前滩名邸位置（陆家嘴集团拿出）

“Surprise！”

弘文华唐？

华唐名邸！

今天这篇文章写于五个月前，当时刚写完前滩红盘东方悦耀的详细解读，得知前滩华唐名邸（原名：弘文华唐公寓）将对外出售，于是喜出望外写下此文，便一直在等它定价、等前滩再次升温到沸点。现在终于等到了，原因是我刚得到了三条重磅消息。

【实锤消息】

“今秋，注定又是前滩收获的季节，新一轮前滩热潮已然涌来。”

让我作此感慨的三条重磅消息，概括起来：

一、晶萃名邸，上周刚刚结束火爆的认筹，共计认筹约970组，总套数306套，认筹比例达到 1 : 3.2，让大家又看到了那个熟悉的前滩盛况。

二、弘文华唐，原计划自持的高端租赁楼盘，陆家嘴集团本月即将正式对外出售，并更名为前滩华唐名邸，已确定定价为10万 /㎡；

（群里一直喊着要去看样板房的宝宝们，鞋子可以穿起来啦！）

三、陆家嘴集团2019年度前滩推盘计划，先不告诉你。

之所以说关于华唐名邸的消息是重磅，不仅因为楼盘本身备受关注，而且这个产品的品质和户型面积，标志着前滩即将迈入豪宅时代，享受型自住产品将成为前滩市场的新常态。

之所以要强调这点，是因为之前前滩热销的楼盘都是中小户型，并且大多与商业办公功能复合，这容易给大家一个错觉：大家置业前滩就只是冲着规划和学区来的。

实际上，前滩，一直是有高端住宅产品的。

华唐名邸项目位置 @鬼话宝

前滩每个住宅产品的档次，在规划批复时就基本确定了，这一点我在《陆家嘴集团的二胎》一文内解释过。只不过前滩大量的中小户型产品率先建成开卖，才给大家这个错觉。而如今华唐名邸开售，加上即将竣工的三湘和格力，高端住宅产品将逐步引领前滩市场。

其实在当时得到官方确认之前，鬼话宝对于外界关于华唐名邸由租转售的传闻不以为然，因为华唐名邸一直是陆家嘴集团的“心头肉”，计划作面向国际家庭的高端租赁式公寓，作为优质资产自持的。

为什么说它是“心头肉”？

鬼宝记得第一次看到前滩规划图的时候，出于一名刚需城乡规划师的职业敏锐，一眼就聚焦在了这两块居住用地上。因为它们处于前滩的“心脏”位置，是距离轨交站点最近的住区，周边公共服务设施集聚，而且共享小黄浦滨水绿地。

前滩项目汇总规划图 & 两个楼盘位置 @鬼话宝

果然不出所料，晶耀一期刚开盘就一抢而空。

而华唐名邸因为当时不对外出售，得以被陆家嘴集团珍藏至今。

如今由租改售，对广大前滩粉来说当然是喜闻乐见的。至于原因，估计是此前陆家嘴集团在九宫格又获取了四块优质租赁地块。

“前滩一哥？”

说到前滩现在的“一哥”，大家的第一反应估计都是晶耀一期，可能也有人会说中粮，但是从区位来看，晶耀地处前滩版块心脏位置，凭这点就能稳居一哥。

但如今，华唐名邸横空出世，它能否成为新任“前滩一哥”？

华唐名邸，这个楼盘对多数人来说比较陌生，即使是关注多年的前滩粉也不清楚它的情况。鬼话宝获得了进入项目内部参观的机会，并趁此机会为大家带来独家详细介绍。

前滩，在上海的区位

还是那句话，“买房最重要的三个因素是......区位、区位和区位”。

前滩，和陆家嘴同为CBD，同处黄浦江凸岸，同为中央活动区，用地规模相当，产业功能互补，起点高，投入大，被称为“陆家嘴2.0”。

前滩不会成为第二个陆家嘴，但可能比陆家嘴更好，尤其是在城市活力、产城融合、整体开发、地下空间联通、交通组织等方面，这是后发优势。

前滩区位图

前滩规划的具体内容，之前已经详尽解析过了，我就不重复讲了，新来的宝宝请自行学习：

置业前滩必读贴：

前滩规划，多的是你不知道的事（上篇）

前滩规划，多的是你不知道的事（下篇）

陆家嘴集团的二胎，快生啦！| 前滩，不为人知的“前世今生”

