上海外环与内环的生活差别（上海人是时候抛弃内环）

艳姐是上海宁。

艳姐小时候，上海宁对板块的理解当时看是“思路清桑”，现在看来是很闭塞的。上只角是徐汇、静安等区域；下只角如闸北、虹口；至于现在崛起的的青浦、宝山、嘉定等当时更是属于艳姐清明扫墓、初中春游才会去的“边角料”，更不要说崇明等辈，艳姐小时候对于哪里的理解是：妈妈当年插队落户很远的“外地”。

时移物移，艳姐今天想聊聊的是，作为上海新兴一代的中产阶级，如果想赶上下一波楼市快车，是时候打破传统的内环、中环、外环概念。看完上海2040规划，你应该重新定义上海的区域板块，未来与其老生常谈老三环，不如考虑下区域发展 轨交规划。

说的再明白点，如果现在内、中、外环现在的房价还是有3,6，9区分，未来这种以传统老三环的区分会日益淡化，取而代之的可能是：区域成熟，有地铁，就算是中外环，和市区的房价差距会日益缩小。所以如果你是有报复早日在上海买别墅的小中产，现在再买房，请先打破传统对于板块的壁垒。

NO. 1｜壹

“外围”板块也有春天，青浦未来6万

最近“网红”规划：《上海市总体规划（2016—2040）（草案）》正式公布。其中涉及了很多内容，并启动了为期一个月的社会公示。上海未来的宏大目标是成为“卓越的全球城市”。老三环就不说了，都已经这么贵了，可以看看一些未来很有戏，但目前相对便宜的板块。

“外围猛于虎”，这是一批渴望改变命运，并且用出自己“洪荒之力”的外围。由上海西北开始到东南，嘉定、青浦、松江、南桥、南汇。这5个原有的郊区的中心城镇，最早大都是所在县的县府。现在成为5个新城中心，因为距市区相对较远，从人民广场一带开始到这5个新城中心，基本都有大约40公里以上的距离。这是典型的外围的概念了。然而，最近以来，特别是最近的2年里，外围发展如狂飙突进，建设速度加快，地王频出，人口和产业导入也有很大提速。外围猛于虎，但波动也会较为明显。还记得当年楼市速冻之后，从嘉定到南汇，砸售楼处的情形。哈哈。

艳姐今天尤其想特别提一下青浦板块。

上海整个房价的走势而言，青浦无疑将会是上海短期内发展最为迅猛的区域，首套置业和刚需的首选区域。从整个上海来看，目前新房均价是46133元/平，环比上月上涨7.16%。而目前青浦区的新房均价已经达到31554元/平。

要知道，青浦作为上海的西部城区，一直以来都不处于上海城市的主流区域，但目前的均价已经超过3万，这可是奔着6-7万均价去的节奏！就上涨空间而言，青浦绝对称得上是上海“最后一片热土。”

为什么这么说？从位置上来看，青浦区位于整个上海发展的主轴线上，它与毗邻的嘉定和松江在城市规划中的角色就决然不同。交通方面，贯穿青浦全境的沪青平高速（G50）与延安路高架无缝连接，直达主城区。规划方面，由于天生的地理位置优势，他真正的定位是：虹桥新区的主体。

青浦的这两个老邻居，嘉定和松江众所周知早在2010年和2009年分别开通了地铁11号线和9号线。在开通地铁后，分别助力两大区域房价上涨超30%和50%。

而目前青浦区域规划的17号线，预计将在2017年开通，无疑对青浦区域的房价又是一阵强心剂。所以对首套置业和刚学购房者而言现在青浦的房子只能说，手快有手慢无。

作为上海文化发源地之一的青浦主城区板块，已经形成了相对完善的城市建设，老城土地供应量三年内或将竭尽，城央将真正成为有价无市的稀贵居住区。而在土地市场火热的2016年，青浦主城区板块也仅有两幅土地出让，景瑞•城中公园得占其一。

在非主城区域，潜力最大的当然非宝业·爱多邦坐落的大虹桥区域莫属，世界级CBD潜力已经可以预见：国家会展中心、宝业中心、罗氏诊断、德国梅塞尔、西蒙电气、丹麦格兰富、基恩士、银涛高尔夫俱乐部…不胜列举。

两者其中一个代表着上海历史的传承，一个则预示着繁荣发展的前程。

为什么一直强调青浦是首套置业及刚需置业目前最值得关注的区域？首先在地域上，属于城市副中心地带，肯定在价格上相比市中心区域有更大的选择空间。而首套置业及刚需购房者年龄普遍较低，经济能力有限。其次，市中心区域目前的户型产品显然是针对改善型住房者的需求，动辄4房5房的产品。

而青浦区域则不同，例如上文提到的景瑞·城中公园和宝业·爱多邦，其主力户型都是80-110平左右，最适宜首套置业及刚需购房者。以目前区域4万左右的均价而言，总价在400万左右。而明年地铁开通后助力区域房价上涨，绝对会成为置换的最大砝码。

