高层住宅今后真的是贫民窟吗(高层住宅不是贫民窟)

为何要写此文

前两天看到青木写的一篇文章:《疫情过后,我们要不要买房》,里面劝告大家不要买高层住宅。

看到这个消息,我本人是忧虑的,因为我自己的房子就是高层,一共32层,我住30层,属于高层中的高层。

高层住宅今后真的是贫民窟吗(高层住宅不是贫民窟)(1)

青木是公众号领域有名的大V,和卢克文并称公众号双雄,坐拥天量粉丝,也是我最喜爱的作者之一。

在这篇文章中,青木的说辞有些含糊,只是说了自己的观点,但观点背后的逻辑一没证据,二没数据,未达究竟,说实话有些敷衍了,不得已只能自己去查阅相关资料。

下面我将从国家政策房屋安全性投资价值3个维度,告诉大家我的判断!

01.政策维度:发改委的“限高令”

高层住宅之所以会被大家看“衰”,起因是2021年9月份,住建部的一则征求意见稿:《关于加强超高层建筑规划建设管理的通知(征求意见稿)》

高层住宅今后真的是贫民窟吗(高层住宅不是贫民窟)(2)

注意,这只是意见征求稿,并非最终规定!!!

意见稿指出:

各地要严格控制新建超高层建筑。一般不得新建超高层住宅。城区常住人口300万以下城市严格限制新建150米以上超高层建筑,不得新建250米以上超高层建筑。城区常住人口300万以上城市严格限制新建250米以上超高层建筑,不得新建500米以上超高层建筑。

《征求意见稿》还提出,实行超高层建筑决策责任终身制。根据《征求意见稿》,各地相关部门审批80米以上住宅建筑、100米以上公共建筑建设项目时,应送当地消防救援机构征求意见,以确保当地消防救援能力相匹配。城区常住人口300万以下城市确需新建150米以上超高层建筑的,应报省级住房和城乡建设部门审查,并报住房和城乡建设部备案。城区常住人口300万以上城市确需新建250米以上超高层建筑的,省级住房和城乡建设主管部门应结合抗震、消防等专题严格论证审查,并报住房和城乡建设部备案复核。

这份意见稿一经推出,就吸引了天量的自媒体进行解读,结合房住不炒的大背景,高层住宅立马被打上了“嫌弃”的标签,我只能说:这是资讯极度发达的今天,自媒体为了博眼球,而刻意营造出来的话题。

我简单提炼下意见稿中有关高层住宅的相关内容:


1.城区常住人口在300万以下的城市,不得新建250米以上的高楼,150~250米的超高建筑需要到省里审批

2.80米以上的住宅楼,当地政府在审批时,需要征求当地消防救援机构的意见


先看第一点:关于超高建筑的问题。

这份意见稿里明确指出:限制“超高建筑”的新建,而不是“高层住宅”的新建!

超高建筑的评判是有标准的,即高度超过150米。按照我国相关规定,商品住宅的单层高度标不得高于2.8米,而卧室以及起居室的净高不得低于2.4米,局部的净高不得低于2米。

我们姑且按照3米一层来算,那笔者本人所居住的32层住宅楼,高度不超过96米!远远达不到150米的门槛,也就是50层!请问你听过或者见过50层的住宅楼吗?我搜了一下,确实有,但很少很少,少到忽略不计,原因其实也很简单:30层左右的楼房一般是2梯4户,楼层再高的话,由于承重结构的原因,会导致建筑变胖,这就会导致小区的楼间距缩小,或者采光不足。同时可能会从2梯4户变成2梯6户,房子也会不太好卖,还有个比较无解的原因:没人愿意住在4开头的楼层...

再来看第二个问题:80米以上的住宅楼,审批时需要询问当地消防的意见

80米 / 3 ≈ 27层。

也就是说,新建26层的住宅楼的时候,因为高度不超过80米,是不需要问消防机构的意见的。

退一万步讲,如果全国的消防机构都拒绝审批27层以上的住宅,那么全国的开发商,也仍然能够新建26层以上的住宅!

