书认为：案涉商铺属于虚拟产权式商铺，特征是没有明确的四至界限，其所有权的行使应受到一定的限制。主要表现为：一是在委托经营期间内，业主享有收益权和处分权，但不直接占有商铺，也不经营商铺；二是委托经营期满后，业主对其商铺共有部分所享有的权利和承担的义务，必须遵守管理规约并符合大多数业主的共同决定。

依照《中华人民共和国物权法》第七十六条第一款第（七）项关于“有关共有和共同管理权利的其他重大事项……应当经专有部分占建筑物总面积超过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”的规定和海发商厦业主大会制定的《成都市海发商厦管理规约》第八条关于“对本建筑区划进行调整的，应当按照相关规定，并经本建筑区划内专有部分占建筑物总面积二分之一以上的业主且占总人数二分之一以上的业主同意”的规定，上述续签合同业主的人数与所占面积比例均超过半数的事实，符合法律及管理规约的规定。虽然各业主系分别与洋洋公司续约，并非通过召开业主大会的形式作出决定，但超过半数的业主已与洋洋公司签约的事实，既是各续约业主就自己的专有权进行了处分，也就共有部分形成了多数意见，还足以表明全体业主之间实际上难以再形成否定由洋洋公司继续经营的决定，故应当视为超过半数的业主已就由洋洋公司继续经营的重大事项作出了有效的共同决定。因此，依照《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力”和第八十三条第一款“业主应当遵守法律、法规以及管理规约”的规定，郭宇薇应当遵守管理规约和业主的共同决定。

由于本案诉争商铺系虚拟产权式商铺，性质上全体业主按份共有，故每一位业主所有权的行使必然受限于业主的共同决定，而超过半数业主作出的由洋洋公司继续经营的共同决定导致诉争商铺难以返还，该商铺不具备返还条件”

四川省绵阳市中级人民法院邢伟与四川泛海房地产开发有限公司、绵阳富安百货有限公司物权保护纠纷，案号（2015）绵民终字第2101号，该案审理法院在审理相关案件时也认为，单一业主的返还请求会影响物权整体功能的发挥，损害其他业主的权利，造成社会财富的极大浪费，不利于社会经济发展；相反，整体出租利用并不损害单一业主的收益权。

目前，我国尚无专门的虚拟产权式商铺法律法规，因此对多数利益与少数利益的衡平保护问题尚缺乏明确裁判标准。司法实践中，大多数法院认为单个业主行使合同权利（包括合同续签、解除）要受制于大多数业主合同权利的行使方式，为应坚持多数利益保护和物权效用最大化相结合，对少数利益代表的商铺物权进行特殊限制，简而言之，虚拟产权式商铺是大多数业主集体意志的体现，单个业主合同的续签、解除均应服从集体意志，以此来实现物权效用的最大化。

三、对投资者的相关建议

如上所述，虚拟产权式商铺项目会有诸多风险，但投资者在面对上述风险时也并非无计可施。在矛盾发生的不同阶段，投资者都可以采取不同的应对措施，妥善处理所遇风险。

（一）诉讼前

1.积极行使委托人基于合同法的权利

我国《合同法》明确规定，委托合同项下的受托人有服从委托人指示，向委托人报告委托事项处理情况的义务。在虚拟产权式商铺之中，商铺投资者往往与开发商或第三方专业管理公司签订委托协议，由后者对商铺进行统一经营管理。作为委托人，此时便可以依照合同法的相关规定，要求商管公司披露商铺对外招商经营的详细情况，包括对外出租的租金标准，承租情况，收取租金数额及相关资金使用等。在清晰掌握上述信息的情况下，对商场实际经营效果进行监督。

2.对涉刑事犯罪案件及时向公安报案

对于开发商运营虚拟产权式商铺项目可能触犯非法吸收公众存款罪的，投资者在发现开发商具有明显“虚假广告、返本销售、高额利诱、保底收益”等特征的情况下应及时向公安部门反映，并提供相关线索。由公安部门严格调查开发商是否涉嫌经济刑事犯罪，是否存在抽逃资金、诈骗、非法吸收公众存款罪等经济违法犯罪行为。

3.正确运用诉前财产保全制度

在公安未予立案，投资者采用民事法律手段向法院起诉维权的情况下，正确运用诉前财产保全制度，保全正确主体的高价值财产，是确保诉讼胜利后获赔受偿的关键措施。实践中，不少投资者虽然知道申请诉前财产保全，但只保全了上述“空壳公司”难以变现的不良资产，导致官司胜诉后依然难以受偿，损失无法填补。正确的诉前财产保全应当是对商铺产权主体——开发商高价值资产的查封、冻结。如，开发商同时建有公寓住宅的，则能保全公寓住宅，绝不要保全地下车库车位（以提高资产变现效率）。

（二）诉讼中

1.准确提出诉讼请求

进入诉讼程序后，商铺投资者必须提出准确的诉讼请求，以防止判决遗漏责任主体。这种情形主要针对关于合同效力发生争议的案件。实践中，因为普遍存在只由开发商关联公司与投资者签订协议的情况，若仅从合同相对性考虑，则投资者只能向关联公司主张权利，难免会遇到“空壳公司”陷阱。

2.谨慎防范调解、和解陷阱

庭审后，即使诉讼较为成功，双方已经有了初步的调解、和解意向，我们仍应谨慎防范其中的陷阱——空壳公司成为调解协议中的义务主体而开发商依然“逍遥法外”。我们必须清晰地认识到，虚拟产权式商铺的经营公司虽然明面上有商场的租金收入，但实际上其仍然是个空壳公司。即使该经营公司还存有收取租金的权利，这笔租金收入也会很快被资产转移（调解结案后转移资产不受法律限制）。而一旦商铺投资者们开始集体维权，开发商就更不会在经营公司账户上存放充足资金。相反，开发商还会尽量让这个“空壳公司”背负更多债务，以做好随时破产的准备。

（三）执行阶段

最后，案件进入执行阶段，也到了诉讼价值能否最终实现的最重要环节。对于开发商擅用“形式合法”套路设立的“空壳公司”，在公司确无财产可供执行的情况下，应考虑股东与公司财产是否混同，公司与关联企业财产是否混同以及股东出资是否已经实缴到位等问题。在必要的时候，投资者可以追加执行未实缴出资的股东及财产混同方，并对公司法定代表人采取限制高消费、限制出境等措施，情节严重时还可移送公安部门，借助刑事、行政手段查处公司实际设立人和经营人，以执行威慑促进成功执行。