华唐名邸

在前滩的区位

说完前滩在上海的区位，再说华唐在前滩的区位。

既然是现房，就直接看卫星图了，因为所见即所得。

卫星影像图 @鬼话宝

距离轨交站点350米：

步行5分钟可达四轨交汇（6、8、11、19号线）的东方体育中心地铁站。

鬼宝猜测在平家桥路耀体路路口绿地建成后，有可能会在绿地内增设出入口，届时距离华唐名邸只有约200米，可能是前滩距离地铁最近的楼盘之一。

直通对岸徐汇滨江：

小区相邻的南北两条道路（高青西路和海阳西路）均直通越江隧道出入口，可达性极强。驾车经隧道至徐汇滨江仅1.5公里。对于经常需要浦西浦东两头跑的人来说，十分便利。

交通可达性 @鬼话宝

为了让大家能更直观地看清前滩全貌，鬼宝用了几天时间将搜集到的前滩各个地块的规划设计方案，结合实际建成情况，建了一个“1 : 1”比例的前滩城市空间模型。

并且，我还将大家最关心的，周边重要的公共服务设施标注上去，绘制成了全网第一张展现前滩整体魅力的、美美的图纸。

（需横屏观赏）

魅力前滩 @鬼话宝

从图中可以看出，前滩的公共服务设施集聚，对华唐来说更都是步行可达。

来看一下，华唐名邸的“五分钟生活圈”：

距离南面社区服务中心 36米：

就在街对面，一步之遥能享受日常生活服务，家庭生活便利。

距离南面XXX幼儿园 100米：

幼儿园紧邻着社区服务中心南侧，也在街对面，每天接孩子回家路上可以顺道买晚饭食材，生活温馨、便利、美滋滋。该幼儿园据传为某家喻户晓的优质幼儿园。

住区环绕，居住氛围浓厚：

周围有六个居住小区环绕，西侧有晶耀名邸，南侧是晶萃名邸（49）、锦绣臻品（50）地块，东侧依次为海航、逸品和悦耀。

生活设施配套 & 附近住区 @鬼话宝

距离太古里和晶耀前滩 250米：

华唐名邸位于太古里和晶耀前滩，这前滩两大核心商业综合体中间位置，未来街区活力十足。

商业配套 @鬼话宝

距离基督教涌恩堂 20米：

华唐名邸原本规划是作为国际家庭居住的社区，所以距离惠灵顿国际学校和教堂都很近。

涌恩堂实景 @鬼话宝

距离小黄浦滨水绿地 20米：

门口就是占地超过4万平方米的小黄浦滨水绿地，估计今后又是一处饭后散步、广场舞的好去处。

距离前滩休闲公园 680米：

前滩休闲公园内可欣赏江景，是周末帐篷野营胜地。还有鳗鲡嘴儿童乐园，非常适合亲子活动。

生态绿地环绕 @鬼话宝

学区 大概率：

最后一条，却可能是大家最关注的一条。

华唐名邸，同样大概率是华二前滩学校的学区，距离学校仅450米，比已经确定是学区的东方逸品、悦耀、中粮都近。

由于华唐名邸是现房，可以直接办产证落户。

居住小区

在分析小区前，先用30秒看看鬼宝的航拍，感受下小区实景：

小区实景航拍 @鬼话宝

华唐名邸，是前滩至今开盘的住宅项目里容积率最低的。

（容积率是指地上总建筑面积与用地面积的比率，反映的是环境的舒适度。容积率越低，居民的舒适度越高）

规划情况：

纯住宅用地，占地面积1.59万㎡，容积率2.5，建筑限高60米

房源情况：

四栋低于16层的小高层板楼，总计212套，70年产权住宅

项目情况：

2017年7月竣工，套内已完成精装修。

物业公司：

陆家嘴物业

网络截图与实际或有出入，仅作示意

日照条件良好

该小区住宅均为小高层，但栋距最大达到50米，日照条件良好。

鬼宝把周边所有构成日照影响的地块，包括海航、在建49、50地块的设计方案考虑在内，用专业日照测算软件，测算了一个日照结果：

日照测算图（底层） @鬼话宝的测算

从测算结果可以看到，小区内的整体日照条件很好，底层日照时间普遍达到了4小时 、5小时 甚至6小时 的日照条件，比如2#楼的边套（04室）更是达到了7小时满日照。（非官方测算，仅供参考）

新来的宝宝如果看不懂日照测算结果，请翻阅往期文章。

封闭式小区

该项目是前滩少有的纯住宅用地，是大家普遍比较中意的独立封闭式小区，隐私性较强。

绿化率

实地参观感受下来，小区的绿化率很高，乔木灌木草坪覆盖率很高，景观配植种类层次较为分明。

配套设施

小区内有专门的幼儿活动场地，这在前滩着实很罕见。

地下有两整层停车场，机动车位与住户比例约1:1。

住宅楼宇

“原来它也是个小区啊！”