按照大家的概念,26层楼就不算高层住宅了吗?

当然算是高层!

我甚至觉得超过10层楼的,大家就会理解是“高层住宅”了。但是根据国家住建部的定义,80米以下的就是普通住宅楼,这份意见稿里也没有做任何特殊说明!

因此:国家的限高令,并没有针对我们普通人所理解的“高层住宅”进行限制

02.安全维度:高房 = 危房?

青木的第一个观点就是:高层不安全,要是有个意外什么的而,矮楼房还能跳楼自救!

高层住宅今后真的是贫民窟吗(高层住宅不是贫民窟)(3)

我是完全反对这种不说具体情况,只是用一个概念来含糊其辞的说法,我甚至怀疑这篇文章不是青木写的!

我国法律规定,住宅楼的建造标准必须是按照使用年限70年来参考设计的!

因为我国的土地使用年限是70年,70年之后,国家是有权利回收土地的,但是考虑到土地上还有房子,因此允许住户们根据届时的地价续约30年!

也就是说,只要没有地震、海啸、火山爆发等不可抗力,我们的房子理论上可以住70年以上。

当你走在大街上,看着这些高楼大厦的时候,你可能会感觉这些大厦非常的脆弱,在漫长的几十年过去之后,这些房子就会变成危楼,风一吹就会崩溃倒塌。

高层住宅今后真的是贫民窟吗(高层住宅不是贫民窟)(4)

大家对于高层住宅的脆弱性,可能来自奥特曼或者哥斯拉!

而我要告诉你的是:

你想多了!房子的寿命和坚固程度远超你的想象!

笔者所在的无锡,前段时间高架桥侧翻事故,大家应该都还记得!

高层住宅今后真的是贫民窟吗(高层住宅不是贫民窟)(5)

这起事故是因为两辆装有钢锭的卡车严重超载约300多吨所导致的。

但是你看到整个桥面了吗?除了接口处,其他几乎毫发无伤,这可是从高空数十米坠落哦!

究其原因,就是因为我们现在的建筑,基本上用的都是框架结构或者钢体结构的建造方式。这类建造结构的原理,我们在上学的时候都学过,就是:三角形具有稳定性!

在实际的建造过程中,建筑设计师们会用牢不可破的钢筋混凝土,做成一根又一根的承重柱和承重梁,并用它们搭建成受力一体的坚固结构!

如果你看到承重柱和承重梁里面的钢筋构成,你一定不会怀疑他们的坚固程度!

高层住宅今后真的是贫民窟吗(高层住宅不是贫民窟)(6)

钢筋铁骨的承重柱

高层住宅今后真的是贫民窟吗(高层住宅不是贫民窟)(7)

高层住宅今后真的是贫民窟吗(高层住宅不是贫民窟)(8)

这类承重柱在完成钢筋混凝土的浇筑后,承受能力将达到恐怖的数百吨,像那种横截面积好几个平方米的承重柱,承受能力甚至达到恐怖的上千吨!而普通的30层住宅楼,整体质量也不过8000多吨左右。

扎完钢经,浇筑完混凝土,就变成了下面的样子。

高层住宅今后真的是贫民窟吗(高层住宅不是贫民窟)(9)

之后是外立面处理工序,将承重柱和承重梁保护起来,变成下面这个样子。

高层住宅今后真的是贫民窟吗(高层住宅不是贫民窟)(10)

而被混凝土包裹数十年之后,这些钢筋仍然保持着顽强的坚固性和韧性,看下面这张图。

高层住宅今后真的是贫民窟吗(高层住宅不是贫民窟)(11)

从拆迁房内取出的钢筋

说到这里,大家可能会有意见了:就算住宅楼确实可以使用70年,那万一施工方偷工减料了怎么办?