NO. 2｜贰

满足90后、00后“令人发指”的定制需求是怎样的？

在后地王时代，很多问题远没有解决，或者说这才是开始。想想未来的主力客户群：90后、00后，尝试想想个性一代他们的G点。

艳姐觉得，现在中国的房地产市场，仍然处在B2C的传统开发模式，我造什么，你买什么。可是，在标榜个性化的时代，90,00后逐渐成为购房的主力军，传统的开发模式显然已经不能满足他们的个性需求，未来真正颠覆房地产的是C2B而非B2C。

现代置业更讲求人性化的体验，从以人为本出发，这里就来比较比较处于青浦板块的两大优秀项目：景瑞•城中公园的“ePLUS”定制系统和宝业·爱多邦的魔鬼化细节。

景瑞•城中公园和宝业·爱多邦两个项目，一个出自上市房企50强的景瑞地产，一个是源起1975年的精工建筑大师的宝业集团。前者布局全国16城58盘，后者1997年已成为住建部住宅产业化全国试点企业之一。

两家都是知名上市房企，从业绩表现上来看，景瑞公告显示，截至6月30日，累计合约签约销售额约为61.32亿元，同比去年增长110%，合同销售面积约为519,849平方米。其中，一季度签约销售额约28.45亿元，二季度签约销售额约32.88亿，环比上涨15.6%。这边的宝业集团，在6月公布的上半年财年业绩，房地产开发收入20.96亿人民币，同比上涨428%，房地产开发的比重也同比上涨十五个百分点。

虽然从业绩数据的直观表现上景瑞地产更胜一筹，但从增长幅度而言，宝业集团明显更为迅猛。再说，宝业集团除了房地产开发，其主营业务还涉及建筑施工。一个专注房地产开发，一个精工建筑，在产品品质上可以说各有千秋难分上下。

自2015年起，景瑞明确了“定制化服务提供商”的转型定位，一年多以来坚定不移地发展差异化服务带来的高溢价产品，目前企业的“定制化”标签已广受市场认可，“景瑞的定制化，目前来看，我们可以归为空间定制、精装定制和庭院定制三个方面。

景瑞的定制是全生命周期定义的定制，基于互联网 思维和平台，利用互联网科技，通过 O2O平台，收集客户需求，让客户通过交互式体验，参与到整个产品建造的过程中来，满足客户对住所更多元化的需求。

景瑞城中公园的四大定制系统，从整体户型定制，到感官风格定制，再到实用收纳定制以及科技智能定制，全方位的为每一名业主提供了个人居家生活解决方案。

真正的定制，绝不是任由主观意愿信马由缰，而是在千万次严格筛选之后，所呈现的最优化方案。景瑞·城中公园的全专家定制团队，为青浦度身定制生活解决方案。

以极具实用性的收纳定制为例，超强收纳体系，超强“阵容”让无序变有序，让杂乱无处藏身！以118户型为例，通过品宅的设计优化后，超强定制收纳，为你释放“200 ”的生活空间。

作为青浦的大人物，景瑞城中公园建筑面积约118㎡的空间以约15m³的立体收纳体量大气收纳所有物品

约15m³

=约12个双开门冰箱=约338个行李箱

=约1888余双鞋=约250个包包

=全家轻松自如时光=三代同堂亲情欢笑

=孩子的温馨童年空间=更宽敞的居住动线

互联网的私人定制确实给用户带来非常个性化的体验需求，但是肯定也有购房者心里打鼓，这看得见摸不着的定制是不是靠谱怀有疑问。这里景瑞·城中公园就针对定制的收纳体系做一番展示，强大到令人发指！

买过房装过修的人都知道，在没有入住前，对空间上储物空间的设计和户型改造总感到占地、别扭。但一旦入住后，并随着居住时间越长越觉得储物空间捉襟见肘。一个合理空间优化方案，能让一户型多出2-4个平方储物。

入户玄关的重要性被现在越来越多的购房者强调，从风水上来说入户玄关的作用“藏风聚气”、“喜回旋”。从实用功能上而言，择是进出户的第一道和最后一道储纳空间。

景瑞·城中公园1-2-4顶层的大柜用于放置工具箱等大型器材，中隔放置钥匙及随手物件等，底部4层大进深鞋柜即便是靴子也能妥善归置，让你告别进出门时的手忙脚乱。

现代户型里餐厅客厅占据了整个户型较大的面积，同样也承载更多的储物功能。景瑞·城中公园成一体化的餐边柜和冰箱柜更节省空间并且美观大方，将整个客、餐厅的面积利用到极致，既不打破整个动线格局，又能扩大储物空间。

在所有的户型储物空间设计里，最难处理必定是厨房。因为你永远不知道什么时候可能加个烤箱啦，一会又得补个咖啡机啦，今年年会中了个早餐机，明天抽奖中了个电磁炉。除非只吃外卖，一旦进入厨房，那一场与放置锅碗瓢盆的灾难就开始了。