公建式住宅外观

好多宝宝对华唐名邸不熟悉的另一个原因是：没发现它是住宅。

来比较下公建式住宅和一般小区的住宅楼的外观：

华唐名邸的外观十分素雅整洁，各个面都是完整的矩形，门厅入口大气、私密，看上去有种高级感。

这就是住宅公建化设计，是为了城市界面形象的美观而提出的规划设计要求，主要出现在城市重要地段（如CBD、RBD）、城市主要道路两侧等，一般立面较为简洁，在国际上是很流行的一种做法。

就像我上一篇文章里分析的，前滩欲与国际接轨，做了很多实验性的、有突破的尝试，比如开放式的小区、公建式的住宅立面等等。

鬼宝已经习惯了美国城市的类似做法，觉得华唐名邸外形挺前卫，至于国人是否能很好接受，就看市场的检验了。

户型篇

“比想象的好”

住宅公建化在保证城市界面美观的同时，往往会牺牲户型的均好性。原因很简单：一整栋立方体，不能凸出不能凹陷，所以设计的限制较多。

但是实地踩盘下来，感觉户型比想象的要好。

115-124㎡ 两室两厅两卫

这是全小区最小的户型，一共才20多套。

优点：

1. 动静分区：减少相互干扰，生活舒适

2. 南北直通：有利于空气流通，房间除湿

3. 双套房设计：均有独立卫浴

4. 厨房空间宽阔：宽阔且与餐厅开放互通

5. 储藏室较大：杂物收纳，释放空间

缺点：

1. 次卫是暗卫

2. 户型有折角，好在是钝角，没有压迫感

这个户型总体还行，而且门槛低、数量少，所以可能还是会比较抢手，大家抓紧自己去现场看啦。

138㎡~148㎡ 三室二厅三卫

这个户型的房源套数约42套，占整个楼盘的20%左右。

优点：

1. 户型方正

2. 十字布局：动静分区，减少交通空间浪费

3. 南北直通：有利于空气流通，房间除湿

4. 两厅空间宽阔规整：可以看着孩子骑儿童车在两厅间穿梭

5. 客厅有超长展示背景墙，可以塑造出典雅的氛围

6. 主卧带大阳台

7. 公共卫生间：位置合理，可供来访客人使用

8. 干湿分离：两个卧室的卫生间都干湿分离

缺点：

1. 卧室只有一间朝南

2. 次卫是暗卫

196㎡~207㎡ 四室两厅三卫

该大平层户型均为边套，是楼盘的核心主力户型，占比43%左右。

优点：

1. 户型规整

2. 五开间朝南：朝南超长面宽

3. 朝南的大横厅：两厅均朝南，且两面采光，空间开敞具有活力

4. 门口玄关：室内外的过渡空间

5. 边套：朝北次卧有两个朝向的超大采光面

6. 南北通透：有利于空气流通，房间除湿

缺点：

1. 没有公共卫生间

2. 卧室只有一间朝南

改善建议：（仅供参考）

1. 将次卫1改为公共卫生间，将其开口改在走道上，便于客人来访时使用，保护隐私

2. 将次卧1与书房交换位置，取决于你家的次卧和书房哪个使用频率更高

@鬼话宝的鬼画

关于这个户型，我还要特别补充一下。

不仅是因为它是这个楼盘的主力户型，更是因为它补上了前滩住宅市场的一个“生态位”。

亚里士多德说过，“上帝厌恶真空”。

如果把前滩的住宅市场想象成一个生态网络的话，那么每一个火爆的楼盘都是生态网络上的一个超级节点，这些节点都连向一个个不同的户型，这就是前滩的“生态位”。

在这个网络上一旦出现了空白的生态位，那就是在邀请别人去填补它，它的稀缺价值马上就会得到体现。那我们来看看前滩的“生态网络”上，有没有这样的“生态空位”呢？

@鬼话宝数据来源：前滩毛哥

@鬼话宝数据来源：前滩毛哥

显然，200平左右的面积段在上海并不罕见，但在前滩住宅市场仍然很稀少，四室两厅三卫的房型功能性也非常强，相信会是个不错的选择。

263㎡~273㎡ 四室二厅四卫

这是华唐名邸最大的豪宅户型，该户型跨两个单元，听说总共才14套。

这个户型面积段在整个前滩更是绝无仅有（即使是还没开的三湘，它的户型也是直接从215㎡跳跃到了385㎡，没有中间面积段的户型）。

优点：

1. 极其宽阔的两厅空间，超长展示背景墙

2. 南北通透：有利于空气流通，房间除湿

3. 动静分区：活动区与休息区分隔明确

4. 东西两侧两扇门，有四部电梯可供选择

5. 中西式厨房分离：中式厨房和西式厨房，避免油烟影响

6. 储藏空间丰富

7. 长直走道的两侧墙面可作为书画廊或家庭展示墙

缺点：

1. 客厅很开阔，但不规整

2. 餐厅与客厅间有一根立柱

