高层住宅今后真的是贫民窟吗（高层住宅不是贫民窟）

为何要写此文

前两天看到青木写的一篇文章：《疫情过后，我们要不要买房》，里面劝告大家不要买高层住宅。

看到这个消息，我本人是忧虑的，因为我自己的房子就是高层，一共32层，我住30层，属于高层中的高层。

青木是公众号领域有名的大V，和卢克文并称公众号双雄，坐拥天量粉丝，也是我最喜爱的作者之一。

在这篇文章中，青木的说辞有些含糊，只是说了自己的观点，但观点背后的逻辑一没证据，二没数据，未达究竟，说实话有些敷衍了，不得已只能自己去查阅相关资料。

下面我将从国家政策、房屋安全性、投资价值3个维度，告诉大家我的判断！

01.政策维度：发改委的“限高令”

高层住宅之所以会被大家看“衰”，起因是2021年9月份，住建部的一则征求意见稿：《关于加强超高层建筑规划建设管理的通知（征求意见稿）》

注意，这只是意见征求稿，并非最终规定！！！

意见稿指出：

各地要严格控制新建超高层建筑。一般不得新建超高层住宅。城区常住人口300万以下城市严格限制新建150米以上超高层建筑，不得新建250米以上超高层建筑。城区常住人口300万以上城市严格限制新建250米以上超高层建筑，不得新建500米以上超高层建筑。

《征求意见稿》还提出，实行超高层建筑决策责任终身制。根据《征求意见稿》，各地相关部门审批80米以上住宅建筑、100米以上公共建筑建设项目时，应送当地消防救援机构征求意见，以确保当地消防救援能力相匹配。城区常住人口300万以下城市确需新建150米以上超高层建筑的，应报省级住房和城乡建设部门审查，并报住房和城乡建设部备案。城区常住人口300万以上城市确需新建250米以上超高层建筑的，省级住房和城乡建设主管部门应结合抗震、消防等专题严格论证审查，并报住房和城乡建设部备案复核。

这份意见稿一经推出，就吸引了天量的自媒体进行解读，结合房住不炒的大背景，高层住宅立马被打上了“嫌弃”的标签，我只能说：这是资讯极度发达的今天，自媒体为了博眼球，而刻意营造出来的话题。

我简单提炼下意见稿中有关高层住宅的相关内容：

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1.城区常住人口在300万以下的城市，不得新建250米以上的高楼，150~250米的超高建筑需要到省里审批。

2.80米以上的住宅楼，当地政府在审批时，需要征求当地消防救援机构的意见。

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先看第一点：关于超高建筑的问题。

这份意见稿里明确指出：限制“超高建筑”的新建，而不是“高层住宅”的新建！

超高建筑的评判是有标准的，即高度超过150米。按照我国相关规定，商品住宅的单层高度标不得高于2.8米，而卧室以及起居室的净高不得低于2.4米，局部的净高不得低于2米。

我们姑且按照3米一层来算，那笔者本人所居住的32层住宅楼，高度不超过96米！远远达不到150米的门槛，也就是50层！请问你听过或者见过50层的住宅楼吗？我搜了一下，确实有，但很少很少，少到忽略不计，原因其实也很简单：30层左右的楼房一般是2梯4户，楼层再高的话，由于承重结构的原因，会导致建筑变胖，这就会导致小区的楼间距缩小，或者采光不足。同时可能会从2梯4户变成2梯6户，房子也会不太好卖，还有个比较无解的原因：没人愿意住在4开头的楼层...