在这里要普及一下:我们中国的建筑行业,从设计到施工、监管、验收,都是实行的终身责任制,也就是说一旦出现问题,这一整条施工链上的所有人,从设计者到签字的人,全都要进去!因此真的敢冒天下之大不韪的人是少之又少的!

但是中国这么大,什么人都有,保不齐有一些胆大包天的家伙,就是想赚这些黑心钱!

那我们不妨假设一下,如果你就是这个偷工减料的人,你是愿意在30层建筑上偷工减料还是在6层小楼上偷工减料?如果有的选的话,我想大部分人反而会选择后者吧!理由也很简单:

30层的楼房一旦倒塌,那可是非常严重的社会问题,伤亡人员也远大于6层小楼,而且从心理上,更多的人会觉得6层小楼偷工减料不会造成质量问题。

高层住宅今后真的是贫民窟吗(高层住宅不是贫民窟)(12)

事实上,钢筋混凝土的结构也确实比砖混结构要坚固!

从安全性上讲,30层住宅楼的使用寿命至少和普通低层住宅楼是一样的,只多不少!

03.价值维度:高层真的是贫民窟吗?

想要弄明白这个问题,我们只要做一个简单的假设就可以了!

假设有2块待开发的住宅用地,面积一样,价格也一样的,那这两块地的价值可以理解为是相等的!这里说的价值指的是:学区、医疗资源、交通便利度、附近环境等!

此时这两个地块,一个盖6层小楼,另一个盖30层楼,请问哪个地块的利润高?

答案是要看这两个楼盘的售价,即每平米售价!

这就有意思了!

如果这

两个小区楼盘的每平米售价是一样的,那么6层小楼赚的肯定远不如30层楼的赚的多!因此6层小楼大概率会卖得比较贵!

但是如果6层小楼卖的很贵,那就意味着30层楼的楼盘性价比很高!因为同样的地段,它们花了更少的钱就买到了!

如果这两个小区,高层住宅是5000/平,6层小楼是10000/平,那你可以说这里的高层住宅是贫民窟。

但是如果这两个小区,高层住宅是20000/平,6层小楼是30000/平呢?你还能说这个高层住宅是贫民窟吗?

显然不能!因此,高层住宅是贫民窟的说法显然是不成立的,你最多只能说高层住宅更具性价比!

而且在不久的将来,中国人口将会快速地进入负增长时代。

以我自己为例:我自己有一套房子,我的父母有一套房子,我的岳父和岳母,他们也有一套房子!而中国当下以及未来,大部分家庭都只会生1个孩子!放在在未来很长一段时间,房子作为刚需的交易量都会大打折扣!

交易少代表需求少,资金少,全国所有的房子都会面临贬值压力。

在这样的背景下,性价比更高的房子,下跌空间反而有限。

因此,在价值维度,高层住宅不是贫民窟,价值也不会大幅缩水!

结论

高层住宅和普通底层住宅一样,住个50年没问题。

在性价比方面,由于中国现阶段的房地产行情基本是向下的,开发商为了利润,大多会选择新建25层左右的高层住宅。

高层住宅对大部分人来说,都是一个性价比很高的选择,毕竟,你想要在大城市或者市中心买一套单门独院的房子,没个几百万上千万,还真下不来哦!

高层住宅今后真的是贫民窟吗(高层住宅不是贫民窟)(13)

高层住宅性价比是真的高!

评论区欢迎讨论!

#创作挑战赛##房地产##高层住宅##贫民窟#@远方青木

,

免责声明:本文仅代表文章作者的个人观点,与本站无关。其原创性、真实性以及文中陈述文字和内容未经本站证实,对本文以及其中全部或者部分内容文字的真实性、完整性和原创性本站不作任何保证或承诺,请读者仅作参考,并自行核实相关内容。文章投诉邮箱:anhduc.ph@yahoo.com

    分享
    投诉
    首页