改善建议（仅供参考）：

1. 用花墙等软装手法将厅内立柱与墙体连接，形成餐厅较独立空间；或者像图中样板房的做法，在柱子表面贴上镜面材质，消隐自身的体量，融入环境。

2. 由于书房里也有卫生间，可以根据需要改成朝南次卧

华唐名邸还有一个特点：

剪力墙（图中实心部分）都位于四个角，中间的大量墙体只是隔墙，户主可以重新分隔，不会影响结构受力，所以户型改动较为灵活。

关于定价

华唐名邸，作为前滩唯一现房楼盘，是前滩第一个不受限价的楼盘。

在我眼里，它更重要的意义是让大家看到一个真正由市场决定的，撕掉打折限价标签后的，前滩“原价”。

那么，

华唐名邸到底值多少钱呢？

这个问题很难，难到什么程度？我开篇就说这篇文章是五个月前写的，但迟迟未发布，就是在等定价。因为就算我把版块规划、楼盘、户型分析得再精彩，没有明确的价格，还是没法给出客观的建议。

为什么会这么难？要是换做普通民营地产开发商：

“不限价？而且不急着回款？”

“当然往高了卖鸭！”

一般开发商在资金压力较小的情况下，定一个市场能接受的最高价格，让利润最大化，这点无可厚非。尤其是以华唐名邸的位置和自身品质，最多卖得慢一些，总能卖完的。

但要做这个决定对于陆家嘴来说，并不容易。卖低了吧，项目不划算；卖高了吧，又怕影响整体限价的社会环境。

陆家嘴集团作为一家负责任的国企，既要自负盈亏，又要承担一部分社会责任，想必是经过了激烈的思想斗争、权衡再三后，才做出这个最终的定价：10万 （含二手税费）

这个价格低于此前网上传说的11万均价，但也突破了前滩以往8-9万的限价。

首先，就楼盘本身的定位和品质而言，高于前滩过去楼盘的均价是合理的。

难点是，高多少合适？

最简单的思路，参考同等区位、同等档次的楼盘的价格。

毫无疑问，只有隔壁晶耀名邸一期了。但是，晶耀一期当时的价格是在限价条件下的，并非由市场供需关系所决定。

那就看二手成交价，晶耀一期今年二手成交过三套，成交单价为10.9-11.8万/平方米。注意这是下家到手的价格，不满五不唯一的税费是挺高的。

这几套卖出的晶耀是不是值这个单价，我不妄加评论。买家也许非常看好其投资价值；也可能是家里孩子急着读书，一定要买现房落户；还可能只是特别喜欢这个楼盘。但无论如何，说明市场有一定需求，而且可以接受这个价格。

再回头看华唐名邸这个价格，又觉得好像有点道理。

“摇号嘛？”

华唐名邸虽然是新房，但已经取得大产证，因此不需要再次报批取证、也不被限价，也不需要摇号，重复，不需要摇号！

如果有打算入手的宝宝一定要开始筹备起来了，等楼盘正式对外后，先到先选哦。

注意，必须预约才能看哦！

为大家要到了，官方独家预约电话，详见文末。

“好吧，告诉你”

既然你诚心诚意地看到最后了

那我就告诉你

第三条重磅消息

陆家嘴集团今年计划推出的前滩楼盘共4块，除了大家已经知道的33地块（东方悦耀）、39地块（华唐名邸）、49地块（晶萃名邸），还有50地块（锦绣臻品）。

其中东方悦耀还有部分房源在售，晶萃名邸的户型很好，华唐名邸即将面世，锦绣臻品则有较多小户型，各位敬请期待。

鬼话宝的预算在前滩只能是小户型，所以很期待锦绣臻品。

以上是陆家嘴集团制定的2019年销售计划，目前正稳步按计划实施。

鬼宝还发现了陆家嘴集团命名前滩楼盘的规律：

“名邸”系列，“晶耀名邸”、“华唐名邸”、“晶萃名邸”、“尚峰名邸”，凡是陆家嘴集团旗下在前滩的住宅项目地块，如果是纯住宅用地的话，均命名为“名邸”。换句话说，“名邸”系列是陆家嘴集团在前滩的高端楼盘系列。

更多现场视频、照片及后续的具体信息如单价和开售时间等，群主鸭也会在讨论群内时时更新，强烈建议对陆家嘴集团今年四个楼盘感兴趣的宝宝自行扫描二维码加入前滩讨论群，以免错过相关消息。

想置业前滩的宝宝们，请持续关注公众号，并查看往期精彩前滩规划解析哦！

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这个盘比较特殊，

不摇号，先到先选，

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【今日鬼话】

前滩

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