再来看第二个问题：80米以上的住宅楼，审批时需要询问当地消防的意见！

80米 / 3 ≈ 27层。

也就是说，新建26层的住宅楼的时候，因为高度不超过80米，是不需要问消防机构的意见的。

退一万步讲，如果全国的消防机构都拒绝审批27层以上的住宅，那么全国的开发商，也仍然能够新建26层以上的住宅！

按照大家的概念，26层楼就不算高层住宅了吗？

当然算是高层！

我甚至觉得超过10层楼的，大家就会理解是“高层住宅”了。但是根据国家住建部的定义，80米以下的就是普通住宅楼，这份意见稿里也没有做任何特殊说明！

因此：国家的限高令，并没有针对我们普通人所理解的“高层住宅”进行限制！

02.安全维度：高房 = 危房？

青木的第一个观点就是：高层不安全，要是有个意外什么的而，矮楼房还能跳楼自救！

我是完全反对这种不说具体情况，只是用一个概念来含糊其辞的说法，我甚至怀疑这篇文章不是青木写的！

我国法律规定，住宅楼的建造标准必须是按照使用年限70年来参考设计的！

因为我国的土地使用年限是70年，70年之后，国家是有权利回收土地的，但是考虑到土地上还有房子，因此允许住户们根据届时的地价续约30年！

也就是说，只要没有地震、海啸、火山爆发等不可抗力，我们的房子理论上可以住70年以上。

当你走在大街上，看着这些高楼大厦的时候，你可能会感觉这些大厦非常的脆弱，在漫长的几十年过去之后，这些房子就会变成危楼，风一吹就会崩溃倒塌。

大家对于高层住宅的脆弱性，可能来自奥特曼或者哥斯拉！

而我要告诉你的是：

你想多了！房子的寿命和坚固程度远超你的想象！

笔者所在的无锡，前段时间高架桥侧翻事故，大家应该都还记得！

这起事故是因为两辆装有钢锭的卡车严重超载约300多吨所导致的。

但是你看到整个桥面了吗？除了接口处，其他几乎毫发无伤，这可是从高空数十米坠落哦！

究其原因，就是因为我们现在的建筑，基本上用的都是框架结构或者钢体结构的建造方式。这类建造结构的原理，我们在上学的时候都学过，就是：三角形具有稳定性！

在实际的建造过程中，建筑设计师们会用牢不可破的钢筋混凝土，做成一根又一根的承重柱和承重梁，并用它们搭建成受力一体的坚固结构！

如果你看到承重柱和承重梁里面的钢筋构成，你一定不会怀疑他们的坚固程度！

钢筋铁骨的承重柱

这类承重柱在完成钢筋混凝土的浇筑后，承受能力将达到恐怖的数百吨，像那种横截面积好几个平方米的承重柱，承受能力甚至达到恐怖的上千吨！而普通的30层住宅楼，整体质量也不过8000多吨左右。

扎完钢经，浇筑完混凝土，就变成了下面的样子。

之后是外立面处理工序，将承重柱和承重梁保护起来，变成下面这个样子。

而被混凝土包裹数十年之后，这些钢筋仍然保持着顽强的坚固性和韧性，看下面这张图。

从拆迁房内取出的钢筋

说到这里，大家可能会有意见了：就算住宅楼确实可以使用70年，那万一施工方偷工减料了怎么办？

在这里要普及一下：我们中国的建筑行业，从设计到施工、监管、验收，都是实行的终身责任制，也就是说一旦出现问题，这一整条施工链上的所有人，从设计者到签字的人，全都要进去！因此真的敢冒天下之大不韪的人是少之又少的！

但是中国这么大，什么人都有，保不齐有一些胆大包天的家伙，就是想赚这些黑心钱！

那我们不妨假设一下，如果你就是这个偷工减料的人，你是愿意在30层建筑上偷工减料还是在6层小楼上偷工减料？如果有的选的话，我想大部分人反而会选择后者吧！理由也很简单：

30层的楼房一旦倒塌，那可是非常严重的社会问题，伤亡人员也远大于6层小楼，而且从心理上，更多的人会觉得6层小楼偷工减料不会造成质量问题。

事实上，钢筋混凝土的结构也确实比砖混结构要坚固！

从安全性上讲，30层住宅楼的使用寿命至少和普通低层住宅楼是一样的，只多不少！

03.价值维度：高层真的是贫民窟吗？

想要弄明白这个问题，我们只要做一个简单的假设就可以了！

假设有2块待开发的住宅用地，面积一样，价格也一样的，那这两块地的价值可以理解为是相等的！这里说的价值指的是：学区、医疗资源、交通便利度、附近环境等！

此时这两个地块，一个盖6层小楼，另一个盖30层楼，请问哪个地块的利润高？

答案是要看这两个楼盘的售价，即每平米售价！

这就有意思了！

如果这

两个小区楼盘的每平米售价是一样的，那么6层小楼赚的肯定远不如30层楼的赚的多！因此6层小楼大概率会卖得比较贵！

但是如果6层小楼卖的很贵，那就意味着30层楼的楼盘性价比很高！因为同样的地段，它们花了更少的钱就买到了！

如果这两个小区，高层住宅是5000/平，6层小楼是10000/平，那你可以说这里的高层住宅是贫民窟。

但是如果这两个小区，高层住宅是20000/平，6层小楼是30000/平呢？你还能说这个高层住宅是贫民窟吗？

显然不能！因此，高层住宅是贫民窟的说法显然是不成立的，你最多只能说高层住宅更具性价比！

而且在不久的将来，中国人口将会快速地进入负增长时代。

以我自己为例：我自己有一套房子，我的父母有一套房子，我的岳父和岳母，他们也有一套房子！而中国当下以及未来，大部分家庭都只会生1个孩子！放在在未来很长一段时间，房子作为刚需的交易量都会大打折扣！

交易少代表需求少，资金少，全国所有的房子都会面临贬值压力。

在这样的背景下，性价比更高的房子，下跌空间反而有限。

因此，在价值维度，高层住宅不是贫民窟，价值也不会大幅缩水！

结论

高层住宅和普通底层住宅一样，住个50年没问题。

在性价比方面，由于中国现阶段的房地产行情基本是向下的，开发商为了利润，大多会选择新建25层左右的高层住宅。

高层住宅对大部分人来说，都是一个性价比很高的选择，毕竟，你想要在大城市或者市中心买一套单门独院的房子，没个几百万上千万，还真下不来哦！

高层住宅性价比是真的高！

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#创作挑战赛##房地产##高层住宅##贫民窟#@远方青木

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