景瑞·城中公园所设计的厨房橱柜大小不一、形状不一，收纳遵循大小分区原则，约1.3立方米的 9 大橱柜和 约0.55 立方米的七大抽屉 ，可以用豪华来形容。

动图

多功能房的超大储纳空间，大到让人惊叹。既保留房间的实用性，又最大限度提升空间的储物功能，而不单单成为一个储藏室。这么大的储藏空间，看来业主得拿个小本本记录好每件物品藏在哪儿吧。

即便连项目提供的设备也是经过再三甄选：集成中央空调系统、全屋地暖系统，净水设备系统，新风系统，智能化系统，按需配置。不管是全球著名供热品牌日立还是德国威能；霍尼韦尔新风系统，3M直饮水系统……而这些设备同样根据可以个人喜好进行挑选和定制。

不仅空间定制，设备定制，就连整体装修风格也可定制。

雅致主义——混水白

以纯净典雅的白色为基调，浅色地板，白色墙壁和天花，简约而有高雅的风格。

舒适之道——浅橡木

以自然清新的浅橡木色为基调，大量的浅色应用，整个空间舒适活泼，明快又不失格调。

沉稳艺境——胡桃木

以稳中尊贵的天然黑胡桃木为基调，与米色墙面吊顶和素色橱柜搭配，恬静内敛、大气沉稳。

NO. 3｜叁

精工建筑魔鬼化细节

另一方面，宝业·爱多邦采用的是德系精工建筑，项目引进国际领先品牌德国沃乐特全进口生产线，百分百德国精密制造，保证住宅品质。住宅内部规划以人为本，逾百项魔鬼细节全方位呵护业主的生活。

地板、门和壁纸均采用日本F ★★★★产品，甲醛含量仅为欧标的1/3，真正做到了装修后即时入住；窗户上下通风，新鲜空气过滤净化后进入室内，隔绝PM2.5，窗户在关闭的情况下，也能实现空气的流通；浴室专设软水花洒，避免硬水冲刷对皮肤的伤害，对业主而言，每一次沐浴都是一次护肤体验。

例如，入户系统：

数字式智能密码锁：门卡、密码、机械钥匙，三种开启方式，只为您更安全的生活。

低甲醛环保入户门：E1级最高环保标准，无污染无异味。

一体式开关面板：集成式多功能开关，一键入户，一键出行。

可视对讲系统：音/像双重识别系统，更智能更安全。

再例如，厨房的储纳空间：

易洁型陶瓷背板:易于清洁保养，更美观更实用。

定制转角式橱柜门：转角橱柜门特殊定制，预留更大的存储空间。

自备下拉篮式橱柜：橱柜上层空间，伸手可及。

橱柜嵌入式米箱：橱柜内定制米箱，小空间的巧妙利用。

可抽拉式水龙头：水管可灵活拉伸转动，360度清洁水槽。

再例如，室内的各种细节：

双联开关：特设低高度开关，为小主人打造的专属高度。

可移除式飘窗：空间灵活多变，可保留做观景飘窗，亦可移除畅享空间。

半开式儿童防护窗：小主人长大之前，保护他们的安全。

感应夜灯：全自动光控式小夜灯，呵护每一个甜美梦境。

首开热销 一席难求

9月24日，备受瞩目的宝业·爱多邦全球首发。大虹桥德系精工住区，开盘首推建筑面积约78-118㎡全明户型，精英客群，置业首选，开盘房源秒光，引爆青浦楼市。

经过前期的项目宣传，宝业·爱多邦成功的以科技兼具人文特征，吸引了众多客户。9月24日，宝业·爱多邦盛大开盘，活动还未开始，开盘现场就已人声鼎沸。距开盘还有2小时，夏阳湖皇冠假日酒店现场外认筹客户就已等候多时。正式开盘后，现场更是人山人海，等候区更是座无虚席。

选房流程正式开始现场更为火爆，选房、签单、交定金等整个流程几乎在3分钟内完成，购房的迫切心情可见一斑。开盘不到半个小时，销控板几乎全线飘红。平均每30秒抢一套，可谓“秒光”。

紧俏的房源使等候区的准业主更加紧张。为缓解气氛现场准备了众多歌舞表演和奖品丰厚的抽奖活动。业务员们也会提供专业的房产咨询和热情服务，帮助每一位来宾挑选心仪之所，实现来宾们的居家理想。

41年宝业实力，深耕上海，2016巅峰之作，项目的首开热销创造了全新的高度，而二批次的加推产品也在紧跟酝酿中，敬请全城期待。

如此一来，如果你是崇尚个性十足的购房者，景瑞·城中公园的“定制化服务”将会成为你的不二之选。如果你是追求严谨工艺标准的，那你绝对会青睐宝业·爱多邦的德系精工住宅。

地产人言，言尽地产人与事，地产圈最大的撰稿平台，约稿请发邮件至：2649298243@qq.com。五行门明奇妙，地产码字人，脑洞大开及蛇精病，媒体人。 从不一本正经写文章，喜欢漫天胡想，喜欢房地产，曾作《历史上的地产项目文案大师：刘禹锡》、《历史上的户型分析师：苏轼》欢迎关注藕片汤“地产人言”。

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